首先聲明，本文并非唱衰并否定學(xué)區(qū)房，僅希望各位觀眾能夠在全新的視角和形勢下看待學(xué)區(qū)房，避免不必要的期許和傷害。

另外教育問題向來復(fù)雜，本文收納的數(shù)據(jù)較多，還包含作者對未來的展望，請大家注意區(qū)分。

下面正文開始：

首先我們先來看兩組數(shù)據(jù)，一組是2023年濟南學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)，在兩年之前，一套勝利大街48平的房子能買到212萬，單價合接近4.5萬。

而這套房所對應(yīng)的是濟南傳統(tǒng)的名校升學(xué)路徑，即勝利大街-育英中學(xué)-重點高中的傳統(tǒng)路徑。

而現(xiàn)在同類的房源的單價已來到3萬上下，注意，這里的價格還是貝殼最新的掛牌價，并非成交價。

如果按照現(xiàn)階段砍價百分比來說，成交價或為140萬上下，也就是說短短兩年，同樣的房子降了70萬。

如果解析資產(chǎn)屬性來看，這70萬就是不折不扣的學(xué)區(qū)溢價，因為像這種老破小，市面上的單價很難超過6000元/平。

無獨有偶，領(lǐng)秀城最近的新聞也很多，作為傳統(tǒng)書包房而且教學(xué)質(zhì)量有目共睹的前提下，領(lǐng)秀城個別二手房已經(jīng)來到了萬元以下。

主流房源的15000元/平的單價相較兩年前，套均縮水50-60萬。

在房地產(chǎn)萎靡不振的大背景下，這或許不算太讓人驚嚇的事，但接踵而來的四大利空，為濟南學(xué)區(qū)房未來蒙上了濃重的陰影。

高溢價泡沫難以維持，早在兩年之前，濟南學(xué)區(qū)房的喪鐘已然敲響。

我簡單總結(jié)了4條原因：

首當其沖的適齡人口的問題。

前段時間，相關(guān)部門明確給出了各人群的達峰時間，小學(xué)生2023年達到峰值，初中生預(yù)計在2026年達到峰值，高等教育學(xué)齡人口將在2032年達峰。

很多人對適齡人口減少深有感觸，但到底減到什么程度一無所知。

根據(jù)濟南教育局公布的2024學(xué)年教育公報，我們可以明確的找到以下數(shù)字：

2024年全市幼兒園比上年減少257所，入園幼兒減少19483人，小學(xué)招生比上年減少34747人。

如果按照百分比來計算，分別減少了23.28%和22.03%。

更為關(guān)鍵的是，這樣的降幅極有可能不是短期現(xiàn)象，而是長期走勢。

這也是濟南學(xué)區(qū)房近些年丟盔卸甲最為重要的因素。

房多孩少，供需失衡，這也是為什么很多學(xué)區(qū)房腰斬后掛上大半年，依然無人問津的本質(zhì)原因。

當然我們要承認，好學(xué)校終究是好學(xué)校，好資源依然是好資源。

但是買單的人少了，過去催生出的泡沫和高溢價勢必將迎來回落。

01

除了這一條以外，政策面的助推也不容小覷。

這里的助推指的并非是對學(xué)區(qū)房的打壓，而是對于教育資源焦慮癥的療愈，濟南現(xiàn)在正在做的有兩項，未來極有可能引入的有一項。

這兩項是大家耳熟能詳?shù)?strong>指標生政策和教育集團化的推進。

濟南指標生政策已占比招生總份額的60%以上，這項政策從過去的“照顧”逐漸演變成教育公平化的工具。

即使無法就讀名校，依然可以憑借校內(nèi)排名就讀理想的高中，這政策可以說造福萬方，具體不贅述了。

這些年上海也采用了類似的政策，被當?shù)孛襟w稱為推進教育公平的良藥，能量可想而知。

而教育集團化，則讓新城區(qū)新社區(qū)同樣可以享受到一流的教育資源。

比如槐蔭區(qū)引入的山大基礎(chǔ)教育集團，山師基礎(chǔ)教育集團，讓區(qū)域內(nèi)的孩子能夠享受到一流的教育資源，從而緩解教育焦慮。

誠然很多人依然原因把孩子往名校送，但是同樣有不少人放棄了內(nèi)卷。

甚至這些年某些學(xué)校捷報頻傳，像泉海鮑山等等，都是偏新的學(xué)校，這種潛移默化同樣非常關(guān)鍵。

除了這兩項，我想說的極有可能到來的是普高升學(xué)率的問題。

濟南普高升學(xué)率非常平穩(wěn)，一般為60%左右

說的極端點，就算是10個能上清北的孩子來中考，也是得有4個讀不了高中。

“”分流嘛“”

但是現(xiàn)在情況有所不同：

很多地市出臺了普高提升錄取率的政策，以下為第一財經(jīng)的數(shù)據(jù)：

2001年，全國普通高中14907所，比上年增加343所；招生557.98萬人，比上年增加85.29萬人，增長18.04%。當年初中畢業(yè)生1731.5萬人，比上年增加98.05萬人。按此計算，當年普高率為32.23%。

2012年，全國普通高中招生844.61萬人，當年初中畢業(yè)生1660.78萬人，當年普高率為50.86%，普高率首次過半。

2024年，全國共有普通高中學(xué)校1.58萬所，普通高中招生1036.20萬人，當年初中畢業(yè)生1698.24萬人，按此計算，普高率突破60%大關(guān)，為61.02%。

根據(jù)今年5月合肥媒體報道，2020年至2023年，市區(qū)普高錄取率在69%左右，2024年達到72%。今年則提高到78.6%，新增招生計劃3000多人。

8月22日，濟寧市政府新聞辦組織召開的新聞發(fā)布會介紹，2025年中考，全市“初升高”比例達到71.3%（2023年51.9%），其中公辦高中錄取占比79%（2023年72.3%），

購買學(xué)區(qū)房的目的往往是為了孩子安然度過“中考分流”，那么我們來思考一個問題：

如果中考不分流或者少分流，甚至按照某些提案，未來普高將迎來普及，是不是同樣會減少學(xué)區(qū)房的溢價資本？

02

除了政策和人口以外，學(xué)區(qū)房這些年預(yù)冷和情緒面同樣是分不開的。

這些年大環(huán)境不好，房地產(chǎn)萎靡不振，而學(xué)區(qū)房所對應(yīng)的資產(chǎn)通常為老破小和高層。

高層尚有居住價值，而老破小已經(jīng)成為公認的淘汰產(chǎn)品，學(xué)區(qū)房的價值源于教育而非房源，而房源所帶來的風(fēng)險卻又是空前的。

這種價值與資產(chǎn)、風(fēng)險與資源的不匹配造成了市面上的踩踏的和觀望。

所以針對上古老破小學(xué)區(qū)房，我的建議依然是謹慎。

另外，自口罩時間后，我認為很多人在思維上產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變。

蝸居上好學(xué)校是一種選擇，住寬闊明亮的房子是一種選擇，住寬闊明亮的房子買好學(xué)區(qū)房同樣是一種選擇。

選擇本身沒有什么錯誤，只是從我的觀感上看，愿意蝸居的人越來越少。

越來越多人更加傾向于選擇居住品質(zhì)過硬而且學(xué)區(qū)中偏上（很多新學(xué)校沒法談?wù)摵门c壞只能用中偏上）的樓盤來置業(yè)。

（不放LOGO了畢竟這篇沒給錢）

這也是一種風(fēng)向，這和大家現(xiàn)在一看到老破小就頭疼是同樣的情緒，同樣關(guān)鍵。

這可能也是為什么領(lǐng)秀城一提立省五十萬就能1個多小目標的內(nèi)核邏輯。

最后還是那句話，本文是為了厘清學(xué)區(qū)房資產(chǎn)邏輯的。

希望每位考慮學(xué)區(qū)房的朋友都能摒棄孩子上完學(xué)房子還能高價賣出的幻想。

父母對孩子的愛往往是不計付出的，但是從資產(chǎn)價值方面：

我建議你，算一算。

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