我是紫沐，這是我第475篇日記。

每到年底，就像潮水退潮，能看清誰(shuí)在裸泳。

很多新盤(pán)，國(guó)慶都說(shuō)自己賣爆，節(jié)后就漲價(jià)。

結(jié)果說(shuō)好的漲價(jià)遲遲不來(lái)，優(yōu)惠倒是一個(gè)比一個(gè)多，生怕客戶被對(duì)手搶走。

燕語(yǔ)堂悅，用“貼息”的名義降價(jià)36萬(wàn)，還能買特價(jià)房源。

辰園湖境，特價(jià)房的價(jià)格，對(duì)比開(kāi)盤(pán)便宜了接近5%。

未來(lái)方洲二期，雖然產(chǎn)品能打，但在競(jìng)爭(zhēng)激烈、買家挑剔的老黃埔，也準(zhǔn)備要降價(jià)。

另外像黃埔新城、西派天河序、中交天翠等等，都陸續(xù)有優(yōu)惠放出。

考慮到這才11月，后續(xù)參與價(jià)格戰(zhàn)的項(xiàng)目只會(huì)更多。

就像國(guó)慶文章預(yù)判的，這個(gè)年底，以價(jià)換量就是成交主流。

二手也一樣，年底是淘筍旺季，很適合置換。

有些人看不懂，為什么房?jī)r(jià)跌這么狠，還這么多業(yè)主賣房，廣州每個(gè)月還有近萬(wàn)套成交，原因是什么？

就因?yàn)榈緭Q房，是真能省錢(qián)。

同樣是腰斬，自家房子從500萬(wàn)跌到250萬(wàn)，目標(biāo)房子1000萬(wàn)跌到500萬(wàn)。

從置換角度，其實(shí)省了250萬(wàn)的換房成本。

換成是旺季，自家房子和目標(biāo)房子都漲50%，換房要花750萬(wàn)，難度翻三倍。

所以有改善置換需求，該買就買，該賣就賣。

接下來(lái)兩個(gè)月，會(huì)是筍盤(pán)集中爆發(fā)的月份，多花點(diǎn)心思。

只可惜，誰(shuí)多可以等，但阿廣的財(cái)政不行。

今年土拍，廣州只賣了32塊地，成交金額313億，還不到去年一半。

沒(méi)辦法，只能集中掛牌20宗地，看這250億的總地價(jià)，能換來(lái)多少年終獎(jiǎng)。

這種操作，真的很難評(píng)。

特別是里面那堆增城、南沙、從化等遠(yuǎn)郊地塊，撫心自問(wèn)，這些地方缺房子嗎？

增城房?jī)r(jià)幾乎普跌50%了，還要建住宅嗎？

哪怕核心點(diǎn)的地塊，像嘉禾望崗、白云新城，其實(shí)也沒(méi)賣地必要。

比如嘉禾望崗，越秀嘉悅云啟國(guó)慶開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，去化都一般般。

這又來(lái)一塊地，你說(shuō)越秀是接還是不接。

接吧，產(chǎn)品注定做不出什么新意，只能徒增庫(kù)存。

不接吧，被別的開(kāi)發(fā)商拍下來(lái)，可能直接就開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)，沒(méi)法控盤(pán)慢慢賣。

越秀控盤(pán)能力是很強(qiáng)的，像天河和樾府，高溢價(jià)維持了很久。

直到西派天河序進(jìn)場(chǎng)，掀起價(jià)格戰(zhàn)，和樾府才開(kāi)始大降價(jià)。

有這個(gè)前車之鑒，嘉禾望崗這塊地，越秀大概率不想拿也得拿。

那同樣的道理，即將拍賣的洛溪地塊，越秀是不是也得兜底呢？

所以現(xiàn)在的土拍，真的很難評(píng)。

持續(xù)供過(guò)于求，對(duì)個(gè)人、開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都不是好事。

樓市想破局之路，離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。

只有現(xiàn)金流穩(wěn)定了，操作才不會(huì)變形。

現(xiàn)在能克制供地，能保持地價(jià)穩(wěn)定的城市，無(wú)一例外都在強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)格局。

比如杭州，今年土拍相對(duì)亮眼，就離不開(kāi)一眾科技公司的崛起。

廣州作為老牌一線，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)這塊，得多花點(diǎn)心思了。