城市居住，第一衡量標(biāo)準(zhǔn)永遠(yuǎn)是地段

這條房地產(chǎn)界的鐵律，在上海市場被簡化為一句“內(nèi)環(huán)大于中環(huán)，外環(huán)最次”的共識(shí)

這背后，其實(shí)是對(duì)生活資源濃度的精準(zhǔn)判斷

在短程范圍內(nèi)，工作、教育、醫(yī)療等資源能否完善配套

直接決定了生活品質(zhì)的高低

但當(dāng)預(yù)算不足以支付核心區(qū)的房價(jià)時(shí)，城市軌道交通的價(jià)值便凸顯出來

軌交一定程度上抹平了配套的距離感，成為平衡生活品質(zhì)與成本的關(guān)鍵砝碼

隨著距離逐漸拉遠(yuǎn)，房價(jià)也逐漸降低的原因也在于此

如果已經(jīng)決定通過軌交來平衡總價(jià)，那地鐵的首末站向來是值得重點(diǎn)考慮的區(qū)域

首要原因是價(jià)格

以剛過去的十月份數(shù)據(jù)為例，首末站次新房的價(jià)格平均比前兩站低15%左右

其次便是通勤體驗(yàn)

同樣是一小時(shí)的通勤時(shí)間，站著和坐著根本就是兩碼事

首末站基本可以保證上車有座，讓通勤沒有那么勞累

從數(shù)據(jù)角度來看，大家用腳投票的結(jié)果也是如此

客流量最大的站點(diǎn)有超過三分之一都是地鐵首末站

一年前，我們線下去踩點(diǎn)了一些首末站，有些站點(diǎn)基本還是工地狀況

也被吐槽生活不方便，純粹就是用時(shí)間換空間

今年我們?cè)僖淮螌?shí)地踩盤，看看首末站的變化

性價(jià)比是不是大家想象得那么高？

01

同是首末站，處境卻大不相同

一直以來，軌交終點(diǎn)站在大眾認(rèn)知中總是與“偏遠(yuǎn)”、“不便”畫上等號(hào)

但隨著上海城市邊界不斷擴(kuò)展，這些曾經(jīng)的“末梢”正在悄然蛻變

總的來說，上海地鐵的首末站主要分為三類

第一類是郊區(qū)終點(diǎn)站：低房價(jià)與高潛力的博弈

位于郊區(qū)的傳統(tǒng)終點(diǎn)站，如航中路、滴水湖等地

最直接的吸引力來自親民的房價(jià)

1號(hào)線沿線二手房外環(huán)外區(qū)域總價(jià)250-300萬即可購得50-70平方米的住房

這在內(nèi)環(huán)內(nèi)幾乎不可想象

相比于其他兩類地鐵終點(diǎn)站來說，這也是主要的性價(jià)比首選

第二類是樞紐型終點(diǎn)站：跨越邊界的價(jià)值想象

結(jié)合跨城市交通樞紐的終點(diǎn)站，如松江站、上海南站等

其價(jià)值邏輯更側(cè)重于區(qū)域聯(lián)動(dòng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)

這類樞紐的意義已超出日常通勤范疇，成為城市間資源要素流動(dòng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

此類地鐵終點(diǎn)站，不僅要承擔(dān)日常通勤需求，還需要承擔(dān)跨城轉(zhuǎn)運(yùn)的壓力

就居住來說，通勤體驗(yàn)并不會(huì)很好

若非從事跨城交易類型工作，此類終點(diǎn)站的性價(jià)比就會(huì)大打折扣

噪音干擾、高架道路的隔絕效應(yīng)

龐大的站體對(duì)城市空間的割裂，都使得周邊居住體驗(yàn)打折扣

顯然此類地鐵房更適合看重長期規(guī)劃紅利，且對(duì)短期生活品質(zhì)要求不那么極致的投資者

第三類雖然是首末站，但其實(shí)是多線換乘站：終點(diǎn)站成為途經(jīng)站

如東方體育中心、顧村公園等，其價(jià)值評(píng)判體系則完全不同

這類站點(diǎn)“終點(diǎn)站”屬性幾乎被稀釋

它們享受著與其他中途站無異的便利，甚至因作為換乘節(jié)點(diǎn)而更具流量優(yōu)勢(shì)

工作日上下班高峰期的擁擠程度非同一般

工作日晚上18點(diǎn)的東方體育中心站前廣場景象，圖源：網(wǎng)絡(luò)

通勤潮汐效應(yīng)在這里表現(xiàn)得尤為明顯

比如花橋站在因?yàn)檠鼐€開發(fā)之后，終點(diǎn)站上車的空蕩一去不復(fù)返

大量居住在城市末端的市民在同一時(shí)間涌向市中心

站點(diǎn)承載壓力巨大

也基本沒有了上車有座位的優(yōu)勢(shì)

02

如果考慮性價(jià)比，還是得主要看第一類地鐵首末站

也就是位于外環(huán)外的完全終端型地鐵站周邊的房子

我們先來看公認(rèn)的打工人聚集線路，8號(hào)線和9號(hào)線

這一次，我選擇了坐穿地鐵的方式去看通勤的方便程度

首先是8號(hào)線，一直被吐槽車廂小人多

事實(shí)也確實(shí)如此

工作日上午11點(diǎn)非通勤高峰期沈杜公路站始發(fā)車廂密集程度

在8號(hào)線南邊的終點(diǎn)站沈杜公路上車，如果沒有搶座意識(shí)和速度

基本就只能站到陸家浜路（13站），擁擠情況才會(huì)有所緩解

從市光路出發(fā)整體會(huì)輕松一點(diǎn)

車廂空座率較為舒服的節(jié)點(diǎn)在黃興公園站（4站）

整理了一下8號(hào)線一室一廳整租帶電梯的價(jià)格

會(huì)發(fā)現(xiàn)，首末站的價(jià)格確實(shí)便宜一些，但是并不一定是性價(jià)最高的

沈杜公路上車沒有座位就得站到陸家浜路，較遠(yuǎn)

下班從市中心出發(fā)就得做好站到終點(diǎn)的準(zhǔn)備

車廂比較小的情況，舒適度也大打折扣

再從下車后的周邊感知，有商家，但基本都是“生活體征維持”程度的商業(yè)

這一站要到附近的商圈比如浦江城市生活廣場、紅星國際廣場基本都在15km以上

同時(shí)也沒什么新房，暫時(shí)只有在建的象嶼·天宸雅頌

距離地鐵站也很近，一條城市主干道的距離

其余的住房房齡都較老，有電梯的也很少

視角為地鐵出入口看向新房

在這樣的情況下

其實(shí)再往里走幾站

比如：聯(lián)航路、浦江鎮(zhèn)，綜合性價(jià)比可能都會(huì)更高

相同的情況還出現(xiàn)在9號(hào)線的曹路站

這個(gè)站點(diǎn)的性價(jià)比從去年華為大規(guī)模搬到青浦開始，情況有了些許改變

年后部分房東主動(dòng)提出降價(jià)，三室房租基本下降500元/月

板塊樓市遇冷的一個(gè)側(cè)面的參考是

地鐵站附近唯一的中介連鎖店——鏈家也在撤店的過程中

長期在曹路附近通勤擺渡的滴滴司機(jī)告訴我：

現(xiàn)在擁堵情況好多了，之前從周邊兩公里的小區(qū)早高峰往地鐵站送人

遇到十字路口，起碼到等三趟紅綠燈，現(xiàn)在基本不用等

即便如此，曹路站的客流量還是非常大

剛出站口就能看見電驢海洋

共享自行車甚至有專門的大停車場

和中介、周邊租戶、滴滴車司機(jī)聊下來

總結(jié)一下，曹路的高性價(jià)比對(duì)象有以下的特征：

1）工作在曹路到金橋站之間的：因?yàn)榇蟛糠秩藭?huì)在金橋站下車

如果工作在金橋站之后，也可以嘗試一下9號(hào)線金橋站以后其他相對(duì)較小的站點(diǎn)

地鐵車廂擁擠情況有明顯改善

2）購買電動(dòng)車自行車：周邊的回遷房、民房基本都有充電的地方

距離地鐵3k左右的房子租金相對(duì)便宜

有電動(dòng)車的情況下，通勤舒適度能有一定程度的提高

3）對(duì)生活配套的要求只有商業(yè)：曹路站附近的綠地自然資源不算優(yōu)異

而且樓盤的容積率較高，能提升生活質(zhì)量的配套基本只有商業(yè)

如果滿足以上特征，今天的曹路依舊是您可以選擇的站點(diǎn)

甚至是比兩年前性價(jià)比更高的選擇

畢竟，曹路的回遷房質(zhì)量還是比較好的

立面整潔，戶型也比較規(guī)整

9號(hào)線的另一段在上海松江站

距離市中心太遠(yuǎn)，到市中心的時(shí)間太長

加之和佘山站周邊大量的居住區(qū)卻僅僅9號(hào)線一條地鐵

日常通勤極其擁擠

性價(jià)比不算很高

03

剛才提到8、9號(hào)線，還有一個(gè)站點(diǎn)沒有提到：8號(hào)線的末尾市光路

這就不得不提到，一些沒有“終點(diǎn)站”氣質(zhì)的終點(diǎn)站

從市光路出來，能感受到比較明顯的居住氛圍

低層無電梯的板樓

因?yàn)闆]有商業(yè)配套，非常安靜

道路寬度較窄，街區(qū)緊湊

同時(shí)房價(jià)、租金都比較低

“冷門線路”13、14、15號(hào)線的首末站也有這樣的特征

14號(hào)線的封浜路和13號(hào)線的金運(yùn)路出站感覺不到是終點(diǎn)站

周邊的商業(yè)維持在生活所需的情況下，離周邊的小區(qū)入口都比較近

熱鬧的氛圍甚至感覺不到板塊的偏遠(yuǎn)

封浜租房一室戶較少，多是兩室

4500元/月左右基本能租到80平以上舒適度比較高的兩房產(chǎn)品

就購買來說 ，價(jià)格依舊不是很很高

掛牌單價(jià)基本在三萬出頭

部分面積小、房齡較老的單價(jià)2萬也可以買到

學(xué)校方面有：封浜小學(xué)、楊柳初級(jí)中學(xué)、封浜高級(jí)中學(xué)、盧灣一中心實(shí)驗(yàn)小學(xué)等

商業(yè)方面有中冶祥騰城市廣場、江橋萬達(dá)廣場，打車也比較方便

并且14號(hào)線換乘到其他線路比較方便

通勤效率較高

14號(hào)線可轉(zhuǎn)換線路

總的來說對(duì)于主要在浦西工作通勤的人來說

封浜算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇

另一個(gè)站點(diǎn)：金運(yùn)路有同樣的情況

配套設(shè)施中等，但換乘比較方便

價(jià)格也比同線路上其他站點(diǎn)要低

特別是跟13號(hào)線另一頭的張江比起來，性價(jià)比高出不少

04

剛才講到的站點(diǎn)基本還是傳統(tǒng)意義上的地鐵首末站

偏遠(yuǎn)、房屋較舊、出站即是電動(dòng)車、自行車海洋

但有一類首末站是真的變終點(diǎn)成中心，以TOD重塑郊區(qū)環(huán)境

除了上班，日常生活基本可以扎根在終點(diǎn)站

最為明顯的就是美蘭湖

視角為地鐵出入口連接商業(yè)天橋

出站就接商圈，回家的路也變得比較豐富且有安全感

一年前的美蘭湖處于半公地狀態(tài)

周邊的入住率也比較低

如今再去的時(shí)候能感覺到明顯的變化

公共區(qū)域干凈整潔，雕塑小品質(zhì)量較高，綠化審美在線

室內(nèi)裝修風(fēng)格簡潔干凈

招商風(fēng)格年輕化，整體氛圍活潑

但環(huán)境好了，價(jià)格也就上來了

美蘭湖次新房十月的掛牌均價(jià)基本跟顧村公園一樣

后者還有兩條地鐵線

相似的TOD地鐵終端還有11號(hào)線的嘉定北站

嘉定北的價(jià)格還親民許多

特別是在五大新城規(guī)劃的背景下，嘉定新城到嘉定北這一段新房較多

最便宜的就在嘉定北，3萬出頭的均價(jià)

1500元/月左右也能租到質(zhì)量不錯(cuò)、獨(dú)衛(wèi)獨(dú)廚的單間

出站就是日月光中心，街邊日常生活所需的小店也很多

煙火氣比較足

同時(shí)，也不缺少教育、醫(yī)療資源

除此之外還有區(qū)域悠久的歷史底蘊(yùn)

基本算是一個(gè)獨(dú)立的小城市的生活環(huán)境

入住之后的歸屬感也更強(qiáng)

對(duì)于工作地點(diǎn)靠外環(huán)北側(cè)，或是在11號(hào)線工作不用換乘的人來說

嘉定北也是個(gè)性價(jià)比比較高的選項(xiàng)

05

發(fā)現(xiàn)了嗎？

其實(shí)地鐵首末站并不直接意味著價(jià)格最低，也不意味著性價(jià)比就最高

談?wù)摰罔F終點(diǎn)站的“性價(jià)比”時(shí)，早已超越了單純的房價(jià)數(shù)字

而是一個(gè)精明的城市生存公式，由三個(gè)關(guān)鍵變量構(gòu)成：

工作適配度、生活綜合度與未來確定度

在終點(diǎn)站租房或置業(yè)的第一個(gè)邏輯

是有確定性的通勤成本

讓每天的上班路，變成可以精準(zhǔn)掐表的日常遷徙

說白了就是用上車就有位置爭取更多的個(gè)人時(shí)間

可追劇、閱讀、休息

但性價(jià)還需要考量生活配套的濃度與密度

“衣食住行、社交往來、休閑玩樂”能否在歸家后的短途半徑內(nèi)一站式解決

從“配套洼地”升級(jí)為“功能完整的微型城市”

在步行15分鐘的范圍內(nèi)，合適的生活濃度大概率包括：

超市、菜場、便利店等基礎(chǔ)商業(yè)

咖啡館、小酒館、社區(qū)食堂到特色餐廳等社交場所

社區(qū)公園、健身房、書店或電影院等娛樂場所

這些配套的完善程度，直接決定了生活質(zhì)量

最后，還有一個(gè)針對(duì)置業(yè)的確定性投資

交通便利的地方今天可能是一個(gè)單純的站點(diǎn)

但是有空地和開發(fā)彈性的終點(diǎn)站很有可能成為一個(gè)小型的中心

隨后的教育、醫(yī)療資源也可能發(fā)展完善

其房產(chǎn)在二手市場的變現(xiàn)能力和抗跌性

大概率遠(yuǎn)勝于一個(gè)孤立的、缺乏規(guī)劃的“孤島”樓盤

06

選擇軌交終點(diǎn)站并非是簡單的價(jià)格取舍，而是一場關(guān)于生活價(jià)值觀的排序

我們追求的“高質(zhì)量生活”，定義各不相同

有人看重寬敞的居住空間

有人需要便捷的通勤

有人離不開豐富的商業(yè)配套

如果想要考慮地鐵首末站的房子

也建議您在工作日上班通勤時(shí)間去實(shí)地坐一遍地鐵

并針對(duì)配套、價(jià)格、出站對(duì)環(huán)境的直覺感受進(jìn)行排序和打分

如果考慮通勤租房，重點(diǎn)考量第一類終點(diǎn)站

并實(shí)地測(cè)算上班感受和下班生活的便利程度

如果考慮置業(yè)

重點(diǎn)考慮開發(fā)較為完全，有教育醫(yī)療配套的大型終點(diǎn)站

以及居住區(qū)密度和舒適度

價(jià)值排序的邏輯，不僅開發(fā)商需要洞察

每一位租房者、置業(yè)者更應(yīng)想清楚

畢竟，你選擇的不僅是一處房子

更是一種你內(nèi)心真正認(rèn)可并愿意為之支付的生活方式

最后，和大家分享一下美蘭湖地鐵站出來看見的清澈藍(lán)天和溫暖陽光

祝大家都找到屬于自己的高性價(jià)居所

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6325篇原創(chuàng)文章