從277萬跌到了94萬，廣州黃埔區(qū)的大型次新小區(qū)實地常春藤，成交價又跌破了新低，跌幅接近驚人的70%了。別的小區(qū)最多是跌沒了首付，實地常春藤是只跌剩下一個首付了。引發(fā)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。

實地常春藤位于黃埔區(qū)科學(xué)城的邊緣板塊，是2018年才建成的絕對次新房，開盤的時候就賣到2萬多/平方。雖然小區(qū)的位置有點偏，但前幾年也是一個熱門樓盤，還曾經(jīng)是黃埔的新房銷量冠軍。

2021年的時候，實地常春藤一套86平方的3房，二手成交總價是277萬，單價接近3.2萬/平米。結(jié)果到了今年10月份，小區(qū)同樣戶型的3房，最新成交價跌到了94萬，單價降到了1萬/平米。

前幾年買入的人，這套房子總價跌掉了180多萬，再加上利息、稅費和中介費大約60萬，總虧損達(dá)到了240多萬。如果是買來投資的話，相當(dāng)于把投入的所有資金都虧光了，實在是觸目驚心。

• 當(dāng)然不只是這個小區(qū)，我們來看看廣州黃埔二手房房價趨勢。

先來看看黃埔區(qū)域樓盤的大概情況。

從上表來看，黃埔樓市整體跌幅顯著，多數(shù)小區(qū)房價“腰斬”?？梢哉f，絕大多數(shù)二手小區(qū)房價較2022年高峰出現(xiàn)大幅下跌，跌幅普遍在40%-50%區(qū)間，部分小區(qū)如金碧世紀(jì)花園（-53.28%）、萬科金色夢想（-53.70%）、萬科尚城御府（-50.41%）等跌幅甚至超過50%，呈現(xiàn)“腰斬”級下跌。

同時，區(qū)域分化明顯，核心區(qū)抗跌性相對較強(qiáng)不同板塊的跌幅存在差異，可大致分為三類：

跌幅較淺板塊（相對抗跌）：如科學(xué)城的峰湖御境（-29.21%）、科城山莊峻森園（-26.45%），長嶺居的保利越秀嶺南林語（-45.43%），以及永和的實地常春藤（-28.81%）。這類板塊多屬于產(chǎn)業(yè)集聚（科學(xué)城）、居住配套成熟或規(guī)劃落地性較強(qiáng)的區(qū)域，對房價支撐相對明顯。
跌幅較深板塊：開發(fā)東區(qū)、香雪、南崗、知識城等板塊多數(shù)小區(qū)跌幅在45%-53%之間，這些區(qū)域或受產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)周期長、配套不完善、供應(yīng)過剩等因素影響，房價回調(diào)幅度更大。

有人一定會問，黃埔二手房價能否“漲回去”，黃埔作為廣州產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)（如科學(xué)城、知識城的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)），若能持續(xù)導(dǎo)入高薪產(chǎn)業(yè)和人口，將為房價提供基本面支撐。此外，樓市政策（如限購放松、信貸支持）及市場情緒的回暖，可能刺激需求釋放，帶動房價修復(fù)。所以，黃埔樓市能否恢復(fù)，那就是仁者見仁，智者見智。

我們再來看看廣州的整體樓市波動情況。一年半，廣州的二手房均價從2萬8跌到了2萬1。整整跌了23%！

以為這就完了？最騷的操作是，成交量居然沒崩。這似乎有些怪。其實想想，一點都不怪。之前吹上天的那些網(wǎng)紅盤，水分終于被擠干了。然后政策一松，以前上不了臺面的老破小、遠(yuǎn)郊盤都涌進(jìn)來了，嘩啦一下就把那個虛胖的均價給拽了下來。

那到底誰在接盤？還用問嗎？就是這些以前踮著腳都夠不著的人啊。房價下來了，咬咬牙，月供看著不那么嚇人了，終于敢上車了。

還有一波，是“賣一買一”的改善型消費者。把手里的“老破小”出了，趕緊去夠一個帶電梯、環(huán)境好點的次新房。如此一番操作，樓市這不就流轉(zhuǎn)起來了么。

所以，房價這不叫崩，這叫“價值回歸”。甚至可以說，這叫“健康”。房子嘛，終于慢慢開始像個給人住的“家”，而不是一張會無限升值的股票了。對真正想安家的人來說，這水不是渾了，是清了。

不得不說，商品房本身就是商品，漲跌都是市場供需關(guān)系所致。房子是用來住的，不是用來炒的。而上述這些樓盤價格狀況，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤的真實寫照。價格波動起伏，都是市場需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總之，如今的樓市狀況對于剛需購房者是個機(jī)會，但是購房前需要盤點家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個長期工程。

對此，你怎么看呢？