一直被譽(yù)為“地表實力最強(qiáng)”的蘇州醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，最近也有點(diǎn)扛不住了。

11月25日，蘇州高新公告，將向蘇州高新區(qū)國有資本控股集團(tuán)有限公司出售蘇州醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司47%股權(quán)，交易價格6.04億元。交易完成后，蘇州高新對醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司的持股比例由51.37%降至4.37%。

公告所提到的“醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司”，正是江蘇醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園Medpark的運(yùn)營方。

Medpark是與蘇州BioBAY齊名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由蘇州高新區(qū)與蘇州醫(yī)工所共建，是國家級醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園，2009年就已啟動。目前園區(qū)面積152萬平方米，入駐有包括魚躍醫(yī)療、恒瑞醫(yī)療、樂普醫(yī)療、歐幾里德、賽默飛等中外知名醫(yī)療器械企業(yè)。

這么好的醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，蘇州高新為何要放手？對此，蘇州高新解釋，Medpark建成載體的規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，投資性房地產(chǎn)攤銷隨之增加，受醫(yī)療器械行業(yè)及資本市場周期性影響，Medpark經(jīng)營業(yè)績不及預(yù)期。

一位從事國內(nèi)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商對接的人士告訴健識局：近幾年各地都在新建醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，但建成后都發(fā)現(xiàn)招商壓力很大。不僅蘇州不行，上海張江醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地也是一樣，一期園區(qū)建好后一直未開業(yè)，等二期完工之后壓力會更大。

此前處于滿租狀態(tài)

醫(yī)藥是蘇州的一號產(chǎn)業(yè)，具體布局上有“東藥西械”的說法，“東藥”是指蘇州東部工業(yè)園區(qū)的BioBAY，“西械”說的就是西部高新區(qū)的Medpark。

Medpark的區(qū)位優(yōu)勢不輸給BioBAY，距離上海虹橋機(jī)場90公里，同時更靠近無錫機(jī)場；建制也不比BioBAY低，園區(qū)內(nèi)有不少“大院大所”，包括中國科學(xué)院中唯一以生物醫(yī)學(xué)工程為主要方向的國立機(jī)構(gòu)蘇州醫(yī)工所、全國首個專門用于醫(yī)療器械的測試平臺江蘇省醫(yī)療器械檢驗所蘇州分所。

Medpark曾一度非常輝煌。官方資料顯示，高新區(qū)集聚醫(yī)療器械及大健康企業(yè)超1400家，形成以生物梅里埃、賽默飛、萬東百勝為代表的醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)集群，醫(yī)療器械及大健康產(chǎn)業(yè)年均增速超過30%，產(chǎn)值規(guī)模已突破500億元。

根據(jù)工業(yè)和信息化部公布的45個國家先進(jìn)制造業(yè)集群名單，目前高端醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)集群除了深圳市、廣州市高端醫(yī)療器械集群外，主要就是蘇州市生物醫(yī)藥及高端醫(yī)療器械集群。

2022年，醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)在疫情期間繁榮，蘇州高新決定擴(kuò)大對Medpark運(yùn)營方的持股比例：出資2.43億元受讓醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司30.90%股權(quán)，并現(xiàn)金增資3.30億元，實現(xiàn)對園區(qū)51.37%的絕對控股。

根據(jù)蘇州高新年報，2022 年底時Medpark已投用的產(chǎn)業(yè)園出租率達(dá)到90%。當(dāng)年，園區(qū)“大管家”醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司實現(xiàn)營業(yè)收入超1.2億元，凈利潤達(dá)到2585萬元。

進(jìn)入2023年，Medpark更是火爆，基本處于滿租狀態(tài)。作為絕對控股方，蘇州高新也不含糊，大干快上搞擴(kuò)張，當(dāng)年11月建成產(chǎn)業(yè)園四期創(chuàng)新基地并開園；2025年，產(chǎn)業(yè)園五期、龍山智能科創(chuàng)園等相繼交付，新增載體超過50萬平方米。

但企業(yè)入駐的速度沒能跟上Medpark蓋樓的速度。2023年醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司由盈轉(zhuǎn)虧，2024年虧損額增加到8000萬元以上。截至2025年9月，醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司，也就是Medpark的運(yùn)營方資產(chǎn)總額55.76億元，負(fù)債總額達(dá)到45.29億元。

陷入企業(yè)搶奪大戰(zhàn)

Medpark的經(jīng)歷，是全國各地醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園區(qū)的縮影。

2019年至2021年，中國醫(yī)療器械行業(yè)投融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，到2021年達(dá)到最高峰。當(dāng)時的特殊情況下，各地都把醫(yī)療器械當(dāng)作生物醫(yī)藥后下一個市場拓展空間，各地紛紛上馬醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園項目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月底，全國有醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè)入駐的集聚區(qū)共計1505個，主題園區(qū)共計2637個。然而，就在這些園區(qū)規(guī)劃建設(shè)時，醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)形勢就已經(jīng)在發(fā)生轉(zhuǎn)向。

蘇州高新創(chuàng)業(yè)投資集團(tuán)中小企業(yè)發(fā)展管理有限公司總經(jīng)理劉然提供的一組數(shù)據(jù)顯示：2022年起，醫(yī)療器械投融資已經(jīng)有所降溫，到2024年，中國醫(yī)療器械一級市場的融資金額約為210億元，比2023年同比下降22％，與2021年相比更減少70％，“已經(jīng)是絕對的寒冬?！?/strong>

在行業(yè)整體下行的情況下，交不起房租而攤上官司的醫(yī)療器械企業(yè)不在少數(shù)。園區(qū)多、優(yōu)質(zhì)企業(yè)少，進(jìn)一步加劇了各地政府的“搶企業(yè)大戰(zhàn)”。知情人士告訴健識局，在實際招商時，他們通常將企業(yè)劃分為只租賃兩三百平的企業(yè)、以及能租一千平以上的“大客戶”這兩類。各大園區(qū)都在想方設(shè)法爭取大客戶，往往會突破市面上給出的價格條款的底線，“有實力的園區(qū)都不愿意拆分給初創(chuàng)企業(yè)，因為經(jīng)營太不穩(wěn)定”。

蘇州醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司董事長張超注意到，周邊城市進(jìn)行生物醫(yī)藥招商，曾直接將招商會開在Medpark附近的一家五星級酒店。有企業(yè)曾主動找張超坦言：“我們實在沒辦法，其他地方政府答應(yīng)會給更多錢，為了活下去，只能離開?！?/p>

健識局發(fā)現(xiàn)，火石數(shù)鏈小程序的需求大廳里，只要有人發(fā)布找園區(qū)場地需求，底下全都是園區(qū)招商負(fù)責(zé)人的評論，“可否來杭州錢塘”、“奉賢區(qū)考慮嗎？”“江蘇徐州新沂科創(chuàng)園歡迎你”。即便如此，空置仍然是園區(qū)普遍狀態(tài)。據(jù)全球知名房地產(chǎn)公司戴德梁行統(tǒng)計，2024年醫(yī)藥板塊產(chǎn)業(yè)園的空置率已超過50%。

與空置率冰火兩重天的是，蓋樓的腳步還沒有停下。今年1月，深圳龍華區(qū)國際醫(yī)療器械城規(guī)劃方案發(fā)布，項目總投資額達(dá)147億元，規(guī)劃總面積約為145萬平方米，據(jù)稱將建設(shè)成全國規(guī)模最大的高端醫(yī)療裝備產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚區(qū)。2024年11月，北京昌平區(qū)國際醫(yī)療器械城揭牌，總建筑面積120余萬平方米，二期、三期工程還在持續(xù)推進(jìn)。

撰稿丨李傲

編輯丨江蕓 賈亭

運(yùn)營｜李木子

插圖｜視覺中國

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