萬科自從出現(xiàn)流動性危機(jī)以來，一直靠大股東深鐵集團(tuán)輸血勉強(qiáng)維持，深鐵的救助方式主要有兩種：

1、接盤萬科相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)

但這是個悖論，因?yàn)槟軌蛘业浇颖P俠的資產(chǎn)可以直接出售，犯不著增加大股東負(fù)擔(dān)。

因此，深鐵接盤的資產(chǎn)并不多，主要有三項(xiàng)：

（1）2024年4月，認(rèn)購萬科系發(fā)行的中金印力消費(fèi)REITs29.75%的份額，約10億元。

這個基金以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，西溪印象城直接賣未必有人接盤，大幅降價又心有不甘，你能競爭得過甩賣幾十座萬達(dá)廣場的老王？

因此只能證券化，由大股東認(rèn)購一部分以確保順利發(fā)行。

（2）2024年5月，聯(lián)合一家南山區(qū)國企，以22.35億接盤萬科深圳灣超級總部基地項(xiàng)目地塊。

（3）2025年1月，以13.5億元受讓萬科持有的深圳紅樹灣項(xiàng)目49%投資收益權(quán)，及項(xiàng)目公司49%股權(quán)。

這個項(xiàng)目原本由深鐵和萬科合作，深鐵收購萬科持有的股份后就成為自己的獨(dú)資項(xiàng)目。

2、向萬科提供低息貸款

貸款需要合適的抵押物，找來找去，也只有上市公司萬物云（前身是萬科物業(yè)）的股份。

截至11月28日，萬科持有萬物云57.16%的股份（不含庫存股），已經(jīng)全部質(zhì)押給深鐵。

目前，萬物云股價約20港元，萬科持有的6.606億股市值為約132億港元，打個7折就是92.4億港元，約合84億人民幣。

當(dāng)然，這個數(shù)據(jù)未必很精確，因?yàn)楣蓛r波動也很大。

理論上，深鐵只能向萬科提供這么多貸款，超出部分就成為風(fēng)險敞口。

截至今年10月30日，深鐵一共向萬科提供10次約291.3億元貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬科持有的萬物云市值。

以上數(shù)據(jù)只是萬科公告中的貸款意向，實(shí)際情況呢？

11月2日，雙方簽署了《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》（簡稱《框架協(xié)議》），揭開了謎底。

根據(jù)框架協(xié)議》，深鐵將再向萬科提供220億元的貸款額度，但包括《框架協(xié)議》生效之前已實(shí)際發(fā)生的信用貸款。

那么，已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的信用貸款是多少呢？

截至10月30日，深鐵集團(tuán)已向萬科提供的信用借款合同金額為203.73億元，這是雙方簽了合同的。實(shí)際提款金額為197.1億元，也相差不遠(yuǎn)。

換言之，深鐵向萬科提供的貸款形成了近200億的風(fēng)險敞口。

盡管萬科在公告中稱：萬科或其下屬子公司應(yīng)提供其擁有的合法經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權(quán)等作為擔(dān)保物。

然而，萬科能賣的資產(chǎn)的早賣了，能質(zhì)押的也質(zhì)押了。

剩下的破銅爛鐵深鐵也看不上，寧愿提供信用貸款先幫萬科應(yīng)付公開市場到期債券，然后再在這些破銅爛鐵里慢慢找一些還能勉為其難接受的。

就目前的情況而言，深鐵不太可能繼續(xù)向萬科輸血，否則自己也會被拖下水！

11月26日，浦發(fā)銀行發(fā)布公告稱：擬于12月10日召開"22萬科MTN004"債券持有人會議，對本期債券展期相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審議。

該債券將于12月15日到期，主承銷商為浦發(fā)銀行。

這一消息造成萬科近期股債雙殺！

自從2017年入主萬科以來，深鐵一共投入近千億（約990億元）：

1、從華潤和恒大手中接盤近30%的股份，耗資約664億元。

2、接盤萬科三項(xiàng)資產(chǎn)，約45.35億元。

3、提供信用貸款約197.1億元，股權(quán)質(zhì)押貸款約84億元，合計(jì)約281.1億元。

不過，實(shí)際投入萬科的只有后兩項(xiàng)，合計(jì)約326億元！