1.有大事

文章3000字，太干了，別噎著。

萬科這次難了，我們大概率是不會救萬科的。

恒大和碧桂園的事情，比萬科大多了，我們也是讓恒大和碧桂園走破產、市場清算的路子。

房地產也幾乎已經明牌了：未來不會有人兜底，自救只能靠自己。

就在這幾天萬科向債券持有人申請20億元債務展期。

展期是什么意思？就是還不上錢了，得跟債主商量能不能晚點還。

很多人就疑惑了：萬科不是有大股東深鐵撐腰嗎？不是說國資兜底嗎？怎么連20億都拿不出來了？

答案很簡單：深鐵也頂不住了。

截至2025年11月，深鐵已經累計向萬科提供超過308億元借款。

但深鐵自己2024年虧損335億元，主要就是因為投資萬科的損失。你說這是救人還是拖累？

更關鍵的是，萬科11月20日股東會上明確了：深鐵給萬科的借款總額度不超過220億元。也就是說，深鐵基本已經到極限了，后面萬科得靠自己。

這時候問題就來了：房地產到底要不要救？萬科要不要救？

很多人的第一反應是：必須救啊！萬科要是倒了，那么多供應商、購房人怎么辦？銀行的貸款怎么辦？房地產市場不會徹底崩盤嗎？

這個邏輯聽起來沒毛病。但我想問：救，到底是救企業(yè)，還是救市場？

這是兩碼事。

救企業(yè)，就是不斷給企業(yè)輸血，讓它繼續(xù)活著。但企業(yè)經營的問題解決了嗎？債務黑洞填平了嗎？沒有。你只是在延緩它的死亡而已。

萬科2025年前三季度營收1613.9億元，同比下降26.61%，凈虧損280.2億元。銷售持續(xù)下滑，資金越來越緊張。截至三季度末，萬科短期借款235億元，一年內到期的非流動負債1279億元，長期負債1763億元，加起來超過3200億。而賬上的貨幣資金只有656億。

這個窟窿怎么填？再給200億？500億？夠嗎？

關鍵是，萬科的問題不是個例。2025年前9個月房地產銷售額較2021年同期下降53%，上市房企中利息覆蓋率低于1的債務占比高達61%。行業(yè)整體的償債能力都嚴重不足。

你救了萬科，碧桂園怎么辦？保利怎么辦？那些更小的房企怎么辦？

救得過來嗎？救得完嗎？

說白了，這不是錢的問題，是模式的問題。

過去20年，中國房地產走的是什么路？高杠桿、高周轉、高負債。拿地、開發(fā)、銷售、再拿地，像滾雪球一樣越滾越大。只要房價漲，一切都好說。但房價一旦不漲了，甚至跌了，整個鏈條就斷了。

萬科的問題就在這兒。它喊"活下去"的時候是2018年，但在這之后他做出了一個違背祖宗的決定。

那就是繼續(xù)拿地。

2019年，萬科拿地1610億，行業(yè)第一，2020年是1349億，2021年是1274億，2022年才降到886億。

什么概念呢？

2019-2021這三年，萬科平均每年拿地額高達1400億元。就這擴張速度，你告訴我這是在"活下去"？

而且2018年萬科喊出「活下去」的時候，當年萬科的拿地排名行業(yè)第一，大幅超過央企保利315億。

再看看和萬科一起在2017-2021年排名拿地榜前列的房企——除了央企，現在基本全部暴雷。

碧桂園、恒大、融創(chuàng)，一個都沒跑掉。

這就好比，萬科站在樓頂大喊"大家別跳樓，要活下去"，喊完轉身自己也跟著往下跳了，你說諷刺不。

那現在該怎么辦？

上面的意思其實已經很明確了：不該救企業(yè)，該救市場。

什么意思？

救市場，就是讓房地產行業(yè)完成一次徹底的出清。該破產的破產，該重組的重組，該退出的退出。把那些低效的、高負債的、經營不善的企業(yè)清理出去，讓真正有競爭力的企業(yè)活下來。

這個過程會很痛。會有企業(yè)倒閉，會有人失業(yè)，會有購房者權益受損。但這是必須付出的代價。

因為如果不出清，這個行業(yè)永遠好不了。

你想想，全國約有10萬家房地產開發(fā)商，而美國只有500家。這個數字正常嗎？

不正常。

這意味著中國房地產行業(yè)嚴重過剩、嚴重分散、嚴重低效。必須通過市場化的手段，讓行業(yè)集中度提高，讓優(yōu)勝劣汰真正發(fā)生。

我們已經明確，要按照市場化、法治化原則處理房企債務問題。這就是信號：不會給房企無限兜底了。

萬科的債務展期，可能只是開始。后面可能會有債務重組，可能會有資產處置，甚至可能會有破產清算。這都是市場化應該有的結果。

但不救萬科，不等于不管市場。

政府會做的，是保護購房人的合法權益，是確保在建項目能交付，是防止系統性風險的發(fā)生，是給真正有需求的老百姓創(chuàng)造買房的條件。

比如恒大暴雷之后，房地產雖然進入下行周期，但是現在買房子要便宜多了。

今年以來政府推出了一系列措施:取消限購限售，降低首付比例和貸款利率，推動城中村改造，收購存量商品房用作保障房。這些都是在救市場，而不是救企業(yè)。

市場穩(wěn)了，需求就會起來。需求起來了，好的企業(yè)自然能活下去。差的企業(yè)，該退出就退出。這才是健康的生態(tài)。

萬科的困局，恰恰說明了一個道理：大而不能倒，是個偽命題。真正不能倒的，是市場信心，是購房者權益，是金融穩(wěn)定，而不是某一家企業(yè)，哪怕它曾經再輝煌。

讓萬科這樣的企業(yè)經歷市場化出清，短期看是陣痛，長期看是新生。

房地產市場經過3-4年調整，已經開始筑底。隨著政策效果顯現，市場信心在逐步恢復。

這說明什么？說明市場在自我修復，說明出清在發(fā)生作用，說明方向是對的。

未來的房地產，不會再是暴利行業(yè)，而會是一個溫和盈利的行業(yè)。不會再有10萬家企業(yè)瘋狂拿地，而會是少數幾百家優(yōu)質企業(yè)精耕細作。不會再炒房致富，而會回歸"房住不炒"。

這才是房地產該有的樣子。

萬科的暴雷，可能是房地產舊時代結束的標志，也可能是新時代開始的信號。

陣痛過后，春天會來的。

但前提是，我們要忍得住這個陣痛，讓市場真正完成它該完成的出清。

不救企業(yè)，救市場。這才是正確答案。

那最后對我們的投資來說有什么啟示？

其實啟示很簡單。

如果你想要買房，這幾年還能再等等，萬科倒下之后，房價還能跌。你手上拿著現金，房地產開發(fā)商拿著房子，他們是耗不過你的。

如果你想要投資房地產，最好不要買房地產公司，而是通過房地產ETF這種間接的方式投資房地產。

房地產公司會暴雷，但是房地產行業(yè)永遠不會消失。

參考美國和日本，在房價出清之后，房地產板塊又迎來了一波大反彈。

風險提示：

以上為個人觀點，僅供參考。短期漲跌不預示未來，如提及個股或基金不代表投資建議。投資需謹慎。

星球已開，內含實盤。

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