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誠(chéng)然，行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)生了太多的事情。對(duì)于不少企業(yè)而言，需要記錄和回憶的太多，不止是一時(shí)高下得失，不只是一些感受和啟發(fā)，還有一些思考。

希望過(guò)去的每一步、每一時(shí)、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成為引起現(xiàn)在和未來(lái)的因子，并有所印證。

希望所有的所有可以越來(lái)越好。

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市場(chǎng)熱點(diǎn)

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資本市場(chǎng)

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升龍業(yè)主集體停貸風(fēng)波

作者 | 張熙澳

2024年夏天，一場(chǎng)“升龍集團(tuán)業(yè)主集體停貸風(fēng)波”將升龍集團(tuán)推到了樓市的風(fēng)口浪尖。

事情的緣由是，升龍桂園項(xiàng)目，原定的6月30日交付日期已過(guò)，業(yè)主們卻收不到房，還要承擔(dān)月供，于是業(yè)主向5家銀行發(fā)出了集體停貸告知書。

交房是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，還房貸是業(yè)主的責(zé)任。現(xiàn)在房子收不到，業(yè)主停貸算不算權(quán)利的爭(zhēng)取或?qū)嵤?/p>

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升龍業(yè)主集體“停貸風(fēng)波”

有關(guān)升龍業(yè)主集體要求停貸的報(bào)道中，有不少可以借鑒的內(nèi)容。

是年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等多家媒體的報(bào)道可以作為一種回憶。

2024年7月17日，升龍桂園業(yè)主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了告知書的真實(shí)性。

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據(jù)介紹，大部分人（向銀行）發(fā)了個(gè)人停貸告知書，銀行方面答復(fù)沒(méi)有停貸政策，已經(jīng)把業(yè)主的情況報(bào)給上級(jí)單位，等待答復(fù)。

對(duì)于房貸問(wèn)題，可有辦理調(diào)整還款計(jì)劃，調(diào)整后還息不還本金。多數(shù)人并不清楚。

就升龍業(yè)主要求集團(tuán)停貸事件，項(xiàng)目所在的龍湖街道辦工作人員在接受媒體采訪時(shí)則表示，有專門的對(duì)接人員收集業(yè)主訴求，目前項(xiàng)目確實(shí)處于停工狀態(tài)，他們已經(jīng)多次與升龍方面開(kāi)會(huì)，要求公司盡快籌集資金復(fù)工。

然而，有業(yè)主提出了質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商升龍一遍停工一邊銷售？

這也為業(yè)主帶來(lái)了開(kāi)發(fā)商資金的疑惑：停工是減少開(kāi)支，銷售卻又為收款的工作。敢情是開(kāi)發(fā)商的錢“只進(jìn)不出”？

——業(yè)主停貸實(shí)屬無(wú)奈之舉。

根據(jù)公開(kāi)的媒體報(bào)道顯示，升龍業(yè)主停貸的告知書顯示，升龍桂園項(xiàng)目自2022年1月開(kāi)盤以來(lái)，已網(wǎng)簽約160套，銷售額估算約5億元。按購(gòu)房合同約定，房子應(yīng)于2024年6月30日精裝修交付。

業(yè)主質(zhì)疑的是，自項(xiàng)目開(kāi)盤以來(lái)，該項(xiàng)目施工進(jìn)展緩慢，期間存在多次停工的情況。有樓棟棟仍未封頂，業(yè)主購(gòu)房貸款資金被開(kāi)發(fā)商挪用，存在嚴(yán)重的爛尾風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致貸款買房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

業(yè)主表述中，意見(jiàn)和質(zhì)疑包括了對(duì)于開(kāi)發(fā)商的施工緩慢、多次停工、業(yè)主購(gòu)房款被挪用等等問(wèn)題，表示了如此以往樓盤面臨爛尾的可能。

業(yè)主買房，不是買一場(chǎng)“購(gòu)房”故事，而是要一套實(shí)實(shí)在在的房子。

如何保證拿到房子？

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為此，升龍桂園的業(yè)主們要求各行在7月31日之前，追回已發(fā)放的購(gòu)房貸款，并于項(xiàng)目封頂后存入街道維穩(wěn)賬戶。

其間，業(yè)主們多次在領(lǐng)導(dǎo)留言板上反饋升龍項(xiàng)目停工、停建等問(wèn)題。也有業(yè)主多次聯(lián)系有關(guān)部門及公司，催促加快建設(shè)進(jìn)度。

據(jù)介紹，該項(xiàng)目均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右。

值得一提的是，項(xiàng)目位置也不錯(cuò)，銷售也不會(huì)差。為什么施工緩慢，出現(xiàn)停工情況呢？銷售款又去了哪里？

業(yè)主集體要求停貸的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為錦盛置業(yè)，成立于2019年，法定代表人為桂正浩，注冊(cè)資本為2億元。

公開(kāi)資料顯示，錦盛置業(yè)公司由廣州市黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)湯村村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、上海升龍投資集團(tuán)有限公司、瑞景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（東莞）有限公司分別持股51%、39.2%、9.8%。上海升龍投資集團(tuán)有限公司由林億持股98%。

說(shuō)起升龍和林億，樓市有其聲名。

升龍集團(tuán)是創(chuàng)辦于福建、發(fā)家于河南，目前總部位于上海。

升龍官網(wǎng)介紹，升龍集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域深耕20年，累計(jì)完成20多個(gè)舊改項(xiàng)目，面積逾3000萬(wàn)平方米，總投資額超2000億元，被譽(yù)為“城市更新專家”。

廣州升龍桂園是升龍進(jìn)入廣州的項(xiàng)目。

2017年，升龍集團(tuán)創(chuàng)始人林億著手成立升龍廣州公司，此后三年在廣州拿下9個(gè)舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額約948.25億元（含合作項(xiàng)目），總用地面積約1489.61萬(wàn)平方米。

或由此，不止廣州市場(chǎng)，升龍有“舊改王”之稱。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是一直如愿。升龍重倉(cāng)廣州4年，舊改項(xiàng)目就出現(xiàn)了危機(jī)，多個(gè)項(xiàng)目因資金緊張被迫出局。

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業(yè)主權(quán)益如何保障？

對(duì)于升龍業(yè)主集體要求停貸，作為一種無(wú)奈之舉，業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)如何厘清？權(quán)利如何得保障？

對(duì)此，有專業(yè)人士表示，業(yè)主們無(wú)奈之下的集體停貸行為可以理解。但從法律角度來(lái)看，業(yè)主們的行為存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)，直接集體停貸可能會(huì)影響個(gè)人信用、被銀行追究違約責(zé)任、支付違約金和滯納金等等。

如此這般，業(yè)主們?nèi)绾尉S護(hù)自身合法權(quán)益呢？

還是法律。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果銀行確實(shí)存在違規(guī)放貸行為，導(dǎo)致樓盤爛尾，業(yè)主可以通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)合法權(quán)益。

那么，業(yè)主針對(duì)銀行違規(guī)放貸、開(kāi)發(fā)商資金違規(guī)等方面的問(wèn)題如何取證？如何維權(quán)呢？

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據(jù)介紹，業(yè)主們?cè)诰S權(quán)過(guò)程中，特別關(guān)注了開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)報(bào)建和銷售過(guò)程中的問(wèn)題，尤其是按揭貸款的違規(guī)發(fā)放。

對(duì)于業(yè)主而言，詢查開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的資金走向以及購(gòu)房款的使用情況，不是一件易事。

現(xiàn)實(shí)里，又有多少購(gòu)房者和業(yè)主有如此的專業(yè)知識(shí)和法律技能呢？

根據(jù)國(guó)家有關(guān)建筑、房地產(chǎn)法律法規(guī)的規(guī)定，貸款應(yīng)在建筑封頂后發(fā)放。

比如，2003年，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文）要求，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，而購(gòu)買商業(yè)用房則需要竣工驗(yàn)收后才能發(fā)放貸款。

2007年，中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號(hào)文）提到，只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

然而，也有觀點(diǎn)指出，在房地產(chǎn)時(shí)長(zhǎng)，封頂前發(fā)放貸款也成為一些市場(chǎng)和故事的一種“潛規(guī)則”。

無(wú)論如何，業(yè)主們將此作為維權(quán)的重要手段，法理上是有利的。

事實(shí)上，業(yè)主們的集體停貸要求，不是不還貸，而是暫停。這也是業(yè)主為了督促開(kāi)發(fā)商和銀行對(duì)于樓盤資金的使用和監(jiān)管，做出了一項(xiàng)權(quán)益訴求，并希望得到有關(guān)方面的理解和支持。

對(duì)此，也有觀點(diǎn)支持了業(yè)主的這一訴求，認(rèn)為，這一訴求是合理且合法的，并呼吁銀行和開(kāi)發(fā)商順應(yīng)業(yè)主的合理訴求。

專業(yè)人士的理由是，開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目只要資金能夠封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，確保交付所需資金到位，爛尾的可能性不大。同時(shí)，又有那么多的房地產(chǎn)法律法規(guī)和金融法律法規(guī)，在監(jiān)管上是可以確保開(kāi)發(fā)商使用自有資金買地，不得加杠桿，并在前期開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中確保手續(xù)完善，“四證一書”齊全，以減少交付問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上出現(xiàn)這樣的資金不足等結(jié)果，也是可以核查一下其間的哪一環(huán)出來(lái)問(wèn)題。

對(duì)于升龍業(yè)主集體停貸的要求，后續(xù)并沒(méi)有更多的公開(kāi)信息。

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業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的“戰(zhàn)斗”

有時(shí)候，在業(yè)主維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)，真的可以切身體會(huì)到業(yè)主的不易。

業(yè)主維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主售樓部選房，完全是兩個(gè)風(fēng)格畫面——

當(dāng)初進(jìn)售樓部，接待人員的笑容可掬，端茶送水，還有美味現(xiàn)烹的點(diǎn)心小吃，都讓那些平時(shí)體驗(yàn)購(gòu)房經(jīng)歷不多的人們，無(wú)時(shí)無(wú)刻不再想象一個(gè)美麗的家園夢(mèng)。置業(yè)顧問(wèn)和售樓部經(jīng)理對(duì)你和顏悅色，娓娓道來(lái)，生怕那一句話說(shuō)錯(cuò)讓您掃了興，直到您簽字畫押簽下，交了定金。“畫面開(kāi)始反轉(zhuǎn)”，是不是有種本集結(jié)束，下集開(kāi)始的感覺(jué)。

——甚至有置業(yè)顧問(wèn)會(huì)對(duì)你說(shuō)：今天就這樣吧，我還有事。

——這只是開(kāi)始。

其間，有多少開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目售樓部的物業(yè)設(shè)施設(shè)備和建成后對(duì)照，有過(guò)之而無(wú)不及呢？

有人把業(yè)主維權(quán)描述為“業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)斗”。不是沒(méi)有一點(diǎn)道理。

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誠(chéng)然，房地產(chǎn)是大件消費(fèi)品，對(duì)于大多數(shù)家庭，可能一輩子的唯一消費(fèi)品，經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)歷、資金都是考驗(yàn)，甚至對(duì)于購(gòu)房流程也不熟悉，甚至對(duì)一些基本的房地產(chǎn)知識(shí)也不清楚。

——其間，有多少購(gòu)房者被開(kāi)發(fā)商忽悠？又有多少開(kāi)發(fā)商口頭承諾最后兌現(xiàn)了？

——業(yè)主和開(kāi)發(fā)商講法律的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和您講情懷和道理；你業(yè)主哪一天和開(kāi)發(fā)商講情懷、講道理的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商又跟你講法律。

房地產(chǎn)滄海橫流幾十年，停止了狂奔，最后接盤的僅僅是購(gòu)房者？沒(méi)有開(kāi)發(fā)商嗎？

一個(gè)公共的市場(chǎng)，一個(gè)公眾的市場(chǎng)，怎么成為了這樣？哪一個(gè)環(huán)節(jié)出了錯(cuò)？

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未大走向的現(xiàn)狀，升龍集團(tuán)也面臨在河南、南京、廣州等地的挑戰(zhàn)和陣地抉擇，其中更大程度上是市場(chǎng)和業(yè)主的對(duì)升龍集團(tuán)的抉擇。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，企業(yè)行為和業(yè)主行為都是對(duì)市場(chǎng)的一種情愫。

在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)代，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一個(gè)項(xiàng)目可能是一城一策、一城一池的得失。一個(gè)城市的市場(chǎng)銷售、現(xiàn)金流和購(gòu)房款不滿意，可以去走另外一個(gè)城市，可以從鄭州到南京，從鄭州到廣州，變的是是城市和業(yè)主，不變的是哪些預(yù)售到手的市場(chǎng)購(gòu)房款，甚至不到預(yù)售條件就預(yù)售的購(gòu)房款。

打開(kāi)大部分地產(chǎn)公司的官網(wǎng)，企業(yè)理念和宗旨，無(wú)不是包括不限于“為業(yè)主造好房子”“長(zhǎng)期主義”“把城市當(dāng)做第二故鄉(xiāng)”等等諸如此類的話語(yǔ)，實(shí)際上，言行合一者又有多少？

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“交房必維權(quán)”，原本是一句戲謔話，不曾想在有些開(kāi)發(fā)商身上成為了現(xiàn)實(shí)，并一而再再而三，幾乎每一個(gè)項(xiàng)目都維權(quán)，每一個(gè)項(xiàng)目都不能讓業(yè)主滿意，這種不良習(xí)性持續(xù)，變本加厲，成為一場(chǎng)有一場(chǎng)損人利于、損人不利己的連續(xù)鬧劇。

對(duì)于業(yè)主而言，一套房，就是一個(gè)家庭甚至是幾個(gè)家庭的夢(mèng)想，成為一個(gè)家庭甚至幾個(gè)家庭的負(fù)擔(dān)，最終，非但理想沒(méi)有如愿，也承受了原本就本該美好，如開(kāi)發(fā)商愿景的幸福之家，甚至成為一個(gè)家庭甚至多個(gè)家庭的購(gòu)房噩夢(mèng)。

購(gòu)房者，千千萬(wàn)萬(wàn)的購(gòu)房者和業(yè)主，會(huì)用心和行動(dòng)投票每一位開(kāi)發(fā)商。

——是的！

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-作者簡(jiǎn)介-

【作者簡(jiǎn)介：平臺(tái)寫作者，用溫暖的文字給您，愿我們的光能在你身上閃亮。

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