我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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粉絲

提問

你好，這幾天看到成都地王的戶型圖出來了，對(duì)貝殼來說影響大嗎？競爭壓力是不是也傳導(dǎo)到他們身上了，但是感覺建發(fā)賣得好，貝殼也會(huì)受益呢？怎么理解他們之間的關(guān)系。

房段子解答

建發(fā)海耀正對(duì)著貝宸S1貼臉開大，到底誰尷尬，誰是最后的贏家？

兩者成本不同，但是總價(jià)段并不會(huì)有很大的差異，或者說頂豪對(duì)總價(jià)并不太敏感。所以他們是競品嗎？狹義的角度來說是的，但廣義的角度來說非也。

樓市有個(gè)很獨(dú)特的角度是，一榮俱榮，從沒有一家開發(fā)商或者一個(gè)小區(qū)，希望旁邊的樓盤賣得又便宜又差，因?yàn)槟菢咏^對(duì)會(huì)帶偏自己的價(jià)值走向。最直接的表現(xiàn)就是土拍，一個(gè)板塊的小區(qū)業(yè)主，往往對(duì)拍出高價(jià)歡呼雀躍，但對(duì)低價(jià)如喪考批。

所以同一板塊，不同樓盤，從長遠(yuǎn)的角度來說，是互利共生關(guān)系。

再打個(gè)比方，一所學(xué)校門口的兩家文具店，學(xué)生（需求）就那么多，他們不會(huì)因?yàn)橐患业晟獠缓?，而徹底否定另一家店，所以生意是此起彼伏的典型的競爭關(guān)系。

但房產(chǎn)不一樣，一個(gè)小區(qū)賣得好賣得貴，那么必然能帶動(dòng)隔壁小區(qū)的價(jià)值轉(zhuǎn)化，至于需求則不像學(xué)校那樣固定，畢竟需求是可以被刺激出來的，畢竟需求是可以吸引“全國購買力”的。

所以嚴(yán)格來說，兩者“合作大于競爭”。

粉絲提問

你好，你好，我想咨詢下買房建議，目前有個(gè)榮盛的60平套二，21年高位買的，沒啥房貸了。想換個(gè)套三套四，未來老人同住養(yǎng)老，我在人民公園上班，想買個(gè)通勤生活和保值性強(qiáng)點(diǎn)的，市中心預(yù)算200-300萬吧，學(xué)區(qū)無所謂，開車居多，附近有地鐵就行。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

總的來說，你們是三個(gè)問題，一是出售的建議，二是買入的建議，三是買賣之間的時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議。

1、你們目前持有的榮盛套二，60平左右，本身來說所處的地段綜合配套還好，不過不算頂級(jí)，小區(qū)定位剛需，小戶型居多，60平的套二掛牌和成交算是主力，節(jié)奏是在線的，加之考慮到10層，朝西，中等裝修，采光好，臨路這些標(biāo)簽來看，我認(rèn)為還算是中等偏上的優(yōu)質(zhì)房源。

從成交行情來說，近半年單價(jià)大多在1.8-2萬之間，我覺得對(duì)于你們而言最終成交鎖定在這個(gè)段位是沒啥大問題的，按照1.9萬來說，大概110多萬還是能隨便賣的，賣的好的話，大概還是能到120萬出頭。當(dāng)然，相對(duì)21年，確實(shí)少了幾十萬，當(dāng)時(shí)差不多有個(gè)2.5萬的單價(jià)，但是時(shí)光不能倒流，也難以復(fù)制當(dāng)年的行情，所以當(dāng)前1.9萬左右的行情價(jià)格，我認(rèn)為還不算未來的歷史低點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格相對(duì)于同品質(zhì)樓盤而言，不算低。因此可以說，我們跑路在半山腰。只不過半山腰局部放大，也有階段性的起起伏伏，尤其搭配當(dāng)前板塊的熱門新房，旁邊的地王拉漲，是可以擇機(jī)（當(dāng)前行情以及1.9-2萬的單價(jià)）賣出的。

我以前寫過一篇賣房技巧，可以拿到這里來依然適用，請(qǐng)參考。https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh

2、怎么買入的問題。由于你們是無學(xué)區(qū)要求，有車，然后在人民公園附近上班，所以我建議考慮非學(xué)區(qū)+電梯次新房（可以停車），這樣預(yù)算300萬內(nèi)的話，是比較合適入手的。

人民公園旁邊最典型的電梯房就是**系列，但是帶有學(xué)區(qū)溢價(jià)，看你們能接受不？當(dāng)前100平左右的套三，單價(jià)2萬多接近3萬，也就是接近300萬可以買入。

以人民公園為核心的話，偏西門一點(diǎn)，我建議看看武侯祠這邊的**，現(xiàn)在單價(jià)大概2萬左右可以上車，90平的小套三好些甚至不到200萬，大一點(diǎn)的101-116平套三，甚至134平大套三都有在售的，單價(jià)也是2萬左右，總價(jià)在兩三百萬的段位，很符合你們的預(yù)算通勤以及兼顧到保值性（單價(jià)沒泡沫），建議買高樓層一些的，城市視野會(huì)很好。而且未來這邊成都體育學(xué)院會(huì)弄三國主題的蜀漢城，生活便利度也很高。

偏西北一點(diǎn)的話，我建議看看金牛撫琴這邊的**，是一個(gè)很次新的樓盤，挨著二環(huán)開車也近，現(xiàn)在大概2.6萬的單價(jià)可以拿下，對(duì)應(yīng)的建議看108平的套三雙衛(wèi)戶型，同樣建議高樓層，欣賞城市風(fēng)光，但是要注意產(chǎn)證沒滿2年的話，需要房東承擔(dān)稅費(fèi)。

北門的話可以看看人北板塊的兩個(gè)核心樓盤，**112-115平，300萬內(nèi)搞定，整個(gè)城市界面配套都起來了，上班開車也不遠(yuǎn)，附近還有個(gè)**，更剛需一些，但是臨近商業(yè)非常熱鬧，可以考慮95-105平的套三戶型，單價(jià)總價(jià)還會(huì)更低一點(diǎn)。

來到偏東門的區(qū)域，建議還是圍繞二環(huán)范圍來尋找答案，可以看...

主要推薦以上板塊和樓盤戶型，其他的大多是在二環(huán)外，通勤壓力稍大，也不一定有更好的保值性和品質(zhì)可言。

總的來說，以市中心為原點(diǎn)，東西南北二環(huán)都有好些可選的買法，但關(guān)鍵還是要深入到線下，以二手房+次新房，套三套四戶型的角度來出發(fā)，尋找答案。

3、置換的時(shí)機(jī)。樓市下行，對(duì)我們普通置換是有利的時(shí)機(jī)。這里有兩個(gè)前提，一是可預(yù)見的穩(wěn)定下行期，二是確實(shí)有置換需求的家庭。

此時(shí)此刻的成都樓市，都滿足了。所以我認(rèn)為，一旦動(dòng)了置換的念頭，而且也確實(shí)有實(shí)際需求的家庭，可以瞄準(zhǔn)當(dāng)前行情陰跌的節(jié)點(diǎn)，積極尋求破局。

反過來說，一旦處于上行期，不論是平替買二手房，還是添錢上核心區(qū)改善產(chǎn)品，從資金成本和機(jī)會(huì)成本上來說，都是不利于置換黨的。

因此，假設(shè)你本就是拋售劣質(zhì)資產(chǎn)，同期尋求更好的優(yōu)質(zhì)房源，那么別問賣不賣，問就是賣！

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來說，當(dāng)前抓緊金三銀四的行情賣出，然后在年中年末的年度低迷行情買入，是不錯(cuò)的節(jié)點(diǎn)。

賣出：①成都樓市素來由金三銀四的周期，這個(gè)時(shí)候量價(jià)齊漲的可能性較大；②依托周邊蔡橋豪宅和鴻山地王拉漲；③本身品質(zhì)一般，趁著還有接近2萬的單價(jià)出貨。

買入：①去學(xué)區(qū)化，尋找單價(jià)2-2.5萬的優(yōu)質(zhì)次新房；②傳統(tǒng)淡季建議選定在7-8月（太熱看房的人少）和11-1月（太冷，看房的人少，方便買家砍價(jià)）。

粉絲提問

你好你好，我去年到成都上班，想長期扎根成都，預(yù)算200左右，對(duì)象在南門，我無所謂，暫時(shí)還沒小孩，對(duì)學(xué)區(qū)不是很看重，現(xiàn)在租住三圣鄉(xiāng)，錦江新房上不來按，重點(diǎn)看次新二手房，看了華府F4的金地綠城，對(duì)綠城比較喜歡，但是金地又有地暖。想問問你們200萬買華府值得不？綠城和金地哪個(gè)好？看了你說的金茂曉棠也快開放了，也比較心動(dòng)，不知道怎么選擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來看，你們的思路和問題還是很清晰的，核心點(diǎn)就是三個(gè)關(guān)鍵詞，改善，東南門，通勤。

改善是指你們預(yù)算200萬的情況下，放在南門并不算多，因?yàn)楹眯┖诵膮^(qū)單價(jià)已經(jīng)比較高了，但你們并沒有因此收縮面積尺度，反而是看的一些稍偏的大戶型，所以能看得出來你們不是想短期過渡的，而是長期自住偏愛改善的，也就是說，預(yù)算一定的情況下，A方案是偏重外部成熟的配套（地段學(xué)區(qū)等），但犧牲了內(nèi)部的改善性（小套二套三戶型）；B方案是反過來的，外部配套可以稍差一些（但也要注意把握一個(gè)度），而內(nèi)部的房源改善性小區(qū)品質(zhì)是比較看重的。很顯然，你們是傾向于B方案，這一點(diǎn)我是認(rèn)可的，你們也要把思路堅(jiān)定堅(jiān)持下去。

接下來就是南門和通勤，因?yàn)槟阆眿D在火車南站附近上班，偏地鐵為主，所以缺乏地鐵的，需要走很遠(yuǎn)接駁的樓盤，并不匹配實(shí)際需求。而且你經(jīng)常出差，飛機(jī)動(dòng)車要求頻繁，所以還是要圍繞東站南站，雙流天府的便捷程度來做發(fā)散思考。

首先你們看的一個(gè)方向是雙流怡心湖華府這一帶的二手房，我不否認(rèn)當(dāng)前的價(jià)格不算高，包括誠園、金地悅瀾道、中海云麓世家等，都是買得到的，而且本身的質(zhì)感品質(zhì)還是不錯(cuò)。但是存在2個(gè)問題，一是這么多年來，華府的樓市一直深陷泥潭，周邊類似的產(chǎn)品競爭的太多了，遲遲漲不起來價(jià)格，未來很長一段時(shí)間可能陷入價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)，各種內(nèi)耗會(huì)體現(xiàn)在這個(gè)板塊和居民氛圍里，憋屈。二是他們雖然被戲稱為F4，但實(shí)際上還是板塊偏邊緣的區(qū)域，商業(yè)人氣，包括地鐵（地鐵去南站換乘很多次，并不太方便，而且步行去地鐵站也不近，你們可以實(shí)測(cè)下），所以并不是一個(gè)非常好的自住產(chǎn)品。當(dāng)然，誠園品質(zhì)的確不錯(cuò)，是當(dāng)初現(xiàn)象級(jí)的產(chǎn)品，但是對(duì)比當(dāng)前新房的內(nèi)卷?。ǖ梅柯剩┮约皹?biāo)配三大件（地暖）還有同樣是高層（誠園112戶型是30F）的格局，我認(rèn)為初看是不錯(cuò)的，但是仔細(xì)對(duì)比來說，或有更好選擇。

空港發(fā)展云璟也是類似的格局，在市場上的認(rèn)可度比較低，并沒有多大的吸引力，更何況2萬單價(jià)買入怡心湖邊緣，不便宜的?，F(xiàn)在貝殼上看看二手房還行，新房的話，大多避坑，因?yàn)槎际琴u得不好的，才會(huì)上貝殼，你要注意這點(diǎn)。

其次來說，我是很建議你們?nèi)タ紤]下洪河的金茂曉棠，可以說是橫空出世的一個(gè)200萬級(jí)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，按照110平的套三雙衛(wèi)來說（對(duì)你們?nèi)谥易銐蛄耍?，高層?T4戶的也做到了，準(zhǔn)一梯一戶，高層單價(jià)我估計(jì)2.1左右，110戶型，總價(jià)在230+，這個(gè)價(jià)格對(duì)于雙地鐵口，緊挨著錦江區(qū)，東三環(huán)的區(qū)位而言，還有金茂的品牌，會(huì)所，可以說是撿到寶了，產(chǎn)品，位置，價(jià)格，都是當(dāng)前比較優(yōu)質(zhì)的買法。再搭配上你們對(duì)學(xué)區(qū)的要求不高，我建議你們可以好好考慮下這個(gè)樓盤，可能5月份就開售了。

除了內(nèi)部產(chǎn)品的改善，外部而言，惠王陵地鐵站，2、30號(hào)線，都是30分鐘內(nèi)直達(dá)春熙路、金融城頂級(jí)核心區(qū)，你媳婦上班方便，你去南站東站坐高鐵，你去雙流機(jī)場（直達(dá)），或者天府機(jī)場（東站可以動(dòng)車直達(dá)），都是很方便的事。

而且還是強(qiáng)調(diào)下，樓盤是新房，得房率，戶型，樓盤細(xì)節(jié)品質(zhì)，性價(jià)比，在2萬級(jí)別的次新房里，很難找得到比它還更好的了。

否則的話，像南門核心區(qū)域的話，金融城大源是買不到的了，新川6號(hào)線這邊的話，我只能說看得起一個(gè)樓盤，那就是中建天府公館，目前還有少量的112戶型，可以200-230萬拿下，不過是30F的，得房率也比不上金茂哈。