邁入11月，青島樓市依舊在平穩(wěn)運行的軌道上穩(wěn)步前行。相較于此前的市場表現(xiàn)，當下的青島樓市更顯“分化加劇、價值錨定”的鮮明特質(zhì)：

一邊是仙山花園、中聯(lián)依山伴城等項目為加速去化選擇大幅降價；另一邊則是以青特璟譽為代表的優(yōu)質(zhì)項目，憑借契合改善需求的產(chǎn)品力與精準定價，開盤即迎來搖號搶房的盛況，用實打?qū)嵉臒徜N數(shù)據(jù)成為支撐市場熱度的核心爆點，兩者形成的強烈對比，更印證了當前樓市“好產(chǎn)品不缺購買力”的核心邏輯。

NO.1 商品房簽約情況

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-11月青島共計簽約商品房77512套、約956萬㎡，簽約總金額1333億，較去年同期分別下滑10.6%、11.1%和9.1%。前11個月商品房簽約均價為13943元/㎡，同比上漲2.2%。

（2025年11月商品房供銷價數(shù)據(jù)為11.1-11.29）

月度方面，11月商品房新增供應徒增，4365套、50.07萬㎡，簽約則呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，簽約新建商品房4380套，約51.22萬㎡，銷售總金額74.75億元，簽約套數(shù)、面積和金額分別環(huán)比下滑18.7%、29.5%和15.1%。受簽約結(jié)構調(diào)整的影響，11月簽約均價為14596元/㎡，較上個月明顯上漲20.5%。同比套面金全部下滑，40.2%、43.6%、41.5%，簽約均價上漲3.7%。

其中商品住宅新增1977套，約26.07萬㎡，簽約2776套、約36.43萬㎡、銷售總金額59.07億元，簽約套數(shù)、簽約面積、簽約金額較上個月均大幅下滑，分別為33.5%、30.7%、19.3%。簽約均價為16215元/㎡。

二手房方面，今年以來，青島的二手房交易一直較為活躍，價格企穩(wěn)跡象明顯。今年1-11月全市成交二手房60201套，同比小幅下滑6.2%。其中11月份青島市二手房成交4902套，較上個月基本持平。

NO.2 區(qū)域商品住宅成交情況

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，11月青島新建商品住宅的成交熱點集中在西海岸新區(qū)、城陽和膠州。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以620套、約8.24萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的22.6%；城陽區(qū)簽約446套、約5.68萬㎡，占比15.6%；膠州市簽約278套、約3.66萬㎡，占比10.0%。

從目前市場情況來看，11月青島樓市正處于從“政策驅(qū)動”向“價值驅(qū)動”的轉(zhuǎn)型關鍵期，板塊與樓盤之間冷熱不均現(xiàn)象明顯，青特璟譽、海信金沙灘、青特璟云等項目的持續(xù)熱銷印證了“居住升級”的必然趨勢。未來只有那些真正實現(xiàn)“產(chǎn)品創(chuàng)新、資源整合”的項目，才能在分化市場中脫穎而出。

從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，當前去化周期為17.6個月（統(tǒng)計口徑已剔除死庫存），市場存量消化效率穩(wěn)步提升。

老四方憑借對剛需及剛改客群的精準定位，已躍升為當前樓市 “流量焦點”，商品住宅銷售持續(xù)處于高位，去化周期已降至11.8個月，供需關系保持健康；區(qū)域內(nèi)不僅聚集了海信悅瀾山、中海云境、濱海國際中心等自帶市場關注度的熱門標桿樓盤，還有通和悅章、國信和悅、富力海悅學府等契合最新住宅規(guī)范的品質(zhì)項目，這類項目通過優(yōu)化空間布局、提升公攤面積利用率實現(xiàn)得房率顯著提升，精準擊中客群對 “高實用空間” 的核心訴求。綠城環(huán)海灣閻家灘地塊預計今年正式面市，將為板塊剛需剛改市場補充新選擇。

其中原市北區(qū)隨著新項目的入市，去化周期調(diào)整至19.6個月，處于全市較低水平。目前新都心板塊呈“三足鼎立”的競爭格局：棠玥和境規(guī)劃建設5棟26-31層高層產(chǎn)品，主力戶型建面約105-142㎡，瞄準剛改及改善客群；保利&青鐵果品地塊規(guī)劃方案已公示，將建設8棟住宅樓（包含2棟26F、1棟25F、1棟16F、3棟17F及1棟23F），總計529戶，套均面積123㎡，產(chǎn)品定位偏向品質(zhì)改善；市北城發(fā)福州北路地塊目前尚未啟動。

此外，李滄區(qū)去化周期為20.1個月。板塊內(nèi)熱度主要集中在青特璟譽和金茂璞逸世園、青鐵芳華地三個項目。而由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創(chuàng)地塊以及去年億聯(lián)拿下的地塊目前均暫未啟動，市場供應節(jié)奏相對平穩(wěn)。

（青特璟譽開盤現(xiàn)場）

其中，青特進駐東李的首個項目——青特璟譽，憑借精準的入市時機卡位、產(chǎn)品本身的硬核實力以及青特品牌的穩(wěn)健口碑，成功斬獲一眾改善客戶的青睞，成為今年青島繼濱海中心、國信和悅、觀樾蘭庭、龍湖觀萃、金茂錦棠之后的第六個“搖號選房”樓盤。更值得市場關注的是，該項目在無售樓處、無樣板間、無示范區(qū)的“三無”前提下，仍吸引140組客戶參與搖號，開盤當天勁銷105套，用實打?qū)嵉娜セ煽?，為當前略顯疲軟的青島樓市注入了意外“爆點”，也印證了高品質(zhì)改善產(chǎn)品的市場號召力。

金茂璞逸世園則規(guī)劃為山東首個高端產(chǎn)品系璞系產(chǎn)品，建設4棟別墅，7棟洋房，洋房面積區(qū)間為170平、270平，疊拼別墅面積約300㎡。除既有項目外，李滄區(qū)土地市場近期也動作頻頻：鄭莊56號地塊被豐昊置業(yè)斬獲，容積率2.4，總建面約4.6萬㎡。此外，12月2日，還將迎來三宗低密地塊拍賣，容積率最低僅1.11，最高1.25，總建面約18.96萬㎡，未來有望為區(qū)域新增一批高品質(zhì)低密住宅項目。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應” 的雙重核心優(yōu)勢，張村河板塊已成為當前青島房地產(chǎn)市場熱點區(qū)域之一。該區(qū)域內(nèi)包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

在商品住宅面積區(qū)間方面，100-160㎡的住宅面積段在當前市場上占據(jù)了最高的市場份額，其占比約73.4%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產(chǎn)品，已成為市場的核心需求，且需求表現(xiàn)穩(wěn)定。

NO.3 土地方面

11月份共計成交兩宗地塊，新增供應方面：掛牌東李3宗地塊、預公告城陽碩陽路以北地塊和市南原百安居和五星電器地塊。

（青特斬獲的白云山兩宗地塊）

成交地塊分別位于春陽路以北、薈城路以西和城陽街道賢城路東、春陽路北，兩宗低密地塊均被青特置業(yè)斬獲。值得注意的是，作為青特本年度斬獲的第四和第五宗地塊，前者是順勢承接青特璟云熱銷勢能，以精準補位回應市場期待；后者既是主城區(qū)第一宗商改住成功案例，更是延續(xù)了濱湖國際打造邏輯，深化成熟片區(qū)布局。

縱觀2025年拿地布局，青特置業(yè)始終脫離規(guī)模競賽的浮躁，堅持“做一成一”的公司戰(zhàn)略，以“追求極致、負責到底”的態(tài)度，深耕核心片區(qū)、精研每一塊土地的產(chǎn)品價值，在精準布局中實現(xiàn)穩(wěn)健增長，彰顯出本土房企的戰(zhàn)略定力與長期主義視野。

（原海創(chuàng)惠水路三地塊）

其中李滄掛牌的3宗地塊全部位于東李世博園板塊，3宗地全部為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率最低僅1.11，最高1.25，總占地面積約157985.1㎡，總建面約18.96萬㎡，從規(guī)劃指標來看，未來有望打造為高端別墅、洋房社區(qū)，為區(qū)域改善市場再添新供給。3宗地塊起拍樓面地價均破萬元線，進一步助推東李向"主城改善優(yōu)選地" 的地位。起拍樓面地價中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。值得注意的是，3宗地塊為整體供應，競買人須整體報價、整體競得。

NO.4 年度榜單（1-11月）

2025年1-11月

開發(fā)商銷售排行榜TOP20

2025年1-11月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約610億元的銷售額，這一成績占據(jù)了全市商品房市場的45.8%。其中，前10名表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場競爭中的強勁實力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在 2025 年前11月樓市承壓、購房者決策更趨審慎的市場環(huán)境下，海信地產(chǎn)以117.39 億元、52.02萬㎡網(wǎng)簽銷售額強勢登頂青島樓市雙冠軍，成為年內(nèi)首個突破百億的房企，用數(shù)據(jù)印證了本土龍頭的逆周期破局能力。這份成績的背后，是品牌對產(chǎn)品力的極致追求與城市布局的深度研判。張村河板塊 "三子星" 項目持續(xù)領跑改善市場，海信君璽以18.58億元業(yè)績穩(wěn)居板塊榜首，海信臻悅勁銷17.27億元緊隨其后，璟悅亦斬獲13.15億元亮眼成績；今年新入市的海信金沙灘，憑借4.5代宅創(chuàng)新設計、一線無遮擋海景資源及最高130%的超高得房率，精準擊中高端客群核心訴求，入市即成為青島高端海景住宅市場焦點。更值得關注的是，海信地產(chǎn)近期成功斬獲王家村新地塊，進一步夯實主城核心區(qū)域布局優(yōu)勢，彰顯了其持續(xù)深耕青島、擴充高端產(chǎn)品版圖的堅定決心。

銀豐地產(chǎn)以64.55億元網(wǎng)簽銷售額穩(wěn)坐青島樓市第二梯隊頭把交椅，其亮眼表現(xiàn)背后，是高端產(chǎn)品矩陣對市場需求的精準卡位與強大兌現(xiàn)力。其中，旗艦項目銀豐玖璽城堪稱品牌"業(yè)績壓艙石"，以55.45億元的網(wǎng)簽業(yè)績獨占品牌總銷售額的85.9%，單盤實力一騎絕塵，持續(xù)領跑嶗山乃至全市高端住宅市場。目前，三期全新產(chǎn)品已進入入市倒計時，基于前期積累的市場口碑與產(chǎn)品迭代升級，有望進一步釋放業(yè)績增長動能。

天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中網(wǎng)簽的帶動下，簽約量猛增至第三位，共計簽約46.92億。

2025年1-11月

開發(fā)商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對一家企業(yè)的綜合實力進行審閱。

2025年1-11月青島新建商品房開發(fā)商權益銷售榜單正式發(fā)布，行業(yè)集中度進一步提升，本土龍頭房企憑借深厚的區(qū)域積淀與穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在權益銷售賽道形成核心競爭力。

其中，海信地產(chǎn)以絕對優(yōu)勢實現(xiàn)斷層領跑，憑借117.06億元權益銷售額強勢登頂榜首，用數(shù)據(jù)印證了其在青島市場的統(tǒng)治級地位。尤為值得關注的是，海信地產(chǎn)旗下項目普遍采用獨立開發(fā)模式，這一模式不僅彰顯了企業(yè)雄厚的資金實力與項目操盤能力，更通過對產(chǎn)品設計、工程質(zhì)量、交付兌現(xiàn)等全鏈條的絕對把控，保障了產(chǎn)品力的穩(wěn)定輸出，成為其穿越行業(yè)周期的核心護城河。

銀豐地產(chǎn)以64.55億元權益銷售額穩(wěn)居第二位，其核心競爭力源于對高端市場的精準卡位與深度運營，憑借旗下豪宅 IP 的強溢價能力與客戶忠誠度，持續(xù)鞏固高端市場份額。

天一仁和則以44.95億元權益銷售額位列第三。

青特置業(yè)在本次榜單中表現(xiàn)尤為亮眼，以38.9億元權益銷售額強勢躋身行業(yè)第四位，成為本土房企突圍的重要力量。在土地儲備與區(qū)域布局層面，青特置業(yè)始終堅守 “與城市共生長” 的戰(zhàn)略初心，緊扣青島城市發(fā)展脈絡，聚焦高潛力核心板塊進行精準布局。2025 年以來，企業(yè)在城陽白云山、李滄東李等城市價值高地斬獲 5 宗優(yōu)質(zhì)地塊，進一步夯實了主城深耕的布局基礎，為后續(xù)權益銷售規(guī)模的持續(xù)增長注入強勁動能。

2025年1-11月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的周期調(diào)整中，青島房地產(chǎn)市場正完成從規(guī)模競賽到價值回歸的底層邏輯切換，“產(chǎn)品力”不再是營銷話術，而是支撐市場信心的核心“壓艙石”，直接決定項目的去化手感與價值韌性。這種價值導向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準擊中需求痛點的項目，正在穿越周期收割市場份額。

從1-11月銷售榜單的頭部格局可見，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤形成明顯“領跑效應”，銀豐玖璽城、海信君璽、海信臻悅、越秀青鐵和樾府、天一仁和吾疆、魯信有鄰花園、海信璟悅7盤強勢躋身TOP10，用數(shù)據(jù)印證了高端市場的“價值堅挺”。

作為嶗山前海一線的頂級豪宅標桿，銀豐玖璽城以25.9億元簽約額強勢領跑青島豪宅市場。自入市以來，項目憑借石老人前海不可復制的山海資源、全維高端生活配套與超預期的兌現(xiàn)品質(zhì)，形成“三位一體”的核心競爭力，始終保持市場熱度高位運行，成為塔尖客群資產(chǎn)配置與居住升級的“共識之選”。

唐島灣君匯則憑借部分房源集中網(wǎng)簽的勢能，以19.18億元合計網(wǎng)簽額位居全市第二位。

在嶗山張村河這一主城核心改善戰(zhàn)場，海信地產(chǎn)的“前瞻布局”再度收獲市場驗證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項目形成“三子同輝”的熱銷矩陣，紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約18.58億、海信臻悅簽約17.27億、海信璟悅簽約13.15億，三大項目憑借對板塊價值的深刻理解、貼合改善需求的產(chǎn)品設計，精準擊中主城改善群體對“品質(zhì)確定性”的核心訴求，成為板塊人居升級的“標桿范本”。

NO.5 11月月度榜單

2025年11月

主城區(qū)商品住宅開發(fā)商銷售排行榜TOP10

從11月簽約數(shù)據(jù)來看，青特置業(yè)以3.93億網(wǎng)簽金額、2.07萬㎡成交面積、144套的亮眼戰(zhàn)績，強勢登頂青島主城區(qū)銷售 “三冠王”，用實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)印證品牌深耕實力。這份亮眼成績，源于“做一成一”的企業(yè)基因，從濱湖國際2期到青特璟云首開 熱銷157套登頂新盤首開銷冠，再到青特璟譽搖號選房的熱度，每一個項目均以精準的客群定位、貼合居住需求的產(chǎn)品設計，契合了改善群體對 “確定性品質(zhì)” 的核心訴求。在行業(yè)回歸居住本質(zhì)的當下，青特置業(yè)的成交表現(xiàn)，也為青島本土房企深耕主城、穿越行業(yè)周期提供了可參考的實踐樣本。

海信地產(chǎn)以3.68億、0.85萬㎡和54套穩(wěn)居11月商品住宅房企銷售榜亞軍席位， 這份穩(wěn)健表現(xiàn)背后，是核心項目的持續(xù)發(fā)力與市場認可度的集中釋放。本月簽約活躍的項目為海信海德山莊、海信君璽等。

銀豐地產(chǎn)和中國金茂分別以3.44億元和2.68億元緊隨其后。

2025年11月

單盤商品住宅銷售榜TOP10

青島11月商品住宅銷售榜單正式揭曉，頭部項目的亮眼表現(xiàn)成為當前樓市的核心看點。

青特進駐東李首個新盤——青特璟譽以網(wǎng)簽2.68億、1.15萬㎡、80套一舉斬獲11月商品住宅銷售榜“三冠王 ” 榮耀。 尤為值得關注的是，該項目于11月15日才剛剛開盤，入市僅半個月便登頂“三冠王”實現(xiàn)2.68億元的網(wǎng)簽金額。如此“開門紅”的業(yè)績，既體現(xiàn)了項目自身在產(chǎn)品規(guī)劃、“做一成一”的企業(yè)基因等方面的核心競爭力，也反映出東李板塊改善需求的旺盛活力，為初冬時節(jié)的青島樓市增添了一抹亮色。

嶗山沿海一線豪宅銀豐玖璽城則憑借 強勁的綜合實力， 不僅穩(wěn)坐1-11月商品住宅年度銷售冠軍寶座，更在11月單月創(chuàng)下網(wǎng)簽2.55億元的佳績。這份亮眼表現(xiàn)，根植于板塊與產(chǎn)品的雙重稀缺性。

1、統(tǒng)計時間為：2025年1月1日至2025年11月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對企業(yè)相關數(shù)據(jù)進行多方驗證和復核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價格綜合統(tǒng)計。

4、《新建商品房開發(fā)商權益銷售排行榜》統(tǒng)計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2025年，青島該不該買房？