金麓美華公司的租賃權(quán)雖然是通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得，但轉(zhuǎn)讓行為合法有效，租賃權(quán)從2012年6月30日開(kāi)始從未中斷，始終有效，廈門(mén)國(guó)際銀行的抵押權(quán)是2016年6月17日獲得。對(duì)于這種基本事實(shí)，長(zhǎng)沙中院都可以人為篡改為是廈門(mén)國(guó)際銀行抵押權(quán)在先，此種膽量不得不令人“折服”。

近年來(lái)，長(zhǎng)沙一起物權(quán)和租賃權(quán)之間的糾紛格外引人關(guān)注。其一是因?yàn)檫@家酒店位于長(zhǎng)沙市政府正對(duì)面的獨(dú)特位置；其二是因?yàn)檫@是一家普通民營(yíng)企業(yè)和一家財(cái)大氣粗銀行之間的斗法；其三是因?yàn)楹鲜「咴翰枚ㄔ陂L(zhǎng)沙中院失效的鬧劇。

這家銀行取得該酒店的物權(quán)之后，要求租戶騰房，而租戶依據(jù)與前業(yè)主簽訂的租賃合同拒絕退場(chǎng)，雙方圍繞長(zhǎng)沙中院下達(dá)的騰房公告你來(lái)我往經(jīng)歷了多輪執(zhí)行異議之訴。直到2025年11月21日，租戶也被列為被執(zhí)行人之后，長(zhǎng)沙中院進(jìn)行了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的查封行動(dòng)，將該酒店中租戶的三百多套酒店客房全部貼上了封條。

長(zhǎng)沙中院邀請(qǐng)了多家官方媒體現(xiàn)場(chǎng)采訪以壯聲威，他們的新聞標(biāo)題是：“酒店易主卻遭案外人長(zhǎng)期非法占有，長(zhǎng)沙中院強(qiáng)制騰退”。長(zhǎng)沙中院執(zhí)行局局長(zhǎng)周超在接受采訪時(shí)聲稱：“本次強(qiáng)制騰退行動(dòng)是對(duì)不法行為說(shuō)‘不’的莊嚴(yán)宣告，是彰顯司法權(quán)威的必要舉措?！?/p>

但是，事實(shí)和真相并非那些不明就里的官方媒體所描述的那樣。

2012年6月30日，湖南金麓國(guó)際大酒店有限公司（以下稱金麓公司）與長(zhǎng)沙市恒基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱恒基公司）簽訂《租賃合同》，由金麓公司承租恒基公司名下位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)5、6棟用于酒店經(jīng)營(yíng)，租期為12年，從2012年7月1日起至2024年6月30日止。2015年8月13日，合同履約期間，金麓公司與恒基公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將租賃期限延長(zhǎng)至2032年6月30日。

2016年6月17日，金麓公司向廈門(mén)國(guó)際銀行股份有限公司廈門(mén)分行（以下稱廈門(mén)國(guó)際銀行）借款2.5億元，恒基公司以金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)1、2、5、6棟房產(chǎn)為金麓公司2.5億元借款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記及強(qiáng)制公證。

2019年11月15日，金麓公司與湖南晶麓國(guó)際大酒店有限公司（以下稱晶麓公司）簽訂《酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，金麓公司將名下的金麓國(guó)際大酒店轉(zhuǎn)讓給晶麓公司，并將酒店承租的該房屋轉(zhuǎn)租給晶麓公司，恒基公司將酒店的租賃期延長(zhǎng)至2039年6月30日。

2019年12月12日，晶麓公司將酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給莫國(guó)輝、晶麓公司；恒基公司、莫國(guó)輝于當(dāng)日簽訂《酒店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同》。莫國(guó)輝向晶麓公司、恒基公司支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)及租金1352萬(wàn)元。2020年1月7日，莫國(guó)輝注冊(cè)成立湖南金麓美華大酒店有限公司（以下稱金麓美華公司），酒店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所位于金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)5、6棟，莫國(guó)輝占有、使用、經(jīng)營(yíng)該房產(chǎn)至今。

此后，金麓公司和擔(dān)保人恒基公司無(wú)力償還廈門(mén)國(guó)際銀行2.5億元借款。廈門(mén)國(guó)際銀行遂向長(zhǎng)沙中院主張權(quán)利。

2020年9月1日，長(zhǎng)沙中院向金麓美華公司發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知》稱廈門(mén)國(guó)際銀行已申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行金麓公司、恒基公司的資產(chǎn)，因金麓美華公司經(jīng)營(yíng)酒店場(chǎng)所為恒基公司名下房產(chǎn)，且已抵押給廈門(mén)國(guó)際銀行，現(xiàn)該房屋已被法院查封，并要求金麓美華公司停止支付租金。

2021年3月16日，長(zhǎng)沙中院發(fā)出拍賣(mài)金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)1、2、5、6棟的公告。2021年9月22日，由于兩次拍賣(mài)均流拍，廈門(mén)國(guó)際銀行遂以物抵債取得了金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)1、2、5、6棟房屋的所有權(quán)，辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。

至此，債權(quán)人廈門(mén)國(guó)際銀行已經(jīng)如期取得了金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)相關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，債權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，長(zhǎng)沙中院的執(zhí)行工作已經(jīng)到此結(jié)束。接下來(lái)，金麓美華公司的物業(yè)租金就可以向新的業(yè)主廈門(mén)國(guó)際銀行繳納，直到根據(jù)原有租賃合同經(jīng)營(yíng)到2032年6月30日。

2022年5月12日，廈門(mén)國(guó)際銀行向金麓美華公司發(fā)函，征詢是否繼續(xù)租賃該房屋，金麓美華公司于2022年5月15日向廈門(mén)國(guó)際銀行及其代理人書(shū)面回函明確繼續(xù)租賃該房屋，并協(xié)助廈門(mén)國(guó)際銀行對(duì)承租面積進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。

但是，戲劇性的一幕卻出現(xiàn)了。不知何故，2024年9月19日，長(zhǎng)沙中院以【（2020）湘01執(zhí)1509號(hào)】裁定書(shū)為依據(jù)，責(zé)令金麓美華公司在收到裁定書(shū)之日起7日內(nèi)主動(dòng)騰退場(chǎng)地。長(zhǎng)沙中院的這個(gè)突然襲擊對(duì)于金麓美華公司來(lái)說(shuō)無(wú)異于五雷轟頂，一家有著三百多間客房、上百名員工的酒店怎么可能在7天之內(nèi)就退場(chǎng)？

“況且，責(zé)令我們退場(chǎng)的法律依據(jù)又是什么呢？”金麓美華公司顯然無(wú)法接受。他們認(rèn)為長(zhǎng)沙中院要求騰房的行為超越職權(quán)，程序違法。

位于長(zhǎng)沙市政府對(duì)面的長(zhǎng)沙金麓國(guó)際大酒店

金麓美華公司認(rèn)為，長(zhǎng)沙中院兩次拍賣(mài)該房屋時(shí)，拍賣(mài)公告中載明拍賣(mài)房屋均已租賃，亦詳細(xì)披露了金麓美華公司承租該房屋的情況，拍賣(mài)標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，且沒(méi)有關(guān)于騰房或清退的描述。

此外，長(zhǎng)沙中院的騰房公告載明的依據(jù)是（2020）湘01執(zhí)1509號(hào)之五執(zhí)行裁定書(shū)，該裁定內(nèi)容為金麓公司、恒基公司向廈門(mén)國(guó)際銀行以物抵債，并沒(méi)有包括要求金麓美華公司騰房的內(nèi)容，廈門(mén)國(guó)際銀行已經(jīng)取得物權(quán)，長(zhǎng)沙中院的執(zhí)行已經(jīng)終結(jié)，繼續(xù)要求金麓美華公司騰房明顯超越了職權(quán)。

金麓美華公司認(rèn)為其作為酒店房產(chǎn)的承租人和實(shí)際使用人，沒(méi)有任何法律文書(shū)否認(rèn)其承租的合法性，作為房屋產(chǎn)權(quán)人的廈門(mén)國(guó)際銀行如對(duì)承租有異議，應(yīng)通過(guò)租賃權(quán)訴訟進(jìn)行處理，不應(yīng)由長(zhǎng)沙中院通過(guò)已執(zhí)行終結(jié)的案件再采取執(zhí)行措施。

雖然產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行了變更，但因租賃在前（2012年），抵押在后（2016年），金麓美華公司雖是轉(zhuǎn)租，但租賃期限為2012年7月1日起至2032年6月30日止，該租賃合同從未中斷，始終有效。且在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化之后，由于金麓美華公司無(wú)法確認(rèn)租賃面積。租賃期間，金麓美華公司也如約向廈門(mén)國(guó)際銀行支付了145萬(wàn)元租金，廈門(mén)國(guó)際銀行并未拒絕。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；第七百一十六條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；第七百二十五條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

2022年11月2日，長(zhǎng)沙中院作出（2020）湘01執(zhí)1503號(hào)騰房公告。金麓美華公司此后多次向長(zhǎng)沙中院提出執(zhí)行異議而未獲支持。而最近的一次是2025年7月3日，針對(duì)金麓美華公司股東莫小豐提出的執(zhí)行異議，長(zhǎng)沙中院作出（2025）湘01執(zhí)異339號(hào)裁定書(shū)駁回異議人莫小豐的請(qǐng)求，裁定書(shū)認(rèn)為：

“申請(qǐng)人廈門(mén)國(guó)際銀行對(duì)案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)在前（2016年6月），異議人莫小豐對(duì)案涉房產(chǎn)的租賃在后（2019年12月），雖然酒店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同載明丙方（金麓美華公司）受讓原租賃合同的全部權(quán)利義務(wù)，但原租賃合同享有的能對(duì)抗廈門(mén)國(guó)際銀行抵押權(quán)的租賃權(quán)未經(jīng)抵押權(quán)人廈門(mén)銀行同意，受讓的租賃權(quán)在抵押權(quán)設(shè)立后依法不產(chǎn)生繼續(xù)對(duì)抗抵押權(quán)的效力，故異議人莫小豐的租賃權(quán)不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人廈門(mén)國(guó)際銀行的抵押權(quán)?！?/p>

明明是最原始的租賃權(quán)設(shè)定在先（2012年6月30日），長(zhǎng)沙中院卻認(rèn)定是廈門(mén)國(guó)際銀行的抵押權(quán)在先（2016年6月17日），這就完全人為地改變了該執(zhí)行案件的關(guān)鍵事實(shí)認(rèn)定。

針對(duì)廈門(mén)國(guó)際銀行和金麓美華公司股東莫小豐雙方提出的復(fù)議申請(qǐng)，2025年11月3日，湖南省高院作出（2025）湘執(zhí)復(fù)94號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，認(rèn)為長(zhǎng)沙中院的異議裁定部分“基本事實(shí)沒(méi)有查清”，裁定撤銷(xiāo)長(zhǎng)沙中院（2025）湘01執(zhí)異339號(hào)裁定書(shū)，并發(fā)回長(zhǎng)沙中院重審。

但是，湖南省高院的裁定卻在長(zhǎng)沙中院失效。長(zhǎng)沙中院不但沒(méi)有進(jìn)行重審，反而在2025年11月21日組織了大規(guī)模的強(qiáng)制查封行動(dòng)。當(dāng)天，在發(fā)給有關(guān)部門(mén)的舉報(bào)材料中，金麓美華公司憤怒地寫(xiě)道：

“長(zhǎng)沙中院在重審期間仍繼續(xù)推進(jìn)執(zhí)行，在未作出有效執(zhí)行裁定的情況下，擅自關(guān)停我公司網(wǎng)絡(luò)訂單平臺(tái)、切斷燃?xì)夤?yīng)，并發(fā)布《告知書(shū)》勸阻消費(fèi)者入住，甚至還應(yīng)廈門(mén)國(guó)際銀行之請(qǐng)將我公司列為被執(zhí)行人凍結(jié)我公司賬戶，導(dǎo)致我公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，屬于違法采取強(qiáng)制措施，嚴(yán)重違反《民事訴訟法》關(guān)于執(zhí)行程序的規(guī)定?！?/p>

金麓美華公司稱多年來(lái)前后投入3000余萬(wàn)元用于酒店轉(zhuǎn)讓、裝修改造、設(shè)備購(gòu)置，若被強(qiáng)制騰退，所有投資將付諸東流；現(xiàn)有員工百余人，酒店被關(guān)停，將導(dǎo)致大量員工失業(yè)，引發(fā)集體勞資糾紛與社會(huì)不穩(wěn)定因素；且與眾多供應(yīng)商存在長(zhǎng)期合作關(guān)系，尚有政府會(huì)議、客戶預(yù)訂等訂單待履行，若強(qiáng)行停業(yè)，將引發(fā)連鎖違約與訴訟。

長(zhǎng)沙中院多次在金麓國(guó)際大酒店內(nèi)外張貼騰房公告

《陳勇評(píng)論》認(rèn)為，長(zhǎng)沙中院的該強(qiáng)制騰房執(zhí)行案確如湖南省高院裁定書(shū)所言：“基本事實(shí)沒(méi)有查清”。更準(zhǔn)確地說(shuō)，是有意混淆了基本事實(shí)。

金麓公司、恒基公司所欠廈門(mén)國(guó)際銀行的2.5億元借款，廈門(mén)國(guó)際銀行向長(zhǎng)沙中院申請(qǐng)執(zhí)行后，其債權(quán)通過(guò)以物抵債的方式得到了保障，長(zhǎng)沙中院的履職行為到此已經(jīng)完畢。

如果廈門(mén)國(guó)際銀行主張前業(yè)主與各租戶所簽的房屋租賃合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)再次向法院主張權(quán)利，通過(guò)法院審查認(rèn)定租賃合同是否合法有效。到目前為止，沒(méi)有任何一個(gè)生效法律文書(shū)解除了金麓美華公司的租賃權(quán)。長(zhǎng)沙中院將債權(quán)和租賃權(quán)兩個(gè)法律關(guān)系混為一談，要求租戶騰房，顯然是超越職權(quán)的濫用執(zhí)行權(quán)行為。

“物權(quán)不破租賃權(quán)”是基本法律常識(shí)。金麓美華公司的租賃權(quán)雖然是通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得，但轉(zhuǎn)讓行為合法有效，租賃權(quán)從2012年6月30日開(kāi)始從未中斷，始終有效，廈門(mén)國(guó)際銀行的抵押權(quán)是2016年6月17日獲得。對(duì)于這種基本事實(shí)，長(zhǎng)沙中院都可以人為篡改為是廈門(mén)國(guó)際銀行抵押權(quán)在先，此種膽量不得不令人“折服”。

上級(jí)法院和檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)長(zhǎng)沙中院執(zhí)行中存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查處理。依法監(jiān)督長(zhǎng)沙中院的執(zhí)行行為，責(zé)令長(zhǎng)沙中院立即停止違法騰房查封行為、恢復(fù)金麓美華公司正常經(jīng)營(yíng)，保障該公司百余位員工依法享有的就業(yè)權(quán)利，保障金麓美華公司多家供應(yīng)商的合法權(quán)利，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和營(yíng)商環(huán)境。

廈門(mén)國(guó)際銀行如果要解除與金麓美華公司的租賃合同，必須另外向法院主張權(quán)利，在法院審查認(rèn)定之前，廈門(mén)國(guó)際銀行必須依法保障該公司作為善意承租人的合法權(quán)益。

《陳勇評(píng)論》對(duì)此將繼續(xù)關(guān)注。