01

　　真是大吃一驚啊！

　　重慶樓市最卷的居然是大觀音橋片區(qū)？

　　整個(gè)江北區(qū)（現(xiàn)在是兩江新區(qū)）基本上都比較成熟，在這片區(qū)域看房的人，通常會(huì)整個(gè)大片區(qū)的新房都會(huì)看一遍，客群基數(shù)差不多是一致的，所以我把這一大片區(qū)域統(tǒng)稱為大觀音橋片區(qū)。

　　不數(shù)不知道，一數(shù)嚇一跳。

　　大觀音橋片區(qū)在售的和即將推出來(lái)的樓盤，居然快接近30個(gè)了。

　　? 楊一設(shè)計(jì)制圖

　　觀音橋核心有（5個(gè)）：啟元、觀宸、觀音橋1號(hào)、聯(lián)發(fā)觀音橋、煌華晶萃城

　　新牌坊-紅旗河溝-花卉園有（4個(gè)）：遠(yuǎn)達(dá)新項(xiàng)目、中海寰宇時(shí)代、中海璟尚、合能渝悅府

　　大江北嘴有（6個(gè)）：江北嘴壹號(hào)院東苑、中海天鉆、陽(yáng)光城天瀾道11號(hào)、江北嘴公園里、龍湖江山頌、遠(yuǎn)達(dá)新項(xiàng)目

　　盤溪有（4個(gè)）：海成江帆郡、龍湖江上云璽、保利閱江臺(tái)、中海映溪臺(tái)

　　冉家壩-南橋寺有（2個(gè)）：凱德九章、中海寰宇時(shí)代璟悅

　　寸灘有（2個(gè)）：西派城、魯能星城外灘

　　江北農(nóng)場(chǎng)有（2個(gè)）：中糧天悅壹號(hào)、華美翡麗山

　　忠怒沱有（2個(gè)）：華潤(rùn)嘉宸、盛景實(shí)業(yè)地塊

　　鯉魚(yú)池有（1個(gè)）：建發(fā)望江云啟

　　足足有28個(gè)樓盤。

　　平時(shí)感覺(jué)大觀音橋土地可緊張了，寸土寸金的，可事實(shí)上，大觀音橋片區(qū)已經(jīng)成了重慶樓市競(jìng)爭(zhēng)烈度最高、產(chǎn)品最卷的板塊了。

　　02

　　截止到2025年6月底的數(shù)據(jù)，大觀音橋片區(qū)的住宅存量有177萬(wàn)平米，平均到這28個(gè)樓盤，單個(gè)樓盤的存量有6.3萬(wàn)平米，并不算多。

　　從開(kāi)發(fā)商的操盤項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，那中海無(wú)疑是最多的，有5個(gè)樓盤：

　　中海映溪臺(tái)、中海璟尚、中海寰宇時(shí)代、中海天鉆、中海璟悅

　　截止到2025年6月底的數(shù)據(jù)，中海這5個(gè)樓盤還有5.83萬(wàn)平米住宅存量，大多數(shù)都是尾盤了，清盤在即。

　　? 楊一設(shè)計(jì)制圖

　　從存量最多的樓盤來(lái)看，還是截止到2025年6月底的數(shù)據(jù)

　　觀宸住宅存量最大，有19萬(wàn)平

　　聯(lián)發(fā)觀音橋存量其次，有15.8萬(wàn)平

　　煌華晶萃城住宅存量有14.3萬(wàn)平

　　陽(yáng)光城天瀾道11號(hào)住宅存量有12.4萬(wàn)平

　　西派城住宅存量有11.4萬(wàn)平

　　建發(fā)望江云啟住宅存量有10.7萬(wàn)平

　　江北嘴壹號(hào)院住宅存量有9.1萬(wàn)平

　　遠(yuǎn)達(dá)兩項(xiàng)目住宅存量有23萬(wàn)平米

　　盛景實(shí)業(yè)地塊住宅存量有7.07萬(wàn)平米，這是隸屬于江北城建集團(tuán)的公司，由建發(fā)地產(chǎn)代建，新中式風(fēng)格、新規(guī)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2026年上半年面市。

　　其余10幾個(gè)樓盤，住宅存量普遍在5萬(wàn)平米以內(nèi)，很多都是尾盤項(xiàng)目了。

　　03

　　這28個(gè)項(xiàng)目，拿地的時(shí)間各不相同，從2009年到2025年都有。

　　拿地最早的是江北嘴壹號(hào)院，2009年6月份就拿地了，樓面價(jià)僅3358元/㎡。

　　其次是觀音橋1號(hào)，2011年5月份拿地，樓面價(jià)6012元/㎡。

　　再就是陽(yáng)光城天瀾道11號(hào)，2011年7月份拿地，樓面價(jià)5331元/㎡。

　　江北嘴公園里，2012年4月份拿地，樓面價(jià)4521元/㎡。

　　煌華晶萃城，2014年8月份拿地，樓面價(jià)2300元/㎡。

　　華美翡麗山，2014年9月份拿地，樓面價(jià)3280元/㎡。

　　? 楊一設(shè)計(jì)制圖

　　中國(guó)鐵建西派城、魯能星城外灘，這兩個(gè)挨著的項(xiàng)目，是在同一天拿地的，2016年8月30日，樓面價(jià)分別為5916元/㎡、4612元/㎡。都是由央企進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品卻是天差地別，每每經(jīng)過(guò)寸灘時(shí)，我都會(huì)感嘆這完全是兩個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

　　由于大觀音橋地處城市核心，所以這些項(xiàng)目的容積率普遍都比較高，最高的是觀音橋1號(hào)，9.0的超高容積率，其次是7.13容積率的江北嘴壹號(hào)院、7.0容積率的煌華晶萃城，再就是4.0容積率的凱德九章、陽(yáng)光城天瀾道11號(hào)、江北嘴公園里……

　　這28個(gè)項(xiàng)目，容積率普遍都在2.0以上，低于2.0的僅有4個(gè)項(xiàng)目，合能渝玥府、中海映溪臺(tái)、龍湖江上云璽、華潤(rùn)嘉宸，嘉宸是24年年底新拿的地，容積率最低，僅有1.41。

　　最近， 徐悲鴻中學(xué)北側(cè)又推出了一塊土地，之前的 老肺科醫(yī)院， 起拍樓面價(jià)是8805元/㎡，體量3.93萬(wàn)平米，看看哪位央企開(kāi)發(fā)商會(huì)將它收入囊中。。。