金麓美華公司的租賃權(quán)雖然是通過轉(zhuǎn)讓獲得，但轉(zhuǎn)讓行為合法有效，租賃權(quán)從2012年6月30日開始從未中斷，始終有效，廈門國(guó)際銀行的抵押權(quán)是2016年6月17日獲得。對(duì)于這種基本事實(shí)，長(zhǎng)沙中院都可以人為篡改為是廈門國(guó)際銀行抵押權(quán)在先，此種膽量不得不令人“折服”。

近年來，長(zhǎng)沙一起物權(quán)和租賃權(quán)之間的糾紛格外引人關(guān)注。其一是因?yàn)檫@家酒店位于長(zhǎng)沙市政府正對(duì)面的獨(dú)特位置；其二是因?yàn)檫@是一家普通民營(yíng)企業(yè)和一家財(cái)大氣粗銀行之間的斗法；其三是因?yàn)楹鲜「咴翰枚ㄔ陂L(zhǎng)沙中院失效的鬧劇。

這家銀行取得該酒店的物權(quán)之后，要求租戶騰房，而租戶依據(jù)與前業(yè)主簽訂的租賃合同拒絕退場(chǎng)，雙方圍繞長(zhǎng)沙中院下達(dá)的騰房公告你來我往經(jīng)歷了多輪執(zhí)行異議之訴。直到2025年11月21日，租戶也被列為被執(zhí)行人之后，長(zhǎng)沙中院進(jìn)行了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的查封行動(dòng)，將該酒店中租戶的三百多套酒店客房全部貼上了封條。

長(zhǎng)沙中院邀請(qǐng)了多家官方媒體現(xiàn)場(chǎng)采訪以壯聲威，他們的新聞標(biāo)題是：“酒店易主卻遭案外人長(zhǎng)期非法占有，長(zhǎng)沙中院強(qiáng)制騰退”。長(zhǎng)沙中院執(zhí)行局局長(zhǎng)周超在接受采訪時(shí)聲稱：“本次強(qiáng)制騰退行動(dòng)是對(duì)不法行為說‘不’的莊嚴(yán)宣告，是彰顯司法權(quán)威的必要舉措?！?/p>

但是，事實(shí)和真相并非那些不明就里的官方媒體所描述的那樣。

2012年6月30日，湖南金麓國(guó)際大酒店有限公司（以下稱金麓公司）與長(zhǎng)沙市恒基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下稱恒基公司）簽訂《租賃合同》，由金麓公司承租恒基公司名下位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)5、6棟用于酒店經(jīng)營(yíng)，租期為12年，從2012年7月1日起至2024年6月30日止。2015年8月13日，合同履約期間，金麓公司與恒基公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將租賃期限延長(zhǎng)至2032年6月30日。

2016年6月17日，金麓公司向廈門國(guó)際銀行股份有限公司廈門分行（以下稱廈門國(guó)際銀行）借款2.5億元，恒基公司以金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)1、2、5、6棟房產(chǎn)為金麓公司2.5億元借款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記及強(qiáng)制公證。

2019年11月15日，金麓公司與湖南晶麓國(guó)際大酒店有限公司（以下稱晶麓公司）簽訂《酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，金麓公司將名下的金麓國(guó)際大酒店轉(zhuǎn)讓給晶麓公司，并將酒店承租的該房屋轉(zhuǎn)租給晶麓公司，恒基公司將酒店的租賃期延長(zhǎng)至2039年6月30日。

2019年12月12日，晶麓公司將酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給莫國(guó)輝、晶麓公司；恒基公司、莫國(guó)輝于當(dāng)日簽訂《酒店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同》。莫國(guó)輝向晶麓公司、恒基公司支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)及租金1352萬元。2020年1月7日，莫國(guó)輝注冊(cè)成立湖南金麓美華大酒店有限公司（以下稱金麓美華公司），酒店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所位于金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)5、6棟，莫國(guó)輝占有、使用、經(jīng)營(yíng)該房產(chǎn)至今。

此后，金麓公司和擔(dān)保人恒基公司無力償還廈門國(guó)際銀行2.5億元借款。廈門國(guó)際銀行遂向長(zhǎng)沙中院主張權(quán)利。

2020年9月1日，長(zhǎng)沙中院向金麓美華公司發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知》稱廈門國(guó)際銀行已申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行金麓公司、恒基公司的資產(chǎn)，因金麓美華公司經(jīng)營(yíng)酒店場(chǎng)所為恒基公司名下房產(chǎn)，且已抵押給廈門國(guó)際銀行，現(xiàn)該房屋已被法院查封，并要求金麓美華公司停止支付租金。

2021年3月16日，長(zhǎng)沙中院發(fā)出拍賣金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)1、2、5、6棟的公告。2021年9月22日，由于兩次拍賣均流拍，廈門國(guó)際銀行遂以物抵債取得了金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)1、2、5、6棟房屋的所有權(quán)，辦理了過戶登記手續(xù)。

至此，債權(quán)人廈門國(guó)際銀行已經(jīng)如期取得了金麓國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)相關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，債權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，長(zhǎng)沙中院的執(zhí)行工作已經(jīng)到此結(jié)束。接下來，金麓美華公司的物業(yè)租金就可以向新的業(yè)主廈門國(guó)際銀行繳納，直到根據(jù)原有租賃合同經(jīng)營(yíng)到2032年6月30日。

2022年5月12日，廈門國(guó)際銀行向金麓美華公司發(fā)函，征詢是否繼續(xù)租賃該房屋，金麓美華公司于2022年5月15日向廈門國(guó)際銀行及其代理人書面回函明確繼續(xù)租賃該房屋，并協(xié)助廈門國(guó)際銀行對(duì)承租面積進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。

但是，戲劇性的一幕卻出現(xiàn)了。不知何故，2024年9月19日，長(zhǎng)沙中院以【（2020）湘01執(zhí)1509號(hào)】裁定書為依據(jù)，責(zé)令金麓美華公司在收到裁定書之日起7日內(nèi)主動(dòng)騰退場(chǎng)地。長(zhǎng)沙中院的這個(gè)突然襲擊對(duì)于金麓美華公司來說無異于五雷轟頂，一家有著三百多間客房、上百名員工的酒店怎么可能在7天之內(nèi)就退場(chǎng)？

“況且，責(zé)令我們退場(chǎng)的法律依據(jù)又是什么呢？”金麓美華公司顯然無法接受。他們認(rèn)為長(zhǎng)沙中院要求騰房的行為超越職權(quán)，程序違法。

位于長(zhǎng)沙市政府對(duì)面的長(zhǎng)沙金麓國(guó)際大酒店

金麓美華公司認(rèn)為，長(zhǎng)沙中院兩次拍賣該房屋時(shí)，拍賣公告中載明拍賣房屋均已租賃，亦詳細(xì)披露了金麓美華公司承租該房屋的情況，拍賣標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，且沒有關(guān)于騰房或清退的描述。

此外，長(zhǎng)沙中院的騰房公告載明的依據(jù)是（2020）湘01執(zhí)1509號(hào)之五執(zhí)行裁定書，該裁定內(nèi)容為金麓公司、恒基公司向廈門國(guó)際銀行以物抵債，并沒有包括要求金麓美華公司騰房的內(nèi)容，廈門國(guó)際銀行已經(jīng)取得物權(quán)，長(zhǎng)沙中院的執(zhí)行已經(jīng)終結(jié)，繼續(xù)要求金麓美華公司騰房明顯超越了職權(quán)。

金麓美華公司認(rèn)為其作為酒店房產(chǎn)的承租人和實(shí)際使用人，沒有任何法律文書否認(rèn)其承租的合法性，作為房屋產(chǎn)權(quán)人的廈門國(guó)際銀行如對(duì)承租有異議，應(yīng)通過租賃權(quán)訴訟進(jìn)行處理，不應(yīng)由長(zhǎng)沙中院通過已執(zhí)行終結(jié)的案件再采取執(zhí)行措施。

雖然產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行了變更，但因租賃在前（2012年），抵押在后（2016年），金麓美華公司雖是轉(zhuǎn)租，但租賃期限為2012年7月1日起至2032年6月30日止，該租賃合同從未中斷，始終有效。且在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化之后，由于金麓美華公司無法確認(rèn)租賃面積。租賃期間，金麓美華公司也如約向廈門國(guó)際銀行支付了145萬元租金，廈門國(guó)際銀行并未拒絕。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條的規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；第七百一十六條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；第七百二十五條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”

2022年11月2日，長(zhǎng)沙中院作出（2020）湘01執(zhí)1503號(hào)騰房公告。金麓美華公司此后多次向長(zhǎng)沙中院提出執(zhí)行異議而未獲支持。而最近的一次是2025年7月3日，針對(duì)金麓美華公司股東莫小豐提出的執(zhí)行異議，長(zhǎng)沙中院作出（2025）湘01執(zhí)異339號(hào)裁定書駁回異議人莫小豐的請(qǐng)求，裁定書認(rèn)為：

“申請(qǐng)人廈門國(guó)際銀行對(duì)案涉房產(chǎn)的抵押權(quán)在前（2016年6月），異議人莫小豐對(duì)案涉房產(chǎn)的租賃在后（2019年12月），雖然酒店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租合同載明丙方（金麓美華公司）受讓原租賃合同的全部權(quán)利義務(wù)，但原租賃合同享有的能對(duì)抗廈門國(guó)際銀行抵押權(quán)的租賃權(quán)未經(jīng)抵押權(quán)人廈門銀行同意，受讓的租賃權(quán)在抵押權(quán)設(shè)立后依法不產(chǎn)生繼續(xù)對(duì)抗抵押權(quán)的效力，故異議人莫小豐的租賃權(quán)不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人廈門國(guó)際銀行的抵押權(quán)?！?/p>

明明是最原始的租賃權(quán)設(shè)定在先（2012年6月30日），長(zhǎng)沙中院卻認(rèn)定是廈門國(guó)際銀行的抵押權(quán)在先（2016年6月17日），這就完全人為地改變了該執(zhí)行案件的關(guān)鍵事實(shí)認(rèn)定。

針對(duì)廈門國(guó)際銀行和金麓美華公司股東莫小豐雙方提出的復(fù)議申請(qǐng)，2025年11月3日，湖南省高院作出（2025）湘執(zhí)復(fù)94號(hào)執(zhí)行裁定書，認(rèn)為長(zhǎng)沙中院的異議裁定部分“基本事實(shí)沒有查清”，裁定撤銷長(zhǎng)沙中院（2025）湘01執(zhí)異339號(hào)裁定書，并發(fā)回長(zhǎng)沙中院重審。

但是，湖南省高院的裁定卻在長(zhǎng)沙中院失效。長(zhǎng)沙中院不但沒有進(jìn)行重審，反而在2025年11月21日組織了大規(guī)模的強(qiáng)制查封行動(dòng)。當(dāng)天，在發(fā)給有關(guān)部門的舉報(bào)材料中，金麓美華公司憤怒地寫道：

“長(zhǎng)沙中院在重審期間仍繼續(xù)推進(jìn)執(zhí)行，在未作出有效執(zhí)行裁定的情況下，擅自關(guān)停我公司網(wǎng)絡(luò)訂單平臺(tái)、切斷燃?xì)夤?yīng)，并發(fā)布《告知書》勸阻消費(fèi)者入住，甚至還應(yīng)廈門國(guó)際銀行之請(qǐng)將我公司列為被執(zhí)行人凍結(jié)我公司賬戶，導(dǎo)致我公司無法正常經(jīng)營(yíng)，屬于違法采取強(qiáng)制措施，嚴(yán)重違反《民事訴訟法》關(guān)于執(zhí)行程序的規(guī)定?！?/p>

金麓美華公司稱多年來前后投入3000余萬元用于酒店轉(zhuǎn)讓、裝修改造、設(shè)備購(gòu)置，若被強(qiáng)制騰退，所有投資將付諸東流；現(xiàn)有員工百余人，酒店被關(guān)停，將導(dǎo)致大量員工失業(yè)，引發(fā)集體勞資糾紛與社會(huì)不穩(wěn)定因素；且與眾多供應(yīng)商存在長(zhǎng)期合作關(guān)系，尚有政府會(huì)議、客戶預(yù)訂等訂單待履行，若強(qiáng)行停業(yè)，將引發(fā)連鎖違約與訴訟。

長(zhǎng)沙中院多次在金麓國(guó)際大酒店內(nèi)外張貼騰房公告

《陳勇評(píng)論》認(rèn)為，長(zhǎng)沙中院的該強(qiáng)制騰房執(zhí)行案確如湖南省高院裁定書所言：“基本事實(shí)沒有查清”。更準(zhǔn)確地說，是有意混淆了基本事實(shí)。

金麓公司、恒基公司所欠廈門國(guó)際銀行的2.5億元借款，廈門國(guó)際銀行向長(zhǎng)沙中院申請(qǐng)執(zhí)行后，其債權(quán)通過以物抵債的方式得到了保障，長(zhǎng)沙中院的履職行為到此已經(jīng)完畢。

如果廈門國(guó)際銀行主張前業(yè)主與各租戶所簽的房屋租賃合同無效，應(yīng)當(dāng)再次向法院主張權(quán)利，通過法院審查認(rèn)定租賃合同是否合法有效。到目前為止，沒有任何一個(gè)生效法律文書解除了金麓美華公司的租賃權(quán)。長(zhǎng)沙中院將債權(quán)和租賃權(quán)兩個(gè)法律關(guān)系混為一談，要求租戶騰房，顯然是超越職權(quán)的濫用執(zhí)行權(quán)行為。

“物權(quán)不破租賃權(quán)”是基本法律常識(shí)。金麓美華公司的租賃權(quán)雖然是通過轉(zhuǎn)讓獲得，但轉(zhuǎn)讓行為合法有效，租賃權(quán)從2012年6月30日開始從未中斷，始終有效，廈門國(guó)際銀行的抵押權(quán)是2016年6月17日獲得。對(duì)于這種基本事實(shí)，長(zhǎng)沙中院都可以人為篡改為是廈門國(guó)際銀行抵押權(quán)在先，此種膽量不得不令人“折服”。

上級(jí)法院和檢察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)長(zhǎng)沙中院執(zhí)行中存在的違法違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查處理。依法監(jiān)督長(zhǎng)沙中院的執(zhí)行行為，責(zé)令長(zhǎng)沙中院立即停止違法騰房查封行為、恢復(fù)金麓美華公司正常經(jīng)營(yíng)，保障該公司百余位員工依法享有的就業(yè)權(quán)利，保障金麓美華公司多家供應(yīng)商的合法權(quán)利，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和營(yíng)商環(huán)境。

廈門國(guó)際銀行如果要解除與金麓美華公司的租賃合同，必須另外向法院主張權(quán)利，在法院審查認(rèn)定之前，廈門國(guó)際銀行必須依法保障該公司作為善意承租人的合法權(quán)益。

《陳勇評(píng)論》對(duì)此將繼續(xù)關(guān)注。