苗野｜發(fā)自上海

上海土地市場再次迎來關(guān)注焦點(diǎn)。

在11月24日舉行的上海第九批次集中土拍中，佳運(yùn)置業(yè)以24.75億元競得浦東川沙一宗綜合地塊，溢價(jià)率達(dá)15.76%，成為本批次土拍中最引人注目的交易。

這家在上海深耕近30年的民營房企，由董事長沈仁興親自坐鎮(zhèn)拍賣現(xiàn)場并全程舉牌，與陸家嘴集團(tuán)、象嶼地產(chǎn)等競爭對手展開激烈競價(jià)，經(jīng)過82輪叫價(jià)后最終勝出。

當(dāng)保利、招商、華潤等頭部房企悉數(shù)缺席，全場7宗地塊零溢價(jià)成交的寒冷背景下，佳運(yùn)置業(yè)的強(qiáng)勢表現(xiàn)既彰顯其對川沙板塊發(fā)展?jié)摿Φ男判模沧屆衿笤谏虾Ｍ恋厥袌鏊⒘艘换卮嬖诟小?/p>

“佳運(yùn)再啟，為更好的川沙！”佳運(yùn)置業(yè)在成功拿地后便拋出了喜報(bào)。

在市場看來，佳運(yùn)置業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)從浦東川沙起步，重返發(fā)源地重倉投資不僅是商業(yè)考量，更是一場信心之戰(zhàn)。但這匹“黑馬”突擊背后也面臨市場環(huán)境的嚴(yán)峻考驗(yàn)，如何在高地價(jià)項(xiàng)目上繼續(xù)保持產(chǎn)品的高品質(zhì)和快速去化，平衡好“慢工出細(xì)活”與資金回籠速度，將極大考驗(yàn)其管理能力和資金鏈的韌性。

董事長親征

上海今年第九批次土拍共推出9幅地塊，總成交金額超過173億元。其中，浦東川沙地塊吸引了3家實(shí)力競買人參與競爭，成為本場土拍的最大看點(diǎn)。

該地塊競拍現(xiàn)場氣氛緊張，佳運(yùn)置業(yè)、象嶼與湖北聯(lián)投組成的聯(lián)合體，以及陸家嘴集團(tuán)三方展開激烈角逐。佳運(yùn)置業(yè)董事長沈仁興親自到場坐鎮(zhèn)，全程親自舉牌，緊追不舍，不斷與陸家嘴集團(tuán)加價(jià)。

經(jīng)過82輪緊張叫價(jià)，佳運(yùn)置業(yè)最終以24.75億元鎖定勝局，15.76%的溢價(jià)率是當(dāng)天出讓的所有地塊中溢價(jià)率最高的。

此次佳運(yùn)置業(yè)獲得的浦東川沙地塊，位于川沙新鎮(zhèn)重點(diǎn)地段。具體由C05A-18、C05A-17兩宗地塊組成，土地面積約4.19公頃。

該地塊采用居住加商業(yè)組團(tuán)出讓、復(fù)合開發(fā)模式，綜合樓面價(jià)為29913元/平方米，其中住宅部分樓板價(jià)約為36927元/平方米。

上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局副局長潘美仙表示，通過對這兩個(gè)地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)，將打造出一個(gè)高品質(zhì)生活社區(qū)，同時(shí)也能更好承接浦東機(jī)場、迪士尼樂園及金橋開發(fā)區(qū)南區(qū)等帶來的外溢效應(yīng)。

面對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，佳運(yùn)置業(yè)的高溢價(jià)拿地引發(fā)市場關(guān)注。

“像佳運(yùn)置業(yè)這類民企積極參拍，說明上海土地市場的拿地主體變得更加豐富多元，也體現(xiàn)出這些企業(yè)自身資金狀況良好，且對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢總體持積極態(tài)度。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

從位置來看，該地塊是板塊內(nèi)距離地鐵最近、商業(yè)最齊全的宅地，西側(cè)就是百聯(lián)川沙購物中心，周邊教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全。與該地塊一路之隔的觀宸潤府均價(jià)63457元/平方米，南面在售的陸家嘴錦繡云瀾均價(jià)65333元/平方米。與之相比，該地塊的盈利空間受限。

“臨近年末，一些民企開始尋找拿地機(jī)會(huì)，多半在郊區(qū)拼一些生存空間?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，川沙地塊面積達(dá)到4.19公頃，是非常好的土儲(chǔ)，加上本身?xiàng)l件相對優(yōu)越，位置距離地鐵2號線川沙站步行可達(dá)，因而引發(fā)關(guān)注。但近期上海高端住宅成交速度放緩，并且清盤的項(xiàng)目越來越少，不少項(xiàng)目甚至啟用了分銷渠道，不排除該地塊項(xiàng)目未來可能面臨一定的銷售壓力。

“黑馬”本色

佳運(yùn)置業(yè)究竟是何方神圣？

工商信息顯示，上海佳運(yùn)置業(yè)創(chuàng)辦于1999年4月，總部位于上海浦東周浦鎮(zhèn)，沈仁興與沈鐵龍父子分別持股80%和20%。

沈仁興極為低調(diào)，公開資料幾乎找不到關(guān)于他的創(chuàng)業(yè)故事。因?yàn)榧堰\(yùn)置業(yè)受到其女婿參與的“阜興系”565億元私募基金非法集資案的牽連和質(zhì)疑，才讓沈仁興走進(jìn)了公眾視野。

此次拿地是佳運(yùn)置業(yè)深耕上海戰(zhàn)略的延續(xù)，早在1999年成立之初就投資開發(fā)了浦東川沙鎮(zhèn)的佳運(yùn)公寓項(xiàng)目，之后陸續(xù)在浦東康橋鎮(zhèn)、松江等區(qū)域布局，逐漸成為上海本土的“隱形地主”。

從歷史軌跡來看，佳運(yùn)置業(yè)最近一次在上海集中拿地是在2022年。當(dāng)年佳運(yùn)置業(yè)斥資約40億元收獲了位于寶山羅店、寶山顧村共富和金山新城3宗地塊，在2022年上海企業(yè)拿地權(quán)益金額榜中排到了26位，拿地金額甚至超過了中國金茂和金地集團(tuán)。

加上此次24.75億元拿下浦東川沙地塊，佳運(yùn)置業(yè)近三年已在上海土地市場投入超60億元，也相繼開發(fā)了佳運(yùn)瑞璟灣、佳運(yùn)匯龍府、佳運(yùn)名邸等項(xiàng)目。

縱觀佳運(yùn)置業(yè)近30年的發(fā)展，始終以上海為絕對核心，并輻射周邊的江蘇、浙江。此次重金加碼浦東，再次印證了其深耕長三角地區(qū)，“做熟不做生”的戰(zhàn)略定力。

但受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，佳運(yùn)置業(yè)的銷售去化也受到了影響。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，位于寶山的佳運(yùn)名邸推出315套房源，目前可售住宅259套，項(xiàng)目開盤兩年只賣了56套；位于金山新城的佳運(yùn)匯龍府一共推出286套住宅，目前還剩38套；佳運(yùn)瑞璟灣495套房源還剩64套可售。

市場人士認(rèn)為，未來佳運(yùn)置業(yè)面臨的挑戰(zhàn)不容小覷。一方面，上海豪宅去化隱憂已現(xiàn)，資金回籠壓力增大。如中海云邸玖章認(rèn)購率從240%降至120%，外灘瑞府二開只有53%，翡雲(yún)悅府二開直接取消了搖號，保利天奕四開的有效認(rèn)籌率剛過101%。

“另一方面，商業(yè)配套過剩風(fēng)險(xiǎn)加劇，川沙地塊需配建25%餐飲旅館，迪士尼輻射效應(yīng)有待市場驗(yàn)證?！鼻笆鋈耸刻岬剑@也對長期專注住宅開發(fā)的佳運(yùn)置業(yè)提出了新的運(yùn)營挑戰(zhàn)。如何成功打造商業(yè)部分，并使其與住宅形成良性互動(dòng)，是一個(gè)需要破解的新課題。

從另一角度看，在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行期，佳運(yùn)置業(yè)能夠持續(xù)拿地的背后，是其堅(jiān)持產(chǎn)品力提升與財(cái)務(wù)穩(wěn)健并重的經(jīng)營策略。

沈仁興曾表示：“好房子是能住一輩子的家?！睘榇耍堰\(yùn)置業(yè)一度以穩(wěn)健、注重產(chǎn)品品質(zhì)著稱，尤其是綠化景觀設(shè)計(jì)頗具特色。沈仁興會(huì)從拿地開始就親自精心挑選高檔名貴樹木，如日本進(jìn)口造型羅漢松、西班牙進(jìn)口橄欖樹等。

一位業(yè)內(nèi)資深分析師認(rèn)為，臨近年末，房企資金壓力普遍比較大，佳運(yùn)置業(yè)作為少數(shù)仍在積極擴(kuò)儲(chǔ)的民營房企，能夠與陸家嘴、象嶼等國企巨頭正面競爭并成功拿地，說明其資金實(shí)力相當(dāng)雄厚。川沙地塊成交價(jià)未觸及中止價(jià)，也說明企業(yè)報(bào)價(jià)是克制的，相對看重地塊本身的確定性和安全性。

“佳運(yùn)置業(yè)的版圖擴(kuò)張，清晰地體現(xiàn)了一種深耕型企業(yè)的思維。”有分析認(rèn)為，越是市場低迷期，越是區(qū)域深耕者出手的時(shí)機(jī)。短期內(nèi)其資金實(shí)力和產(chǎn)品口碑是應(yīng)對挑戰(zhàn)的底氣，中長期它需要在獨(dú)立開發(fā)與合作風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品質(zhì)與成本控制、住宅專長與商業(yè)配建之間找到新的平衡點(diǎn)。

此次重返發(fā)跡地，對佳運(yùn)置業(yè)而言別具意義，將籌碼壓在自身最有把握的地方，終將會(huì)在這輪調(diào)整期中闖出一條生路。