最近幾年房?jī)r(jià)下跌，大量中產(chǎn)的財(cái)富直線蒸發(fā)。我想大家都知道最近幾年家庭資產(chǎn)縮水了不少，但是具體多少呢，沒(méi)有測(cè)算過(guò)。今天我以上海家庭為例，來(lái)算一算中產(chǎn)家庭們最近幾年財(cái)富蒸發(fā)的數(shù)量。

上海大概有860萬(wàn)套住宅，同時(shí)上海共有居民戶964萬(wàn)戶。也就是說(shuō)，平均下來(lái)幾乎戶均一套住宅。

根據(jù)最近二手房交易數(shù)據(jù)，按照套均建面90平米計(jì)（近十年二手房成交的平均面積），全市存量住宅大概7.8億平米。

上海房?jī)r(jià)的巔峰在2021年底~2023年初，這一年半的時(shí)間里，上海均價(jià)高達(dá)7.29萬(wàn)/平米，算下來(lái)整個(gè)上海房子的市值是57萬(wàn)億人民幣。要知道常規(guī)時(shí)期（上證指數(shù)3000點(diǎn)左右的時(shí)候），整個(gè)A股的市值也就70萬(wàn)億左右。也就是說(shuō)上海一座城市的房子市值，就幾乎可以跟中國(guó)所有上市公司的市值匹敵。

那時(shí)候無(wú)疑是上海樓市的巔峰，賣掉上海，買下中國(guó)所有上市公司。

然后情況急轉(zhuǎn)直下，截至目前上海均價(jià)降到了5.47萬(wàn)元/平米，相比于巔峰下降了25%。

也就是說(shuō)，從宏觀層面來(lái)講，上海樓市的市值蒸發(fā)了14萬(wàn)億元。

騰訊市值5.4萬(wàn)億，阿里市值2.6萬(wàn)億，拼多多1.3萬(wàn)億，小米市值1萬(wàn)億，美團(tuán)市值0.55萬(wàn)億，京東市值0.35萬(wàn)億。上海樓市蒸發(fā)的市值，把上面這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭買個(gè)遍之后，還可以剩一個(gè)茅臺(tái)。

上海去年的GDP是5.4萬(wàn)億，也就是說(shuō)，這幾年蒸發(fā)的市值，相當(dāng)于整個(gè)上海3年白干。

23年上海全市居民存款余額是6.02萬(wàn)億，從上海樓市蒸發(fā)的數(shù)字，相當(dāng)于把上海居民所有存款清空了2.5次。

這是整體的情況，不過(guò)太過(guò)宏觀大家體感不深，我們?cè)倏纯次⒂^的數(shù)據(jù)，家庭戶均資產(chǎn)損失了多少。

樓市巔峰的時(shí)候，57億的市值，對(duì)應(yīng)全上海964萬(wàn)戶家庭，戶均資產(chǎn)591萬(wàn)。假設(shè)上海家庭資產(chǎn)70%在房產(chǎn)上，那么上海每家每戶的資產(chǎn)差不多能有845萬(wàn)，換算成美元就是118萬(wàn)美元，戶均Millionaire。

在不統(tǒng)計(jì)個(gè)人持有的商辦、商鋪、廠房等其他房產(chǎn)的情況下，在峰值時(shí)，上海戶均凈資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)美國(guó)當(dāng)年的平均值106萬(wàn)美元。但是上海2022年的人均GDP只有2.5萬(wàn)美元，美國(guó)人均GDP則是7.6萬(wàn)美元，美國(guó)是上海的三倍。就算不看GDP看工資，美國(guó)平均是上海兩三倍也沒(méi)有問(wèn)題。樓市泡沫，直接讓上海人能夠跟三倍差距的美國(guó)人資產(chǎn)上相匹敵。

如果是具備全球資產(chǎn)配置的上海人，在那個(gè)時(shí)候?qū)⑴菽Y產(chǎn)換成實(shí)在實(shí)的資產(chǎn)，可能真的可以直接實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)2~3倍的跨越。但如果沒(méi)有這個(gè)認(rèn)知，紙面財(cái)富就終將是紙面財(cái)富。

如今房?jī)r(jià)已經(jīng)回落25%，那么上海戶均資產(chǎn)下滑多少呢？

591*0.25≈148萬(wàn)，上海戶均資產(chǎn)已經(jīng)下降了148萬(wàn)。總資產(chǎn)跌破700萬(wàn)，戶均Millionaire的現(xiàn)狀落空了。

這里還沒(méi)有算一手房，事實(shí)上很多郊區(qū)次新房，在二手市場(chǎng)已經(jīng)跌破了2015年的開(kāi)盤(pán)價(jià)。

以上算的是賬面虧損，如果看實(shí)際發(fā)生的交易，21~23年這三年二手房的成交套數(shù)，是66萬(wàn)套，對(duì)應(yīng)的是100萬(wàn)戶左右的上海家庭。也就是說(shuō)，真實(shí)產(chǎn)生虧損的上海家庭，占比就有15%左右。

巨虧的家庭有15%，如果把時(shí)間線延長(zhǎng)，現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到2017年，算上資金成本，也就是說(shuō)2016至2024年買房的家庭都或多或少會(huì)虧一些。這8年上海二手市場(chǎng)累計(jì)成交近二百萬(wàn)套，占全部存量住宅的近1/4。按一套平均直接影響兩個(gè)家庭計(jì)算，波及近400萬(wàn)戶，占全市戶數(shù)的40%以上。

我看到有人說(shuō)，住宅購(gòu)買群體3/4以上是25-45歲的中青年人口，他們是這個(gè)城市社會(huì)生產(chǎn)、消費(fèi)的中堅(jiān)力量，當(dāng)90后和80后被集體套死，未來(lái)的消費(fèi)就好不了，不明白為什么不全力救市？（估計(jì)就是自己被套了）

原因很簡(jiǎn)單，如果大量負(fù)債擴(kuò)表印人民幣，在GDP沒(méi)有實(shí)際快速增長(zhǎng)的情況下，就一定會(huì)產(chǎn)生惡性通貨膨脹，進(jìn)而影響外匯。

房?jī)r(jià)崩了，只要不大規(guī)模產(chǎn)生壞賬，不要讓銀行出現(xiàn)危機(jī)，其實(shí)忍忍也就過(guò)去了。但如果匯率崩了，我們?nèi)蛑圃鞓I(yè)中心的地位就會(huì)受到挑戰(zhàn)，這會(huì)產(chǎn)生更加嚴(yán)重的后果，可不是忍忍就過(guò)去了那么簡(jiǎn)單。

更加恐怖的是，現(xiàn)在是樓市的底嗎？

最近半年，一線城市進(jìn)入補(bǔ)跌階段，每個(gè)月環(huán)比都會(huì)下降1.5%左右，這個(gè)跌幅比全國(guó)平均水平還要更高。

有人說(shuō)一線是核心資產(chǎn)，所以跟其他城市不一樣，永遠(yuǎn)漲。但是這個(gè)世界上就沒(méi)有只漲不跌的資產(chǎn)。就算是核心資產(chǎn)，也就是下跌的時(shí)間比其他資產(chǎn)晚一點(diǎn)。當(dāng)其他城市都腰斬之后，一線只跌25%，真的是終點(diǎn)嗎？

經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個(gè)理念，叫做一價(jià)定律。就是說(shuō)同一個(gè)商品，在不同地方，應(yīng)該賣一個(gè)價(jià)格。如果價(jià)格不一樣，出現(xiàn)了套利空間，就會(huì)有很多套利者去交易，然后這個(gè)價(jià)差就會(huì)被逐漸抹平。

當(dāng)然，套利交易需要時(shí)間，流動(dòng)性越低的商品，需要的時(shí)間越長(zhǎng)。比如房子，中國(guó)的房子真的能夠跟比自己高2~3倍GDP的國(guó)家一個(gè)價(jià)格嗎？

套利交易需要時(shí)間，這個(gè)時(shí)間正好給到大家。我早在2018年就叫大家清掉三四線的房子，2020年開(kāi)始叫大家清掉非一線+杭成的房子，2023年開(kāi)始看空中國(guó)所有城市的房子。

一套500萬(wàn)的房子，如果2022年持有到現(xiàn)在，可能只剩下350萬(wàn)。

但如果賣掉買黃金，現(xiàn)在就是1000萬(wàn)；買A股，現(xiàn)在就是700萬(wàn)；買美股，現(xiàn)在就是1000萬(wàn)；買國(guó)債，現(xiàn)在就是550萬(wàn)。無(wú)論賣掉買什么，都會(huì)跟直接持有產(chǎn)生2倍左右的資產(chǎn)差距。

高認(rèn)知的人，必須得看懂未來(lái)的趨勢(shì)，不然紙面財(cái)富終將是紙面財(cái)富，憑運(yùn)氣得來(lái)的終將憑實(shí)力虧回去。

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（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書(shū)籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問(wèn)答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知