“物業(yè)明天就撤場了，以后小區(qū)的垃圾誰運？大門誰看？”

當這條消息在業(yè)主群彈出時，幾乎所有業(yè)主都會陷入恐慌。在城市里，物業(yè)就像小區(qū)的“毛細血管”，默默承擔(dān)著清潔、安保、維修等日常運維工作。可一旦這根“血管”斷裂，沒有了專業(yè)團隊的管理，小區(qū)會從整潔有序的宜居空間，一步步淪為混亂不堪的“孤島”。

沒有物業(yè)的小區(qū)會變成什么樣子？物業(yè)撤場后，影響的不只是小區(qū)業(yè)主，也將對社會產(chǎn)生重大影響！

業(yè)主：從“安居”到“渡劫”，日常變成煎熬

1. 垃圾圍城，家門口成“廢品站”

物業(yè)撤場后，最先“停擺”的就是垃圾清運。

北京豐臺區(qū)某老舊小區(qū)，因物業(yè)費收繳率不足60%，物業(yè)虧損撤場。短短一周內(nèi)，20多個垃圾桶全部爆滿，廚余垃圾、廢舊家具、快遞包裝堆成“小山”，順著單元樓門口蔓延到人行道。高溫天里，垃圾腐爛的惡臭飄進家家戶戶，蒼蠅、老鼠四處亂竄，業(yè)主出門要捂鼻子，開窗通風(fēng)都成奢望。

“我家孩子剛上幼兒園，現(xiàn)在根本不敢讓他在樓下玩，怕沾上細菌。”

業(yè)主王女士無奈說。更糟的是，部分業(yè)主為圖方便，直接將垃圾扔在綠化帶里，原本的草坪變成“垃圾場”，小區(qū)環(huán)境徹底失控。

2. 安全失守，家門成“不設(shè)防地帶”

沒有物業(yè)保安值守，小區(qū)大門形同虛設(shè)，外來人員、推銷人員、甚至不法分子隨意進出。深圳寶安區(qū)某小區(qū)物業(yè)撤場后，門禁系統(tǒng)因無人維護失效，一周內(nèi)發(fā)生3起入室盜竊案。有業(yè)主反映，盜竊分子大白天敲門試探，發(fā)現(xiàn)家中無人就撬鎖作案，而小區(qū)監(jiān)控早已因欠費斷電，根本無法鎖定嫌疑人。

除了防盜，電梯安全更讓人揪心。

武漢某32層高層小區(qū)，物業(yè)撤場后8部電梯僅2部勉強運行，且頻繁出現(xiàn)困人故障。家住28樓的張大爺，因電梯停運，每天買菜要爬56級臺階，有一次突發(fā)心臟病，因下樓不便差點耽誤救治?！案邔訕I(yè)主就像被‘困’在樓上，出門成了奢侈的事。”

3. 設(shè)施癱瘓，生活基本需求難保障

小區(qū)的二次供水、路燈、排水等設(shè)施，需要定期維護才能正常運行。鄭州中原區(qū)某小區(qū)物業(yè)撤場后，二次供水設(shè)備老化損壞，高層業(yè)主連續(xù)3天停水，只能下樓接市政自來水度日；小區(qū)路燈壞了一半，夜晚漆黑一片，業(yè)主下樓扔垃圾時頻繁發(fā)生摔倒事故。

更嚴重的是排水系統(tǒng)堵塞。

南京雨花臺區(qū)某小區(qū)，沒有物業(yè)疏通雨水井，暴雨后積水倒灌進一樓業(yè)主家，家具、電器被泡，損失超過5萬元。業(yè)主李先生說：“給社區(qū)打電話求助，社區(qū)說人手不夠，讓我們自行解決，可我們哪懂疏通管道？”

4. 鄰里反目，小事鬧成“大糾紛”

沒有物業(yè)調(diào)解，鄰里矛盾一觸即發(fā)。

成都武侯區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場后停車秩序失控，部分業(yè)主私裝地鎖搶占車位，甚至占用消防通道。有業(yè)主因車位被占，故意劃傷對方車輛，雙方從爭吵升級到肢體沖突，最終鬧到派出所。

裝修擾民、寵物管理也成了“導(dǎo)火索”。

青島市北區(qū)某小區(qū)，有業(yè)主違規(guī)在夜間裝修，電鉆聲吵得鄰居無法休息，多次溝通無果后，鄰居直接切斷了裝修業(yè)主的水電，引發(fā)長時間糾紛；重慶渝中區(qū)某小區(qū)，部分業(yè)主遛狗不牽繩，一只大型犬咬傷5歲兒童，家長與狗主人因賠償問題僵持不下，原本和睦的鄰里關(guān)系徹底破裂。

5. 資產(chǎn)縮水，房子越住越“不值錢”

沒有物業(yè)的小區(qū)，房產(chǎn)價值會直線下降。

廈門湖里區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場后長期無人管理，環(huán)境臟亂、設(shè)施老化，二手房均價從每平方米3.5萬元跌至3萬元，比周邊管理規(guī)范的小區(qū)低了15%。業(yè)主陳先生想賣房換房，掛了半年都無人問津，“中介說，客戶一進小區(qū)看到垃圾遍地、電梯故障，扭頭就走，根本不考慮。”

更讓業(yè)主頭疼的是維修基金“失聯(lián)”。

長沙岳麓區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場前挪用了80余萬元住宅專項維修基金，用于支付經(jīng)營虧損。等業(yè)主發(fā)現(xiàn)時，物業(yè)早已失聯(lián)，小區(qū)內(nèi)漏水的屋頂、破損的道路因缺乏資金無法維修，業(yè)主們維權(quán)無門，只能自認倒霉。

社區(qū)：從“和諧共同體”到“矛盾集散地”

1. 秩序崩塌，違規(guī)行為沒人管

沒有物業(yè)的監(jiān)督，小區(qū)內(nèi)的違規(guī)搭建、私占公共空間現(xiàn)象愈演愈烈。

蘇州姑蘇區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場后3個月內(nèi)，出現(xiàn)20多處違規(guī)搭建：有人在陽臺外搭雨棚，影響鄰居采光；有人占用樓頂空間種花種菜，堵塞消防通道；還有人在綠化帶里圍出“私人花園”，破壞小區(qū)整體規(guī)劃。

社區(qū)工作人員多次上門勸阻，但缺乏強制執(zhí)行力，業(yè)主們陽奉陰違，違規(guī)行為越演越烈。“我們沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭警告，有些業(yè)主根本不聽，反而跟我們吵架?！鄙鐓^(qū)網(wǎng)格員小李無奈表示，沒有物業(yè)配合，社區(qū)根本管不過來。

2. 公共資產(chǎn)閑置，資源浪費嚴重

小區(qū)的健身器材、兒童游樂設(shè)施、公共活動室等資產(chǎn)，沒有物業(yè)維護會快速報廢。

濟南歷下區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場后，健身器材因長期日曬雨淋，零件生銹脫落，存在安全隱患；兒童滑梯開裂、秋千鏈條松動，家長們不敢讓孩子使用。原本熱鬧的休閑場所變得冷冷清清，幾十萬的公共資產(chǎn)白白浪費。

更可惜的是綠化帶。

廣州天河區(qū)某小區(qū)，沒有物業(yè)澆水施肥，名貴喬木陸續(xù)枯死，雜草長到半人高，原本的“花園小區(qū)”變成“荒野公園”。有業(yè)主想自發(fā)修剪，但缺乏工具和技術(shù)，只能看著綠植慢慢枯萎。

3. 信息斷層，業(yè)主與外界“失聯(lián)”

物業(yè)是小區(qū)與政府部門、水電燃氣公司的溝通橋梁。沒有物業(yè)后，信息傳遞嚴重受阻。

西安雁塔區(qū)某小區(qū)，因沒有物業(yè)對接供電公司，電費欠費后被集體斷電，業(yè)主們直到家里沒電才知情；社區(qū)發(fā)布的防疫、防汛通知，只能靠業(yè)主群轉(zhuǎn)發(fā)，老人、小孩等不常用手機的群體，常常錯過重要信息。

“有一次社區(qū)組織疫苗接種，我們挨家挨戶通知，花了3天時間才通知完，要是有物業(yè)幫忙，半天就能搞定?！?/p>

社區(qū)主任王女士說，沒有物業(yè)的“中間環(huán)節(jié)”，社區(qū)工作效率大幅下降，業(yè)主也常因信息滯后蒙受損失。

社會：從“和諧單元”到“矛盾輸出地”

1. 公共安全隱患，威脅周邊環(huán)境

沒有物業(yè)的小區(qū)，不僅自身混亂，還會給周邊社會帶來安全風(fēng)險。

天津南開區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場后消防設(shè)施無人維護，滅火器過期失效，消防通道被私家車、建筑垃圾堵塞。一次居民樓起火，業(yè)主想使用樓道滅火器卻發(fā)現(xiàn)無法使用，消防車輛因通道堵塞無法靠近，火勢蔓延到隔壁樓棟，造成周邊3個小區(qū)斷電停水，影響上千人。

此外，小區(qū)內(nèi)堆積的垃圾、污水外流，還會污染周邊環(huán)境。

北京朝陽區(qū)某小區(qū)，垃圾長期無人清運，污水滲入地下管網(wǎng)，導(dǎo)致周邊街道出現(xiàn)積水、異味，附近商戶生意受到嚴重影響，多次向相關(guān)部門投訴。

2. 資源浪費，增加社會治理成本

一個混亂的小區(qū)，會消耗大量社會公共資源。

上海浦東新區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場后，社區(qū)先后協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)、公安、消防等部門上門處理問題，僅垃圾清運就動用了10輛垃圾車，花費3萬余元；公安部門因小區(qū)盜竊、鄰里沖突等警情，每月出警次數(shù)比之前增加5倍。

“這些公共資源本可以用在更需要的地方，現(xiàn)在卻要為沒有物業(yè)的小區(qū)‘兜底’?！?/p>

街道辦工作人員李先生表示，物業(yè)撤場后，社會治理成本大幅增加，卻很難從根本上解決問題。

3. 影響城市形象，拉低區(qū)域品質(zhì)

小區(qū)是城市的“細胞”，一個城市的文明程度，往往體現(xiàn)在一個個小區(qū)的管理水平上。沒有物業(yè)的小區(qū)，環(huán)境臟亂、秩序混亂，會直接拉低周邊區(qū)域的品質(zhì)。

杭州西湖區(qū)某小區(qū)，原本是周邊知名的“宜居小區(qū)”，物業(yè)撤場后淪為“問題小區(qū)”，不僅影響了周邊的房價，還讓前來旅游的游客對杭州的印象大打折扣。

“有一次帶朋友來家里做客，朋友看到小區(qū)里的垃圾山，直接說‘沒想到杭州還有這么亂的地方’，我都覺得沒面子?！?/p>

業(yè)主趙女士說，小區(qū)的混亂不僅影響自己，還抹黑了城市形象。

政府：從“有序管理”到“被動兜底”，治理陷入困境

1. 監(jiān)管真空，責(zé)任難以界定

物業(yè)撤場后，小區(qū)管理陷入“真空地帶”。

按照規(guī)定，小區(qū)管理應(yīng)由業(yè)委會牽頭，但很多小區(qū)沒有成立業(yè)委會，或者業(yè)委會缺乏履職能力，導(dǎo)致政府部門只能被動“兜底”。南京建鄴區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場后沒有業(yè)委會，街道辦只能臨時組織工作人員協(xié)調(diào)垃圾清運、安保等工作，但因缺乏專業(yè)知識和資金支持，很多問題無法從根本上解決。

更棘手的是責(zé)任界定。

業(yè)主家中出現(xiàn)漏水、墻體開裂等問題，原本由物業(yè)協(xié)調(diào)開發(fā)商處理，現(xiàn)在開發(fā)商以“無物業(yè)對接”為由拒絕，業(yè)主只能找政府投訴?！拔覀兠刻煲拥绞畮讉€這樣的投訴，但政府沒有強制開發(fā)商維修的權(quán)力，只能反復(fù)調(diào)解，既耗時又費力?！弊〗ň止ぷ魅藛T表示。

2. 維穩(wěn)壓力增大，矛盾容易激化

沒有物業(yè)的小區(qū)，很容易成為矛盾沖突的“爆發(fā)點”。

長沙雨花區(qū)某小區(qū)，物業(yè)撤場前挪用了業(yè)主的維修基金，業(yè)主們維權(quán)無果后，集體到街道辦、住建局上訪，甚至堵塞交通，給社會穩(wěn)定帶來極大壓力。

“業(yè)主的訴求是合理的，但我們也需要時間調(diào)查處理，可業(yè)主們情緒激動，根本聽不進解釋?！?/p>

街道辦信訪辦工作人員說，物業(yè)撤場引發(fā)的糾紛，往往涉及人數(shù)多、訴求復(fù)雜，處理不當就可能引發(fā)群體性事件，維穩(wěn)壓力巨大。

3. 資源調(diào)配困難，治理效率低下

政府部門的人力、物力、財力有限，面對沒有物業(yè)的小區(qū)，很難做到“面面俱到”。

鄭州金水區(qū)某街道，管轄著12個小區(qū)，其中3個小區(qū)沒有物業(yè)，街道辦的10名工作人員，每天要花一半時間處理這些小區(qū)的問題，導(dǎo)致其他工作無法正常推進。

“我們協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)部門給小區(qū)運垃圾，協(xié)調(diào)公安部門加強巡邏，協(xié)調(diào)維修公司搶修設(shè)施，但這些都是臨時措施，治標不治本。”

街道辦主任說，政府的職責(zé)是監(jiān)督和指導(dǎo)，而不是替代物業(yè)提供服務(wù)，長期“兜底”會讓政府陷入“管也不是、不管也不是”的困境。

真實案例：一個小區(qū)的“無物業(yè)”淪陷全過程

武漢洪山區(qū)某小區(qū)，2022年因物業(yè)與業(yè)委會就服務(wù)質(zhì)量問題談崩，物業(yè)突然撤場。以下是小區(qū)半年內(nèi)的“淪陷”時間線：

? 第1周：垃圾清運中斷，單元樓門口垃圾堆積，業(yè)主群里爭吵不斷，有人要求盡快招聘新物業(yè)，有人拒絕繳納新物業(yè)費。

? 第1個月：大門無人值守，外來人員隨意進出，發(fā)生1起電動車被盜案；電梯因缺乏維保，2部停運，3部頻繁故障；綠化帶雜草瘋長，部分業(yè)主開始私占綠地種菜。

? 第3個月：排水系統(tǒng)堵塞，暴雨后小區(qū)積水嚴重，2戶一樓業(yè)主家被淹；違規(guī)搭建出現(xiàn)，3戶業(yè)主在陽臺外搭雨棚；因停車問題，業(yè)主之間發(fā)生2起肢體沖突。

? 第6個月：小區(qū)二手房均價下跌18%，10多戶業(yè)主想賣房卻無人問津；業(yè)委會多次組織招聘新物業(yè)，但因業(yè)主在物業(yè)費標準上無法達成一致，招聘工作屢屢失??；街道辦只能臨時安排保潔、保安輪崗，但因資金有限，服務(wù)質(zhì)量遠不如之前，業(yè)主滿意度極低。

“以前覺得物業(yè)不靠譜，現(xiàn)在才知道，沒有物業(yè)的日子更難?！睒I(yè)主劉先生的話，道出了很多人的心聲。

小結(jié)

沒有物業(yè)，沒有贏家

沒有物業(yè)的小區(qū)，就像失去了“主心骨”，業(yè)主生活質(zhì)量下降，社區(qū)秩序混亂，社會治理成本增加，政府監(jiān)管陷入困境，沒有任何一方是贏家。

其實，物業(yè)與業(yè)主本應(yīng)是“共生共贏”的關(guān)系。

物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主按時繳納物業(yè)費。但現(xiàn)實中，因服務(wù)不到位、物業(yè)費收繳難等問題，雙方矛盾頻發(fā)，最終導(dǎo)致物業(yè)撤場，小區(qū)陷入混亂。

想要改變這種局面，需要多方協(xié)同發(fā)力：政府部門應(yīng)加強監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)行業(yè)發(fā)展，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)委會；業(yè)委會應(yīng)發(fā)揮橋梁作用，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，監(jiān)督物業(yè)履職；物業(yè)應(yīng)提升服務(wù)質(zhì)量，做到公開透明收費；業(yè)主應(yīng)增強責(zé)任意識，按時繳納物業(yè)費，理性維權(quán)。

畢竟，小區(qū)是業(yè)主的“家”，物業(yè)是“管家”，只有“家”和“管家”同心協(xié)力，才能讓小區(qū)保持整潔、安全、有序，讓業(yè)主真正實現(xiàn)“安居”。

否則，沒有物業(yè)的小區(qū)，只會一步步變成“無人管的孤島”，最終傷害的還是每一位業(yè)主的切身利益。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。