青島樓市年末上演了一出“奇特”的土拍大戲，被“珍藏”了5年的地塊，最終又以幾乎相同的價格，回到了老東家手里。

▲李滄東部三宗出讓地塊

12月2日上午9時30分，青島市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西的三宗地塊，被青島海創(chuàng)置業(yè)有限公司，以20.19億元的底價收入囊中。

這三宗土地，編號LC0302-33、LC0303-16和LC0303-17，總占地約15.8萬㎡，規(guī)劃建筑面積約18.96萬㎡，起拍總價20.19億元。

對于青島樓市而言，這不僅是一次普通交易。五年前，同樣的三宗地塊，以21億元總價被海創(chuàng)競得。如今，在經(jīng)歷了用地性質(zhì)調(diào)整、容積率降低的變化后，這三塊被“珍藏”了5年的地塊，最終又以幾乎相同的價格回到了老東家手里。

▲李滄東部三宗出讓地塊

不久前，青島市自然資源和規(guī)劃局，發(fā)布了這三宗地塊的出讓預(yù)申請公告，明確表示，地塊將以整體打包形式出讓，任何競買人都必須整體報價、整體競得。這意味著，至少得拿出20多億元現(xiàn)金，現(xiàn)在除了平臺公司，幾乎找不到這樣有實(shí)力的開發(fā)商。

12月2日的土拍，成了海創(chuàng)的獨(dú)角戲，過程出奇地平靜，沒有其他房企的角逐，幾分鐘之后，青島海創(chuàng)置業(yè)有限公司，以起拍價輕松將三宗地收入囊中。

三宗地的容積率分別只有1.25、1.22和1.11，相比之下，青島市場上大多數(shù)住宅項(xiàng)目的容積率都在2.0以上。樓面地價方面，三宗地塊的起拍價分別為10520元、10560元和10940元。對于這樣低密度的住宅用地來說，這個價格在青島樓市還是具有吸引力的。

在青島樓市的舞臺上，海創(chuàng)這類平臺公司，過去往往扮演著幕后角色，如今卻走到了臺前。

回望2020年7月，海創(chuàng)集團(tuán)以21億元競得這三宗地時，它們還是商住混合用地。商品住宅只占45%，商業(yè)占比高達(dá)49%，還有6%的產(chǎn)權(quán)型人才公寓。五年間，青島樓市發(fā)生了翻天覆地的變化，改善型需求成為市場主流，低密度住宅受到追捧。

今年5月，這三宗地塊控規(guī)迎來調(diào)整，用地性質(zhì)全部轉(zhuǎn)為二類居住用地，容積率也從原先的1.3，進(jìn)一步下調(diào)。這一變化使地塊的商品住宅建筑面積幾乎翻了一番，開發(fā)價值和市場定位顯著提升。

▲2025年5月控規(guī)調(diào)整

這三塊地，未來會做什么產(chǎn)品，答案基本沒懸念，1.11~1.25的容積率，大概率會規(guī)劃成洋房和疊拼產(chǎn)品，戶型面積估計(jì)120㎡起步，瞄準(zhǔn)的就是青島的改善家庭。

青島海創(chuàng)以底價拿下這塊“自家地塊”時，作為平臺公司的海創(chuàng)，產(chǎn)品開發(fā)和營銷是短板，需要專業(yè)房企的加持。這次面對高端改善市場，大概率要找一家有經(jīng)驗(yàn)的房企合作，比如周邊有項(xiàng)目的金茂或青特等，既能降低風(fēng)險，又能提升產(chǎn)品品質(zhì)，算是雙贏的選擇。