在剛需片區(qū)搞改善，神仙來了也救不了！就像一個穿著高定西裝在農(nóng)貿(mào)市場賣菜的人，姿勢再優(yōu)雅，也掩蓋不了身處菜市場的尷尬。

▲北京城建國譽府南區(qū)實景

1、

地王盤的自救與淪陷

最近，青島樓市又被一條消息炸開了鍋：當年樓面地價折合到7068元/㎡的城陽地王項目——北京城建國譽府，如今剛剛交付不久的現(xiàn)房，以“一口價工抵房”的名義，拉開了降價大幕，洋房單價1萬出頭就能拿下，疊拼別墅單價也到了1.2萬。

這個價格意味著什么？刨去建安成本、稅費、營銷費用，開發(fā)商基本是在賠本賺吆喝。

如果從產(chǎn)品力來說，國譽府其實還是不錯的：容積率只有1.3，全部是小高層、洋房和疊拼別墅，小區(qū)目前已經(jīng)是全部交付的現(xiàn)房狀態(tài)。

▲國譽府南區(qū)實景

北京城建國譽府，國企開發(fā)、低密、現(xiàn)房、地鐵、學(xué)區(qū)樣樣齊全，如今卻慘到單價幾近腰斬。為啥？就因為犯下了樓市大忌——在剛需片區(qū)搞改善，神仙來了也救不了！

2、

剛需片區(qū)搞改善，注定翻車？

時間撥回5年前，北京城建在城陽北拿地時，硬生生創(chuàng)造了城陽單價記錄，戴上了地王的桂冠，要在這片土地上書寫一段高端改善的傳奇。

▲北京城建國譽府，售樓處很氣派

理想很豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。國譽府所在的東郭莊片區(qū)，是青島典型的剛需片區(qū)，在這里買房的核心邏輯是性價比，而國譽府，偏偏要在這里講一個關(guān)于改善和品質(zhì)的故事，規(guī)劃了洋房、別墅，瞄準的是高端改善人群。這就好比在一條快餐街上開了一家需要預(yù)定的米其林餐廳，不是說你的菜不好，而是這條街上的過客，絕大多數(shù)只想快速吃個漢堡填飽肚子。

▲國譽府南區(qū)南門

更要命的是，國譽府的開局并不順利。項目一期（北區(qū)）2023年8月交付時，就上演過一場“賣家秀”與“買家秀”的尷尬對比。業(yè)主們收房時發(fā)現(xiàn)的種種問題，讓國譽府高端改善的人設(shè)，瞬間崩塌。

▲國譽府北區(qū)南門現(xiàn)狀

雖然后來的國譽府二期（南區(qū)）在質(zhì)量上有所挽回，但信任這東西，一旦撕開個口子，再想縫合就難了?？诒幕拢瑸榻裉斓慕祪r埋下了伏筆。

3、

剛需片區(qū)買改善，坑有多深？

樓市里有條黃金法則：地段錯了，產(chǎn)品再牛也是白搭。國譽府的悲劇在于，它把80%的精力放在了產(chǎn)品打造上，卻忽略了地段和圈層的致命短板。

北京城建國譽府，目前主力在售的是二期產(chǎn)品，整個南區(qū)363套房源，竟還有174套房源待售，這么多庫存，說明這盤去化的確很艱難。國譽府這冰冷的去化速度，已經(jīng)替市場做出了回答。

當市場下行時，這種“錯配”的產(chǎn)品，將是跌得最慘的一類。北京城建國譽府從地王神壇跌落至工抵房，就是最血淋淋的例證。那些曾經(jīng)吸引購房者的優(yōu)點，在錯誤的區(qū)位面前，統(tǒng)統(tǒng)被打了骨折。北京城建無奈之下，只得推出促銷，從組團優(yōu)惠再到一口價、工抵房，價格一路跳水。

▲國譽府南區(qū)實景

國譽府的遭遇，給所有購房者上了一堂生動的風(fēng)險教育課——要尊重市場規(guī)律。房產(chǎn)君給購房者提了個醒：買房千萬別被地王、國企、高端這些標簽迷惑。買房先看片區(qū)定位，剛需片區(qū)就買剛需房，改善片區(qū)再考慮高端盤，別想著跨界撿漏。剛需買房優(yōu)先看配套和通勤，改善買房重點看圈層和地段，二者千萬別搞混。

▲國譽府南區(qū)實景

說了這么多，不是要把國譽府一棍子打死。實事求是講，對特定人群，這盤還真能買。比如在市區(qū)上班，地鐵1號線通勤剛需，預(yù)算有限又想要品質(zhì)，國譽府的洋房算是不錯的選擇。如果是地緣性客戶，在城陽北生活，想要個院子種種菜，200來萬的疊拼，價格也算物有所值。畢竟，同樣的錢在市區(qū)只能買老破大，在這兒能住上電梯入戶的疊拼，性價比擺在那兒。

▲國譽府南區(qū)實景

國譽府的工抵房看著是香，可真要入手得想清楚：未來出手時，誰會接你的盤？如果是自住，能接受周邊的剛需配套嗎？這些問題想不明白，今天以為撿了工抵房的漏，結(jié)果明天就會發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)變成砸手里的坑。