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九棵樹地塊若想在紅海中突圍，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)策略是其中重要一環(huán)。

彭紅俠/發(fā)自北京

北京土地市場(chǎng)開始進(jìn)入密集供應(yīng)期。

兩日前，民企懋源在與多家央企國(guó)企的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，經(jīng)過(guò)百余輪競(jìng)價(jià)成功競(jìng)得朝陽(yáng)東三環(huán)松榆里地塊，溢價(jià)率達(dá)18.21%，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，被視為民企重回土地市場(chǎng)的重要信號(hào)。

11月27日，通州區(qū)九棵樹6017地塊競(jìng)價(jià)出讓，中海地產(chǎn)、北京城建現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)5輪后，中海地產(chǎn)以12.48億元摘得，溢價(jià)率0.97%，成交樓面價(jià)約2.29萬(wàn)元/平方米。這一樓面價(jià)相比周邊中國(guó)鐵建花語(yǔ)璟云低了1.2萬(wàn)元/平方米。從地價(jià)差來(lái)看，中海此次拿地的成本優(yōu)勢(shì)明顯。

九棵樹6017地塊區(qū)位圖

九棵樹6017地塊位于通州老城核心梨園板塊，鄰近地鐵1號(hào)線八通線九棵樹站，直線距離約700米，“含鐵量”較高，30分鐘左右即可抵達(dá)國(guó)貿(mào)等核心商圈。

周邊生活配套成熟，商業(yè)方面有領(lǐng)展廣場(chǎng)、盒馬鮮生等，醫(yī)療資源包括北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門醫(yī)院，休閑配套設(shè)施有通州云景公園等，形成了較為完善的居住支持體系。

從規(guī)劃條件看，地塊土地面積約2.47萬(wàn)平方米，規(guī)劃建面約5.44萬(wàn)平方米，容積率2.2，限高45米（局部60米），預(yù)計(jì)將打造洋房與小高層相結(jié)合的產(chǎn)品類型。

出讓文件對(duì)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌提出了細(xì)致要求，鼓勵(lì)采用圍合式院落布局，形成“東北高西南低”的天際線格局。一個(gè)需要注意的規(guī)劃細(xì)節(jié)是，沿九棵樹中路西側(cè)退線20米，這會(huì)導(dǎo)致原本的容積率升高，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)提成更高的要求。

此外，該地塊北側(cè)還有一宗規(guī)劃住宅用地6016地塊，用地規(guī)模略小于6017地塊，約2.11公頃，地上建筑規(guī)模約5.06萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)也在出讓計(jì)劃中。

通州區(qū)當(dāng)前新房市場(chǎng)總量龐大，既有八里橋的招商朝棠攬閱、梨園的招商云璟攬閱和中鐵建花語(yǔ)璟云、土橋的金隅花溪云錦，又有宋莊的北京城建國(guó)譽(yù)頌，以及運(yùn)河商務(wù)區(qū)的中建運(yùn)河玖院等，在售項(xiàng)目眾多。

不過(guò)，市場(chǎng)卻呈現(xiàn)顯著分化格局。今年入市的八里橋招商朝棠攬閱表現(xiàn)亮眼，自開盤以來(lái)去化過(guò)半，成交均價(jià)約為5.6萬(wàn)元/平方米。運(yùn)河八子中建運(yùn)河玖院亦表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，網(wǎng)簽量突破600套，成交均價(jià)約6.16萬(wàn)元/平方米，憑借其河景資源與核心區(qū)位獲得市場(chǎng)青睞。然而，同屬核心板塊的中鐵建花語(yǔ)璟云去化相對(duì)緩慢，當(dāng)前網(wǎng)簽僅30套，即便具備1.7的低容積率優(yōu)勢(shì)仍面臨去化壓力。

朝陽(yáng)外溢客群的截留困境也較為突出。從朝陽(yáng)向東延伸，沿線多個(gè)項(xiàng)目已形成攔截梯隊(duì)，九棵樹地塊想要從中分一杯羹，必須拿出遠(yuǎn)超現(xiàn)有產(chǎn)品的吸引力。此外，當(dāng)前通州新房市場(chǎng)已出現(xiàn)降溫跡象，周邊項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)較巔峰期均有下滑，市場(chǎng)環(huán)境不如從前。

二手房也同樣呈現(xiàn)新舊分化特征。周邊老舊小區(qū)較多掛牌價(jià)格在4萬(wàn)元/平方米左右，次新房如K2玉蘭灣等項(xiàng)目?jī)r(jià)格則具備更高彈性。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，九棵樹地塊若想在紅海中突圍，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)策略是其中重要一環(huán)。參考朝棠攬閱成功經(jīng)驗(yàn)，給出貼合市場(chǎng)的合理定價(jià)，項(xiàng)目可充分借助臨鐵屬性與成熟配套，有效吸引地緣改善及國(guó)貿(mào)CBD外溢剛需客群。

對(duì)購(gòu)房者而言，該地塊的入市提供了新的臨鐵置業(yè)選擇。張凱表示，在當(dāng)前買方占主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，開發(fā)商如何在保持合理利潤(rùn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)快速去化，并贏得市場(chǎng)認(rèn)可，已成為考驗(yàn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力的重要課題。