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經(jīng)常打撲克的朋友，應(yīng)該都知道一種叫跑的快的玩法，通常四個(gè)人參與，游戲目標(biāo)為誰(shuí)先打完所有牌，就是贏家。

同樣的的打法不僅在游戲里，也在團(tuán)結(jié)片區(qū)的樓市內(nèi)卷里，跑得快也是這里的賣(mài)房默契。

首先搶占先機(jī)的是綠城，綠汀芳菲10月首開(kāi)，一個(gè)月三開(kāi)三罄，只用了短短49天，整盤(pán)去化率97%，這也是綠城在全運(yùn)村后，賣(mài)的最快的小區(qū)。

（綠汀芳菲選房現(xiàn)場(chǎng)）

緊隨其后的是保億，時(shí)間晚一步，牌子弱一些，但大搞贈(zèng)送，尤其是建面128㎡，贈(zèng)送面積近80㎡，也是開(kāi)盤(pán)就清，賣(mài)的風(fēng)生水起。

跑得快的兩家，在團(tuán)結(jié)片區(qū)大獲全勝，壓力給到了晚來(lái)一步的招商和龍翔！

9月底，招商在團(tuán)結(jié)片區(qū)拿下約77畝住宅用地，容積率僅2.3，起名招商林嶼縵島，11月初，臨時(shí)展示區(qū)和樣板間開(kāi)放，地方不大，但慕名而來(lái)的不少。

按照正常的進(jìn)度，等招商開(kāi)盤(pán)，最快也在一月初，在都在搶時(shí)間，跑得快的團(tuán)結(jié)片區(qū)，招商反而慢了下來(lái)。

房企在團(tuán)結(jié)片區(qū)搶跑，背后原因也很簡(jiǎn)單，能買(mǎi)這里的本就是周邊居民，有置換意向，缺消費(fèi)能力，貪贈(zèng)送面積，重價(jià)格輕品質(zhì)，剛需為主，數(shù)量有限。

一個(gè)很簡(jiǎn)單的羊吃草模型，來(lái)得早的羊，最容易吃到嘴邊的草，晚來(lái)的羊，則要去更遠(yuǎn)的草原找草吃，難度更大。

搶占時(shí)間先機(jī)的就是綠城，保億，晚來(lái)的則是招商，龍翔，這是一部明棋，大家都能看得到。

（林嶼縵島接待區(qū)現(xiàn)場(chǎng)）

因此，錯(cuò)失時(shí)間，價(jià)格先機(jī)，想要彎道超車(chē)，只有再卷品質(zhì)，這就來(lái)到了招商擅長(zhǎng)的賽道，對(duì)林嶼縵島而言，讓人過(guò)目不忘的會(huì)是小區(qū)實(shí)景本身，而非單純的價(jià)格誘惑。

看清這個(gè)形勢(shì)本身，再看林嶼縵島，值不值再等一個(gè)月，答案會(huì)明晰不少。

鳳五底色

招商的拿地位置，雖說(shuō)是團(tuán)結(jié)片區(qū)，但更是鳳城五路，10號(hào)線帽珥冢地鐵口，向南是萬(wàn)科幸福里，隔壁是華遠(yuǎn)楓悅，紅旗鐵路公園從小區(qū)西側(cè)貫穿。

（招商拿地位置）

整個(gè)鳳五沿線， 先后也經(jīng)歷了多個(gè)住宅集中供應(yīng)期，比如2019年前的華遠(yuǎn)楓悅、萬(wàn)科幸福里、恒大帝景。

2019年以后，融創(chuàng)觀唐宸院、中南君啟、正榮紫闕臺(tái)更是名噪一時(shí)，再往后，沿線再無(wú)供應(yīng)，直到今年招商拿地。

作為城北傳統(tǒng)的成熟住宅區(qū)，上述小區(qū)都已入住，各類(lèi)社區(qū)底商齊全，生活氣息很濃，門(mén)前的永城路，景云路主干道四通八達(dá)，來(lái)往經(jīng)開(kāi)，浐灞，未央都很方便。

（周邊城建衛(wèi)星圖）

2021年以后，配套上又增加了10號(hào)線，紅旗鐵路公園，以及正榮與中南配建的永隆路小學(xué)、未央?yún)^(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

從城建觀感和配套上來(lái)說(shuō)，鳳城五路沿線屬于缺明確記憶點(diǎn)，但生活配套一應(yīng)俱全的地方，亮點(diǎn)有限但短板也少。

招商在這里拿地，同樣圖的是一個(gè)穩(wěn)字，這也是招商首次進(jìn)未央！

根據(jù)團(tuán)結(jié)片區(qū)的城市更新方案公示，未來(lái)在招商北側(cè)還有一宗住宅用地供應(yīng)，東北角為公園、東側(cè)為住宅，商業(yè)，中小學(xué)混合用地，傳聞這里有團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校南校區(qū)。

（團(tuán)結(jié)片區(qū)規(guī)劃用地圖）

回顧招商過(guò)去在西安的拿地履歷，整體是比較吃虧的，除高新CID的云墨、奧體的西安璽為區(qū)域核心，剩余的云蘭、天青云麓、西安序、城市主場(chǎng)、攬閱、梧桐書(shū)院、雍景灣、雍瀾灣等幾乎都在非核心位置。

林嶼縵島，是招商首次進(jìn)未央，但也是招商近幾年拿的地里，位置，配套最均衡的，這是這塊土地的底色！

招商特色

對(duì)招商而言，最強(qiáng)的能力還是交付兌現(xiàn)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，這也是招商在西安明明地段并不占優(yōu)，但業(yè)主口碑多年穩(wěn)定的原因。

無(wú)論是業(yè)內(nèi)還是業(yè)外，當(dāng)下的西安選出三個(gè)放心買(mǎi)的開(kāi)發(fā)商里，招商和金茂肯定能占據(jù)兩席。

（招商西安序交付實(shí)景）

截至目前，招商在西安11年，土地面積2419畝，累計(jì)22個(gè)社區(qū)，總投資約564億，已交付的小區(qū)超過(guò)20000+戶。

幾乎每一次招商在輿論里秦始皇吃花椒，嬴麻了，都是因?yàn)榻桓?，且產(chǎn)品從剛需到改善到豪宅，交的都不馬虎，這在西安并不多見(jiàn)。

150萬(wàn)入門(mén)款的招商城市主場(chǎng)、盛會(huì)、央畔，300萬(wàn)入門(mén)款的云山間、雍瀾灣、云蘭、千萬(wàn)的西安序都蓋得挺好。

（招商云山間交付實(shí)景）

也正是因?yàn)榻桓兜倪@個(gè)基礎(chǔ)打得足夠牢固，讓招商的每一次摘地，都備受討論與關(guān)注。

招商的房子，賣(mài)的是超配產(chǎn)品，是極強(qiáng)兌現(xiàn)，是實(shí)景還原，是高標(biāo)精裝，唯獨(dú)不是價(jià)格便宜，這種開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，也為如今的林嶼縵島確定了底色。

諸多賣(mài)點(diǎn)里，戶型上，招商算得上卷王之王，以最近火出圈的林嶼縵島建面約139㎡為例。

（建面約139㎡戶型示意）

布局上，2T2戶獨(dú)立入戶，出電梯廳右手邊，就是一個(gè)房間之外的獨(dú)立花園，門(mén)廳尺度拉爆。

入戶后，首先做到了五室三衛(wèi)，分別為南向三臥室朝南，兩個(gè)同等尺度的豪華主臥套房+親子學(xué)習(xí)區(qū)，北向套房，客廳X空間(書(shū)房或茶室）。

客廳為當(dāng)下流行的C型全景艙、南向，東西向，北向三面采光，露臺(tái)外掛兩側(cè)，進(jìn)一步拓展客廳視野和采光。

反而是整個(gè)南向，臥室純朝南，沒(méi)有任何南向露臺(tái)，保證了南向的隱私和采光，避免同一樓層的東西向?qū)σ晫擂?，在?dāng)下已有的同款面積內(nèi)，這個(gè)戶型也是不輸任何一家，相當(dāng)亮眼。

得益于四代住宅的贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)，最終建面約139㎡拓展出約209㎡的使用面積，可謂西安139㎡的卷王之王。

一梯隊(duì)的交付能力背書(shū)，外加領(lǐng)先同行的戶型創(chuàng)新，這是林嶼縵島的特色。

價(jià)格盲猜

從11月中旬臨時(shí)樣板間開(kāi)放，不到兩周時(shí)間里，吸引了周邊很多業(yè)主和同行前來(lái)學(xué)習(xí)參觀，大家的感受也相同，地段能接受，房子看上，就等價(jià)格了。

（林嶼縵島接待區(qū)現(xiàn)場(chǎng)）

首先可以確定的是，林嶼縵島大概率不是一個(gè)低價(jià)走量的流量盤(pán)，小區(qū)一月首開(kāi)，精裝交付，無(wú)論從時(shí)間，還是成本上，都會(huì)是一個(gè)賣(mài)溢價(jià)的小區(qū)。

參考周邊搖號(hào)正酣綠城和保億，其中綠汀芳菲26層高層，均價(jià)16759元/㎡，18層小高均價(jià)19041元/㎡，保億潤(rùn)園，26層高層，均價(jià)17280元/㎡，均為毛坯交付。

（綠汀芳菲毛坯備案價(jià)）

實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)，備案價(jià)基礎(chǔ)上，各種優(yōu)惠疊加，大概9個(gè)點(diǎn)折扣，換算后，團(tuán)結(jié)片區(qū)均價(jià)15000+的毛坯，就是周邊人認(rèn)可，且愿意參與搖號(hào)的房?jī)r(jià)，這也是招商林嶼縵島下位的價(jià)格參考。

其次，再看周邊二手房，由于房齡普遍在5-10年左右，均為普通三代高層，融創(chuàng)，中南，正榮時(shí)期，又是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)有贈(zèng)送面積的產(chǎn)品，和招商新四代，產(chǎn)品差距很明顯，目前掛牌價(jià)僅供參考。

萬(wàn)科幸福里，目前掛牌房源116套，均價(jià)14590元/㎡，可成交價(jià)格大概在12000元/㎡左右，大概相當(dāng)于打八折。

（萬(wàn)科幸福里二手掛牌價(jià)）

恒大帝景一期，目前掛牌房源80套，均價(jià)14026元/㎡，實(shí)際成交價(jià)格折扣與萬(wàn)科類(lèi)似。

中南君啟、正榮紫闕臺(tái)等房齡更新，但歷經(jīng)保交付的社區(qū)，目前二手掛牌均價(jià)18000左右，實(shí)際成交價(jià)也是打八折，15000+上下。

（正榮紫闕臺(tái)二手掛牌價(jià)）

周邊二手房的價(jià)格區(qū)間，普遍在12000-15000之間，預(yù)算非常有限的剛需，要么搖號(hào)綠城，保億，要么直接周邊買(mǎi)二手。

對(duì)招商而言，戶型更強(qiáng)，產(chǎn)品更卷，兌現(xiàn)更好的優(yōu)勢(shì)下，吸引的還是看重品質(zhì)，改善需求，且范圍不局限于鳳城五路的整個(gè)城北人。

比如鳳城八路、五路、二路，甚至龍首村沿線的的，大明宮，大華北路沿線的改善群體。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

過(guò)往的開(kāi)發(fā)履歷里，西安序、央璽、攬閱、梧桐書(shū)院也都是這樣，不靠?jī)r(jià)格誘惑，純靠品質(zhì)吸引的，這一次林嶼縵島也不例外。

大膽猜測(cè)下，如果招商做精裝，是賣(mài)16000+，18000+還是20000+，你會(huì)為招商，放棄綠城，保億，等待林嶼縵島一月開(kāi)盤(pán)嗎，評(píng)論區(qū)聊聊！

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作者：晴明

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