別被撤牌率嚇住！這才是樓市的真相。

11 月上海二手房撤牌率飆到 15.3%，朋友圈全在說(shuō)房東集體躺平，但沒人提另個(gè)關(guān)鍵數(shù)：當(dāng)月成交 22943 套，創(chuàng)下半年來(lái)新高。

一邊是房東不賣了，一邊是買家搶著買，這看似矛盾的局面，恰恰藏著今年最實(shí)在的買房機(jī)會(huì)。

先搞懂誰(shuí)在撤牌：內(nèi)環(huán)內(nèi)商品房房東撤牌率高達(dá) 87%，相當(dāng)于 100 套下架房源里 87 套是主動(dòng)不賣的；但外環(huán)外老破小撤牌率還不到 10%，說(shuō)白了，不是所有房東都慌了，手里握有核心區(qū)次新房的房東根本不急，反正房子能自住能出租，租售比都漲到 4.2% 了，租房不如買房的人越來(lái)越多，真正慌的是遠(yuǎn)郊老破小業(yè)主，不降價(jià)根本賣不掉。

這種分化剛好給購(gòu)房者留了窗口期，8 月的 “滬六條” 可不是擺設(shè)，商貸不分首套二套，200 萬(wàn)貸款月供能省 400 多；非滬籍滿 1 年社保就能在外環(huán)外買房，還免首套房產(chǎn)稅，政策托底加上價(jià)格回調(diào)，剛需和改善群體才開始動(dòng)手，11 月 300 萬(wàn)以下房源成交占比飆到 60%，這就是最直接的信號(hào)。

剛需族別光盯著降價(jià)，得學(xué)會(huì)撿漏，優(yōu)先看總價(jià) 300 萬(wàn)以下、滿五唯一的老破小，現(xiàn)在議價(jià)空間能到 8%-15%，一套 280 萬(wàn)的房子砍個(gè) 30 萬(wàn)很常見，要是預(yù)算夠，盡量選地鐵旁的次新房，抗跌性比沒配套的遠(yuǎn)郊房強(qiáng)太多，有網(wǎng)友上周剛在松江拿下一套 90 平次新，比3個(gè)月前便宜了 25 萬(wàn)，還省了近 2 萬(wàn)個(gè)稅。

改善群體更要抓住當(dāng)下，140-200㎡的中大戶型正享受稅費(fèi)優(yōu)惠，而且賣一買一的房東讓價(jià)意愿特別高，11 月黃浦金陵華庭 20 萬(wàn) / 平的豪宅都賣光了，說(shuō)明核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從不缺買家，別等房東回過(guò)神來(lái)，現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)次新房撤牌多，反而能淘到急著置換的好房源。

最關(guān)鍵的一點(diǎn)：上海根本沒全域暴跌，核心區(qū) 80-100㎡剛需戶型均價(jià)穩(wěn)得很，遠(yuǎn)郊只是微調(diào)，11 月土拍里，民企都開始溢價(jià)拿優(yōu)質(zhì)地塊了，這比任何分析都說(shuō)明問(wèn)題 ，聰明錢正盯著上海的核心資產(chǎn)。

市場(chǎng)從來(lái)都是分歧中藏機(jī)會(huì)，房東撤牌不是看空，是不愿低價(jià)賣；買家入市不是跟風(fēng)，是算清了政策和價(jià)格的賬，對(duì)真正要買房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在正是挑房議價(jià)的好時(shí)候，等撤牌的房東重新掛牌，可能就沒這么劃算的籌碼了，不管怎么說(shuō)，還是希望房?jī)r(jià)能漲，大家都能過(guò)上好日子，如果有能力有需求不知道怎么選擇的，我會(huì)給你一個(gè)靠譜的建議。