預(yù)計(jì)會(huì)吸引不少實(shí)力買家出手。

呂穎雅/發(fā)自廣州

近日，廣州市越秀區(qū)二沙島再現(xiàn)天價(jià)法拍標(biāo)的。

阿里司法拍賣平臺(tái)信息顯示，位于粵臺(tái)路宏達(dá)徑11號(hào)的全套房產(chǎn)，建筑面積約426平方米，起拍價(jià)為7100萬元，將于12月16日開拍。該標(biāo)的物即二沙島純別墅社區(qū)——宏城花園。

一位越秀區(qū)資深房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，宏城花園的獨(dú)棟別墅極為稀缺，二手市場(chǎng)價(jià)普遍超過1億元。本次法拍約相當(dāng)于“七折”入市，即便屬于法拍流程，也預(yù)計(jì)將吸引不少實(shí)力買家出手。

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二沙島豪宅頻次高價(jià)成交

近兩年以來，二沙島天價(jià)別墅成交活躍。

11月，新世界花園一套約360平方米的獨(dú)棟別墅，掛盤僅28天就以8680萬元成交，折合單價(jià)約24.1萬元/平方米。值得注意的是，該物業(yè)擁有約615平方米的私家花園，相當(dāng)于1.5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)大小，堪稱島上罕見資產(chǎn)。在此之前，看房門檻即為驗(yàn)資3000萬元，足見目標(biāo)客群定位之高。

今年5月，宏城花園一套374平方米別墅以8088萬元成交；2024年4月，同小區(qū)另一套546平方米別墅以1.1億元成交。無論是單價(jià)、總價(jià)還是成交速度，都在持續(xù)刷新廣州高端住宅的關(guān)注度。

這些數(shù)字背后，是二沙島別墅供應(yīng)稀缺到“斷層”的現(xiàn)實(shí)。

二沙島住宅用地早在2000年左右已全部開發(fā)完畢。以宏城花園為例，整個(gè)小區(qū)僅64套別墅，其中18套為連排別墅，46套為獨(dú)棟別墅，整體面積段375~1300平方米。小區(qū)最后一套一手房源在2011年10月售出，總價(jià)約1.8億元，彼時(shí)已是廣州頂級(jí)住宅的象征性成交。

宏城花園實(shí)景圖。呂穎雅

/攝

長(zhǎng)期以來，宏城花園與新世界花園別墅幾乎無對(duì)外掛牌。上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人坦言，兩個(gè)小區(qū)的別墅更多在業(yè)主圈內(nèi)流通，一旦正式掛牌，往往很快成交。今年11月這套8680萬元的新世界花園別墅，銷售速度比許多剛需房還快。

二沙島整體放盤量亦極低。貝殼數(shù)據(jù)顯示，全島掛牌不足30套且多為洋房。例如云影花園7套、花城苑5套、棕櫚園4套、嶺南會(huì)4套等，別墅類房源幾乎“絕跡”。

因此，本次宏城花園別墅法拍自然受到廣泛關(guān)注。截至11月27日下午，拍賣頁面圍觀人數(shù)已超過8100人。雖暫無人報(bào)名，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為法拍買家往往會(huì)在臨近開拍時(shí)才報(bào)名，目前距離開拍時(shí)間尚有空間。

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低密度地塊持續(xù)出讓

在一手市場(chǎng)，高端低密度物業(yè)依然表現(xiàn)亮眼。

8月，位于珠江后航道島尖的霍英東集團(tuán)·南天名苑，一套建筑面積約1274.8平方米的聯(lián)排院墅以1.6億元網(wǎng)簽成交；天河奧體板塊的越秀國(guó)貿(mào)觀樾 | 天湖合墅，網(wǎng)簽單價(jià)最高達(dá)19.4萬元/平方米，目前已進(jìn)入清尾階段。而四期金茂越秀 | 璞樾·墅的建面約210~550平方米新規(guī)四代墅，市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)約2000萬~5000萬元。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，無論市場(chǎng)處于何種階段，“核心地段+低密度”始終是廣州別墅市場(chǎng)最穩(wěn)固的價(jià)值錨點(diǎn)。尤其是位處成熟片區(qū)、交通便利、生活配套齊全的別墅類產(chǎn)品，成交速度往往比普通住宅更快，甚至“逆周期”表現(xiàn)更明顯。

在土地供應(yīng)端，廣州近期亦有多宗低密度地塊入市，為市場(chǎng)注入新鮮血液。

12月15日即將出讓的黃埔長(zhǎng)洲島 HPG-CZ-02 地塊，容積率僅1.01，三面環(huán)水，總價(jià)起拍28.44億元，起拍樓面價(jià)14036元/平方米。業(yè)內(nèi)認(rèn)為該地塊具備打造高端低密度項(xiàng)目的條件，有望填補(bǔ)黃埔區(qū)墅類供應(yīng)。

今年10月，綠城華南經(jīng)過16輪競(jìng)價(jià)，以4.97億元競(jìng)得番禺黃沙島地塊，樓面價(jià)約2.59萬元/平方米，溢價(jià)率17.8%。該地塊位于番禺傳統(tǒng)別墅區(qū)，容積率僅1.1，且臨江、周邊置換需求旺盛，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)將打造疊墅產(chǎn)品。

此外，今年6月，增城城投競(jìng)得荔湖街新城大道東側(cè)低密度地塊；花都國(guó)企智都集團(tuán)旗下寶信地產(chǎn)則拿下花都湖低密度地塊，均屬于稀缺的低容積率地塊。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，廣州近年來鮮有如此超低密度地塊入市，此輪補(bǔ)充將為高端墅類市