廣州城市更新按下“加速鍵”！

近日，廣州舉辦城市更新發(fā)展大會(huì)暨項(xiàng)目推介會(huì)，一次性推介102個(gè)城市更新項(xiàng)目，涵蓋老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造等類型，總投資約8077億元。

11月28日，2025年廣州城市更新發(fā)展大會(huì)暨項(xiàng)目推介會(huì)現(xiàn)場

一次性推介102個(gè)項(xiàng)目、總投資超8000億元

其中，在加強(qiáng)老舊小區(qū)整治改造方面，海珠、荔灣、天河等區(qū)推出了7個(gè)宜居改造項(xiàng)目，投資11億元。

危舊住房原拆原建自主更新方面，重點(diǎn)推介得勝崗、應(yīng)元路等8個(gè)項(xiàng)目，投資約18億元。

在開展歷史文化街區(qū)有機(jī)更新方面，重點(diǎn)推介長洲島、文德南等7個(gè)歷史文化街區(qū)實(shí)施保護(hù)活化項(xiàng)目（23億元），探索“老建筑+新消費(fèi)”模式，讓城市文脈煥發(fā)新生。

在實(shí)施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村更新改造方面，重點(diǎn)推介17個(gè)街區(qū)項(xiàng)目（662億元）、20個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目（884億元）及43個(gè)城中村改造項(xiàng)目（6479億元），通過業(yè)態(tài)煥新打造消費(fèi)新場景。

從投資額來看，城中村改造項(xiàng)目占到了8077億元總投資額的八成，是當(dāng)之無愧的主角。其中不乏巨無霸項(xiàng)目，例如，荔灣區(qū)的大坦沙島更新改造項(xiàng)目是廣州市首個(gè)打破權(quán)屬界線、整島統(tǒng)一規(guī)劃、實(shí)施連片更新改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，涉及3條城中村，改造范圍約239公頃，全島規(guī)劃總建筑面積約637萬平方米，改造后可提供可出讓地塊14個(gè)。天河區(qū)的柯木塱城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃建筑總量約470.67萬平方米，投資總額約452.84億元。

2025年，廣州為城市更新設(shè)立了更具雄心的目標(biāo)

計(jì)劃完成總投資1800億元以上，其中僅城中村改造投資便超1000億元，并開工改造164個(gè)老舊小區(qū)。這一系列數(shù)字背后，是廣州錨定老城市新活力與“四個(gè)出新出彩”總目標(biāo)，以系統(tǒng)思維破解“人、房、地、錢”難題，用“繡花功夫”激活存量空間的堅(jiān)定決心。

當(dāng)前，在房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期、增量開發(fā)模式面臨轉(zhuǎn)型的背景下，大規(guī)模、高質(zhì)量的城市更新已成為廣州撬動(dòng)內(nèi)需、優(yōu)化供給、保障民生和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵引擎，其推進(jìn)力度與模式創(chuàng)新，正為超大城市的高質(zhì)量發(fā)展探索一條兼具民生溫度、產(chǎn)業(yè)高度與文化厚度的新路徑。

此外，從這次城市更新發(fā)展大會(huì)來看，其投 資并非平均分配，而是緊密結(jié)合城市發(fā)展的緊迫需求與戰(zhàn)略重點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)性配置。其核心分布可概括為“一個(gè)主體、多點(diǎn)支撐”的格局：

從投資分布看，城中村改造是絕對(duì)的重心，其超千億的投資規(guī)模體現(xiàn)了廣州破解這一超大城市核心難題的決心與力度。其他類型項(xiàng)目則圍繞民生改善、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、文化傳承和基礎(chǔ)支撐展開，共同構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的更新系統(tǒng)。

這一輪大規(guī)模集中推介，釋放了幾個(gè)清晰的戰(zhàn)略信號(hào)：

明確“主引擎”：以城市更新對(duì)沖房地產(chǎn)下行壓力

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)能減弱的背景下，城中村改造成為拉動(dòng)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化供給的“新引擎”。超過80%的投資集中于此，目標(biāo)非常明確。

創(chuàng)新“推進(jìn)器”：從“項(xiàng)目開發(fā)”轉(zhuǎn)向“片區(qū)運(yùn)營”

政策理念已從過去的“大拆大建”轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)“精細(xì)化更新”和“片區(qū)統(tǒng)籌”。本次推介的許多項(xiàng)目，如聚龍灣片區(qū)，都致力于打造融合產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化的綜合性新社區(qū)，追求長期可持續(xù)運(yùn)營，而非單純賣房子。

引入“新玩家”：構(gòu)建“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”新生態(tài)

面對(duì)部分民營房企退出的困境，廣州正積極引入新合作方。一方面，大力推動(dòng)國企（如廣州城投） 以“做地模式”主導(dǎo)前期土地整理，把控節(jié)奏、降低風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，通過政策創(chuàng)新（如房票制度），有效對(duì)接市場需求，助力商品房去庫存。同時(shí)，近期出臺(tái)的《引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》，也為社會(huì)資本進(jìn)入提供了清晰路徑。

如此龐大的計(jì)劃也面臨核心挑戰(zhàn)：巨額資金從哪里來？

據(jù)了解，廣州構(gòu)建了“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、多元投入、共建共享”的多元化資金籌措體系，其主要來源可歸納為以下四個(gè)渠道：

政府財(cái)政資金與專項(xiàng)債券（發(fā)揮引導(dǎo)與托底作用）

公共預(yù)算資金：主要用于老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)部分、歷史文化保護(hù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套（如管廊、河涌治理）等公益性強(qiáng)的項(xiàng)目。例如，東濠涌治理、綜合管廊建設(shè)等重大項(xiàng)目均有各級(jí)財(cái)政資金支持。

地方政府專項(xiàng)債券：是籌集重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本金的重要工具。廣州85公里地下綜合管廊等投資規(guī)模大、收益期長但社會(huì)效益顯著的工程，通常通過申請(qǐng)專項(xiàng)債券來獲得啟動(dòng)資金。

社會(huì)資本與市場化融資（絕對(duì)的主力軍）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資：在城中村改造“凈地出讓”后，房企通過招拍掛獲得土地使用權(quán)，其支付的土地出讓金及后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金，是城中村改造和新建商品住宅項(xiàng)目的核心資金來源。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商投資：在老舊廠房、低效樓宇更新中最為活躍。例如，T.I.T創(chuàng)意園、1906科技園、嶺南V谷等項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型，完全由市場化企業(yè)投資、改造和運(yùn)營，最終通過租金、服務(wù)費(fèi)和資產(chǎn)增值獲得回報(bào)。

城市更新基金：廣州正積極探索設(shè)立市區(qū)兩級(jí)城市更新基金，吸引保險(xiǎn)資金、國企、金融機(jī)構(gòu)等長期資本，以股權(quán)形式參與前期土地整理和周期長的綜合性項(xiàng)目。

產(chǎn)權(quán)人自籌與金融機(jī)構(gòu)信貸（激活微觀主體活力）

居民與業(yè)主自籌資金：這在危舊房改造中成為創(chuàng)新模式。如花都區(qū)集群街2號(hào)項(xiàng)目，居民按每平方米4600元的標(biāo)準(zhǔn)共同出資，實(shí)現(xiàn)了“憂居”變“優(yōu)居”，也直接分享了資產(chǎn)增值紅利。

政策性銀行與商業(yè)銀行貸款：國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)提供中長期優(yōu)惠貸款，支持城中村改造等項(xiàng)目。商業(yè)銀行則為符合條件的企業(yè)和項(xiàng)目提供開發(fā)貸、經(jīng)營貸等金融服務(wù)。

“專項(xiàng)借款”等政策性金融工具：針對(duì)部分資金鏈緊張的已批未建項(xiàng)目，廣州可申請(qǐng)國家設(shè)立的“城中村改造專項(xiàng)借款”，用于項(xiàng)目前期工作和安置房建設(shè)，起到“輸血急救”和穩(wěn)定推進(jìn)的作用。

項(xiàng)目自身平衡與經(jīng)營性收入（可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵）

土地出讓收入平衡：這是城中村改造最重要的資金平衡方式。通過規(guī)劃優(yōu)化，在安置區(qū)和配建設(shè)施之外，騰挪出部分經(jīng)營性用地（住宅、商業(yè)）進(jìn)行出讓，其收益用于覆蓋整個(gè)改造成本。

經(jīng)營性資產(chǎn)長期收益：更新后形成的商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園、停車場等優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)，其長期的租金、運(yùn)營收入和資產(chǎn)升值，為投資方提供了可持續(xù)的現(xiàn)金流，保障了項(xiàng)目的長期良性運(yùn)營。

總結(jié)而言，廣州1800億城市更新投資的背后，是一套復(fù)雜的、多層次、市場化的資金拼圖。政府資金主要起撬動(dòng)和保障作用，而真正的“大頭”和可持續(xù)動(dòng)力，來自于對(duì)社會(huì)資本（房企、產(chǎn)業(yè)資本）的強(qiáng)大吸引和有效利用，以及項(xiàng)目自身強(qiáng)大的現(xiàn)金流平衡能力。

這種資金籌集的成功，從根本上依賴于清晰的規(guī)劃、穩(wěn)定的政策預(yù)期和可預(yù)期的市場回報(bào)，這正是廣州在城市更新領(lǐng)域能夠大規(guī)模、快節(jié)奏推進(jìn)的核心競爭力所在。

素材來源：廣州政府網(wǎng)、廣州日?qǐng)?bào)、中國房地產(chǎn)報(bào)等

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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