北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是女兒女婿在北京，有戶口也買房了，就是房子小點(diǎn)，在海淀清河買的60平兩居?，F(xiàn)在是我們剛退休想去北京幫著帶孩子，三個(gè)住房方案，您幫忙給分析一下。

一是保持現(xiàn)狀不變，我們?cè)谕^(qū)租個(gè)一居室，月租金約5000元，正好是我的退休金。

二是我們賣掉現(xiàn)有的房子，**市兩居室約70萬(wàn)，女兒也賣掉他們的約350萬(wàn)，還掉180萬(wàn)貸款后再重新貸200萬(wàn)，在本小區(qū)或附近買三居室。

三是北京的他們的房子不變，我們賣掉房子后用70萬(wàn)當(dāng)首付，在回龍觀買一套60平的一居室，貸款150萬(wàn)左右，月還款8000元。

這三個(gè)方案請(qǐng)問您認(rèn)為哪個(gè)更合適，或者有沒有其他更適合我們的方案？

A：

1、常規(guī)都是建議第一個(gè)選項(xiàng)。房子是用來住的，能用租房解決居住問題就沒必要著急買。但是要考慮好，年紀(jì)越大越不好租到房子，房東們大多不愿租給老人，怕惹麻煩。

另外一點(diǎn)，現(xiàn)在北京租房從資金成本上已經(jīng)不太劃算了。比如您租5000塊錢的房子，這套房大概能賣300萬(wàn)左右，房東的租金收益率2%或更高，即便扣除物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)什么的也能接近2%。而如果您有300萬(wàn)的話，存銀行按最高1.5%利息的話是每個(gè)月4500，是不是還不如把這套房買下來呢？

2、第二方案一般不建議，這不是說經(jīng)濟(jì)的問題，而是最好分開住，否則時(shí)間長(zhǎng)了多多少少的都有些別扭吧？當(dāng)然這看自家的情況了，能住一起當(dāng)然最方便，只不過大多數(shù)家庭愿意分著住。

3、第三個(gè)方案是買在回龍觀，但您每天是都到清河幫著帶孩子嗎？雖然不太遠(yuǎn)，但我估計(jì)折騰起來沒一個(gè)小時(shí)到不了，畢竟還有兩邊走著的距離呢。或者是每天把孩子送到回龍觀嗎？也夠折騰的吧？

我要建議是別舍近求遠(yuǎn)了，附近應(yīng)該也有200來萬(wàn)的一居室，雖然肯定是小區(qū)更老了，但屋子里面收拾好了是一樣住的。前幾天就有網(wǎng)友在永泰莊地鐵站附近買的房，辦齊了230萬(wàn)，50平左右吧?？隙ㄊ切^(qū)環(huán)境不太好，但對(duì)于您家來說能節(jié)省折騰的時(shí)間精力啊。

4、總之我也就是列出這些情況，看您家自己的選擇吧。

僅供參考。

二

Q:

幫我理性分析一下。房子位置在豐臺(tái)區(qū)新華街七里。目前競(jìng)品有三套，一套同戶型中樓層管道層掛盤價(jià)砸到了235，西南朝向同戶型低樓層掛盤價(jià)259，東南朝向同戶型頂層掛盤價(jià)259。近幾個(gè)月同戶型無(wú)成交。我現(xiàn)在有點(diǎn)兒迷茫不知道這房子該掛多少，要不要跟著他們?cè)摇?/p>

我沒有那么著急拿錢，但是不想把錢一直壓在這個(gè)房子上，因?yàn)槲磥砦迥曛畠?nèi)我想把現(xiàn)在住的房子置換一下，覺得如果近兩三年都持續(xù)下跌的話那肯定還是越早賣越好。

最近我研究的腦仁兒都疼。感覺市場(chǎng)很亂，買家心理就是一套要比一套更低5-10%，我談過兩次都是硬氣點(diǎn)一口價(jià)，多一分不漲。要照這么個(gè)賣法，年底成交幾套急用錢的，很快又一個(gè)30%砸出來了。而且各種消息也特別亂，一會(huì)兒三聯(lián)說銀行賣房了對(duì)樓市也是沖擊，一會(huì)兒說房地產(chǎn)商年底需要資金回流也要低價(jià)賣新房，一會(huì)兒說房產(chǎn)稅大局已定就是目前的情況無(wú)法落地。我想請(qǐng)您幫忙梳理一下思路。

A：

1、這具體的房源行情還是問當(dāng)?shù)刂薪榘桑挥兴麄兪煜がF(xiàn)場(chǎng)情況。不過您說的這三套都有硬傷啊，沒什么代表性，本來就是賣房的當(dāng)作對(duì)標(biāo)的，營(yíng)銷工具的作用更大，價(jià)格參考的意義不太大。

2、另外看您家的房子租金能有多少錢吧？刨去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)+空置期之后的年化純收益率能有多少？1.8%是北京平均值，明顯高于這數(shù)字就說明有點(diǎn)兒超跌，明顯低于以至到1.5%那就說明還有泡沫。

當(dāng)然品質(zhì)高的改善小區(qū)另算，但橋梁廠宿舍區(qū)都不算改善盤，常規(guī)來講都是應(yīng)該跟隨大盤的。假定您家的租金收益率是1.8%，那賣房套現(xiàn)之后準(zhǔn)備怎么安排？存銀行的話大行最高利息1.5%，買國(guó)債是1.7%，而且利息還有下降的可能。

所以常規(guī)建議是如果有高息+穩(wěn)妥的理財(cái)渠道就賣房，沒有的話就先留著。北京樓市歷史上租金收益高于同期銀行利息的時(shí)期不多，就三次，每次都是相對(duì)低點(diǎn)，沒什么下降的空間了。假定您現(xiàn)在手中不是

房子，而是有200多萬(wàn)，存銀行買國(guó)債vs買黃金vs股票vs買房收租金，您覺得哪種穩(wěn)妥+收益相對(duì)高？

3、買家永遠(yuǎn)都不嫌便宜，而且要買到能占便宜的，這是人之常情，換誰(shuí)都一樣。別人缺錢的那砸就砸唄，不過真要有降價(jià)30%的您通知我吧，我早準(zhǔn)備好錢和資格了，一直等著撿漏兒呢。

4、銀行賣房是真的，拋售多少套+多少億總量也是真的。但得看看賣的是什么房子吧？進(jìn)門哭喪也得看準(zhǔn)誰(shuí)死了再哭吧？各家銀行拋售的85%都是商業(yè)地產(chǎn)，也就是商鋪寫字樓，跟住宅沒什么關(guān)系，還是常規(guī)操作。這就不抬杠了，任何新聞都能盲人摸象，有帶節(jié)奏的就有跟著起哄的。

低價(jià)賣新房也是真的，但也看看什么房吧？只是提醒一句話，我們開發(fā)商確實(shí)很壞很貪婪，但不是特別的蠢，也沒那么大的自由度。但凡能抵押的都抵了，100萬(wàn)抵的，現(xiàn)在開發(fā)商想50萬(wàn)甩賣，銀行能干嗎？債主能干嗎？政府能干嗎？前期買房的不更得砸售樓處了？不低價(jià)甩賣還有可能熬下去，至少死的不太慘，但如果真的甩賣了，那可就死無(wú)葬身之地了。

房產(chǎn)稅的事兒也看您自己的判斷吧。只是提醒看看拋出這消息的事誰(shuí)？看看大佬這些年說過多少勁爆消息了，有幾個(gè)準(zhǔn)確的？

5、總之我?guī)筒簧鲜裁疵?，您還是聽別人的吧，現(xiàn)在人們的思維由網(wǎng)絡(luò)決定，房?jī)r(jià)由買不起房的決定，投資模式由追漲殺跌決定。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，孫子2031年上小學(xué)，兒子有政保，但不知道能不能輪上，想考慮西城的學(xué)區(qū)，預(yù)算800左右，考慮到房?jī)r(jià)還在降，不知道什么時(shí)候買比較合適？

A：

1、2031年上小學(xué)，那不是今年剛出生嗎？常規(guī)建議是沒必要準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房太早，除非是預(yù)算很高的，那能買到學(xué)區(qū)好+溢價(jià)低+宜居等各項(xiàng)兼顧的。

所以如果800是首付，那計(jì)算好月供的話沒問題。但如果是總價(jià)，就只能說看房時(shí)一房一議了，爭(zhēng)取買到溢價(jià)低的吧，也能算兼顧。畢竟今年雖然是高峰期的最后一年，但平均溢價(jià)率沒降多少，800萬(wàn)按常規(guī)也就買到600來萬(wàn)居住體驗(yàn)的房子，那200萬(wàn)溢價(jià)要閑置到入學(xué)，考慮好再買吧。

而且明年就進(jìn)入確定的低谷期了，至少延續(xù)到2031年，如果到時(shí)候沒有政策支撐的話，溢價(jià)部分有可能受影響。

2、另外既然有政保就盡量爭(zhēng)取唄。當(dāng)然也看哪種政保了，大的小的？是要求學(xué)區(qū)內(nèi)房戶合一的還是只要西城有房就行的？能鎖定目標(biāo)學(xué)校的還是二輪填報(bào)的？問清楚政策吧，提前做準(zhǔn)備。

3、總之您這一看就是剛有個(gè)想法，甭著急，先了解一些學(xué)區(qū)房的情況+單位政策，綜合考慮再?zèng)Q定。常規(guī)建議是如果總價(jià)預(yù)算高就提前買，能買到各項(xiàng)兼顧的。不太高的話就多看看，入學(xué)前一年都不算晚。

僅供參考。

四

Q:

我在大興孫村那邊有套房子，南六環(huán)和南中軸路交叉那地兒，14年那會(huì)兒買的自住型商品房，已經(jīng)轉(zhuǎn)商，現(xiàn)在房子跌的很厲害，我想問現(xiàn)在要不要把這個(gè)房子賣掉啊，還是就這么一直租著？

那房子還有60萬(wàn)的公積金貸款。孫村這邊后續(xù)能發(fā)展起來嗎，有沒有什么比較大的這個(gè)規(guī)劃配套或者是地鐵啥的？小區(qū)是華遠(yuǎn)和煦里，89平，現(xiàn)在跟鏈家那邊問，說110-120差不多這個(gè)價(jià)格。出租的話一個(gè)月2600。

A：

1、既然是自住型商品房，那性質(zhì)就是自住為主啊，能自住就留著，確定不自住了就賣掉唄。但這會(huì)兒賣有點(diǎn)兒虧，不如等等行情是否回暖吧。

2、指望著發(fā)展夠嗆，地鐵對(duì)于市區(qū)來說無(wú)所謂，但對(duì)于郊區(qū)就是標(biāo)配了，有了不加分，沒有的話必定減分。而且如果沒有地鐵，那產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也受到限制，企業(yè)都不好招聘。所以能發(fā)展的一般都是薪酬不太高的傳統(tǒng)行業(yè)，對(duì)周邊房?jī)r(jià)的幫助不大。

具體規(guī)劃看規(guī)委的網(wǎng)站吧，全稱應(yīng)該是“規(guī)劃和自然資源委員會(huì)”，里邊有最全最新的各種城市規(guī)劃，控規(guī)和詳規(guī)應(yīng)該都有。但如果有規(guī)劃了就不是秘密，其價(jià)值就已經(jīng)體現(xiàn)在現(xiàn)有房?jī)r(jià)之中了。

3、華遠(yuǎn)和煦里，如果能賣120萬(wàn)的話至少?zèng)]賠吧，我印象中當(dāng)年是1.3萬(wàn)，89平115萬(wàn)，賬面上沒賺而已。

如果能租2600就很不錯(cuò)了，租售比460，年化收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市區(qū)。如果這數(shù)值能做到滿租+連續(xù)出租，那這房?jī)r(jià)就算超跌了，至少超跌了20%，甚至30%。

但一般來說郊區(qū)沒這么高，還得看出租率和空置率，而且還得計(jì)入出售時(shí)的個(gè)稅來綜合評(píng)價(jià)。但估計(jì)怎么也得在600左右，至少算是房?jī)r(jià)中沒有泡沫了。

4、總之要是我就先留著了，賣的話才120，出租的話一年3萬(wàn)，收益比存銀行合適。所以除非是有更穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道，否則套現(xiàn)就沒什么意義了。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。