房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)折點

2025年樓市如何收官

2025年，中國房地產(chǎn)市場在持續(xù)深度調(diào)整中呈現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢。今年以來，各地出臺超過560條樓市政策，雖然政策調(diào)控頻次較往年有所減少，但施策更加精準有力。特別是在三季度，北京、上海、深圳等一線城市相繼優(yōu)化購房政策，為市場注入新的活力。

臨近年末，隨著房企推盤積極性提升，市場出現(xiàn)回暖跡象。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月有38家房企單月業(yè)績實現(xiàn)環(huán)比增長，其中15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增幅超過30%，包括華潤置地、中建東孚、北京城建和大悅城等知名房企。中指研究院最新數(shù)據(jù)，11月全國100個城市新建住宅平均價格為17036元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%。其中，一線城市表現(xiàn)尤為突出，新建住宅價格環(huán)比上漲0.75%，同比上漲6.66%；二線城市環(huán)比上漲0.36%，同比上漲1.89%。這些數(shù)據(jù)表明，盡管市場整體仍處于調(diào)整期，但部分重點城市已出現(xiàn)企穩(wěn)回升的積極信號。

房企格局深刻變革

千億陣營企業(yè)數(shù)量縮減

2025年1月至11月，中國房地產(chǎn)企業(yè)的格局發(fā)生了顯著變化。

銷售額超過1000億元的頂尖陣營企業(yè)數(shù)量為8家，較去年同期減少1家，銷售額平均值為1710.4億元。第二陣營（銷售額在500億至1000億元之間）的企業(yè)共有6家，較去年同期減少2家，銷售額平均值為755.3億元。第三陣營（銷售額在300億至500億元之間）的企業(yè)有7家，較去年同期大幅減少9家，銷售額平均值為393.8億元。值得注意的是，第四陣營（銷售額在100億至300億元之間）的企業(yè)數(shù)量卻有所增加，達到45家，較去年同期增加2家，銷售額平均值為177.7億元。這一系列變化反映出房地產(chǎn)行業(yè)的集中度進一步提升，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的生存壓力。

具體到區(qū)域市場，廣州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)引人關(guān)注。1-11月，廣州房企銷售金額流量榜單TOP20房企總銷售額達1804.9億元，入圍門檻值為22.3億元。權(quán)益銷售金額榜單TOP20房企總銷售額為1492.7億元，門檻值為21.8億元。保利發(fā)展憑借保利玥璽灣、保利天曜等多個熱銷項目的優(yōu)異表現(xiàn)，奪得廣州2025年1-11月房企流量金額及權(quán)益金額榜單雙料冠軍，流量銷售金額及權(quán)益銷售額分別達到501億元、431.5億元。越秀地產(chǎn)憑借越秀·天河·和樾樾府等項目的持續(xù)熱銷，位居榜單第二，流量金額及權(quán)益金額分別為310.8億元、232.7億元。

在項目層面，高端改善型產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼。廣州天河區(qū)豪宅項目保利玥璽灣11月開盤便創(chuàng)下108.4億元的網(wǎng)簽金額，位居榜首；天河區(qū)改善樓盤保利天曜以56.7億元的網(wǎng)簽金額位列第二；海珠區(qū)熱銷樓盤保利天奕以55.9億元的網(wǎng)簽金額排名第三。這些數(shù)據(jù)表明，改善型需求正在成為市場的重要支撐力量。

土地市場理性回歸

房企拿地策略趨于謹慎

2025年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)拿地態(tài)度明顯趨于謹慎。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，TOP100企業(yè)拿地總額8478億元，同比增長14.1%，雖然延續(xù)增長態(tài)勢，但增幅較1-10月大幅收窄。這一變化反映出房企在面對市場不確定性時，更加注重風險控制和資金安全。

從新增貨值來看，中海地產(chǎn)以1963億元新增貨值位列第一，招商蛇口新增貨值規(guī)模為1833億元，位列第二，綠城中國以1293億元的新增貨值規(guī)模位列第三。值得注意的是，TOP10房企1-11月新增貨值總額達到11446億元，占TOP100企業(yè)的47.1%，新增貨值門檻躍升至81億元，顯示出行業(yè)資源繼續(xù)向頭部企業(yè)集中。

臨近年底，聯(lián)合體拿地成為房企的重要策略選擇。一方面，聯(lián)合拿地可以有效應(yīng)對市場不確定性，將銷售不暢、價格波動等風險由多家企業(yè)共同承擔；另一方面，在年末企業(yè)拿地資金相對緊張的背景下，聯(lián)合體拿地可以以較少的資金獲取優(yōu)質(zhì)地塊。從實踐來看，聯(lián)合體拿地主要集中在上海、杭州、成都、武漢等一、二線核心城市。以上海楊浦區(qū)地塊為例，該地塊由上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司和上海建元資產(chǎn)管理有限公司以43億元聯(lián)合競得。從參與企業(yè)性質(zhì)看，除央國企聯(lián)合拿地外，民營房企也積極參與其中，如藍城集團與之江城投的聯(lián)合拿地案例。

新房二手房市場分化明顯

核心城市表現(xiàn)各異

2025年11月，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新房與二手房市場分化明顯的特征。新房市場方面，百城新建住宅平均價格保持環(huán)比上漲態(tài)勢，但上漲城市數(shù)量僅有31個，64個城市環(huán)比下跌，5個城市持平。上海、成都、杭州、寧波等城市新房價格環(huán)比漲幅居前，分別為1.39%、1.34%、1.27%、1.24%，這些城市高端改善項目的入市是推動價格上漲的主要因素。

與新房市場形成鮮明對比的是，二手房市場持續(xù)承壓。11月，百城二手住宅平均價格為13143元/平方米，環(huán)比下跌0.94%，跌幅較上月擴大0.10個百分點，這已是二手房價格連續(xù)第43個月環(huán)比下跌，同比下跌幅度達到7.95%。從具體城市表現(xiàn)看，南京、昆山、淮安等25個城市二手住宅價格環(huán)比跌幅均超過1%，其中南京跌幅最大，達到1.83%。這種持續(xù)的分化態(tài)勢反映出市場信心尚未完全恢復(fù)，購房者更傾向于選擇品牌開發(fā)商的新建商品住宅。

重點城市表現(xiàn)方面，不同城市呈現(xiàn)出差異化特征。上海11月新房成交97萬平方米，環(huán)比增長31%，但同比下降21%；二手房成交2.3萬套，環(huán)比增長24%，同比下降15%。深圳新房成交20萬平方米，環(huán)比增長18%，二手房成交超5000套，環(huán)比增長13%。北京市場則出現(xiàn)明顯分化，新房成交28萬平方米，環(huán)比下降32%，二手房成交超1.4萬套，環(huán)比增長20%。杭州新房成交88萬平方米，環(huán)比大幅增長52%，二手房成交超5000套，環(huán)比增長13%。

中指研究院高級分析師孟新增指出，目前地方房地產(chǎn)政策已“應(yīng)出盡出”，調(diào)控措施愈發(fā)精準。隨著年末臨近，房企進入業(yè)績沖刺階段，核心城市的優(yōu)質(zhì)新盤供應(yīng)增加，新房成交量有望迎來翹尾效應(yīng)。然而，從長遠來看，市場依然面臨挑戰(zhàn)，尤其是二手房市場受高掛牌量的沖擊，價格仍處于博弈階段。

展望未來，城市更新有望成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的核心動力。短期內(nèi)，房地產(chǎn)政策將持續(xù)聚焦于促進市場止跌回穩(wěn)，通過清理不合理的限制性措施、降低購房成本等手段，激發(fā)市場需求釋放。中長期而言，依據(jù)“十五五”規(guī)劃建議的目標，中國將加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，推動行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展軌道。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需積極適應(yīng)市場變化，持續(xù)提升產(chǎn)品力和服務(wù)水平，方能在激烈的市場競爭中搶占先機。來源：城市金融報綜合報道

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