樓市的修復(fù)注定是一個(gè)長周期，那些激動(dòng)人心的預(yù)測，概不要信。

為什么？

從理論上說，樓市的問題很簡單，就是供過于求了。那就要雙管齊下，讓供應(yīng)端剎車，超庫存的城市一律停止土拍；讓需求端奔跑，痛快點(diǎn)，直接拉到辜朝明的貸款零利率，大幅降低交易稅。這兩方面都涉及到財(cái)政的利益。

既然涉及到財(cái)政的利益，本來很簡單的事就復(fù)雜了。

供應(yīng)端剎不住車，需求端也跑不起來，中國是土地全民所有制，地方是土地的唯一供應(yīng)源，擁有定價(jià)權(quán)，這就不能按市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律解釋中國樓市的現(xiàn)象。從市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律說，既然供過于求，市場會(huì)通過價(jià)格體系自動(dòng)調(diào)節(jié)，房子賣不出去，開發(fā)商失去了拿地的沖動(dòng)，地價(jià)自然下來了；中國不是這個(gè)情況，地價(jià)是不封頂?shù)模?025 年上半年所有房地產(chǎn)相關(guān)的指標(biāo)都向下，唯獨(dú)土地出讓金兩位數(shù)上升，為什么？因?yàn)榈胤截?cái)政收入高度依賴土地出讓金，定價(jià)權(quán)在地方，城投拿地，不過是左手換右手的金融游戲，市場價(jià)格被扭曲了。

需求端也有同樣的問題，降首付、降利息、降交易稅，對中國來說，最終還是財(cái)政一盤棋，既然財(cái)政擺脫不了土地財(cái)政，無力讓供應(yīng)端剎車，同樣，也無力讓需求端奔跑，不能太指望政策。

假設(shè)地方財(cái)政一直高度依賴土地出讓金，那么，未來就成了一場供應(yīng)端與需求端的龜兔賽跑，這就是所謂的漸進(jìn)式化解，有限剎車，有限奔跑，逐漸減少庫存，這將是一個(gè)漫長的冬季。

什么情況下會(huì)改變預(yù)期，靠漸進(jìn)式化解肯定不行，高盛提出年底放水，增加 8 萬億救市，那就是典型的債務(wù)驅(qū)動(dòng)模式，當(dāng)負(fù)債率上升到一定的閾值，財(cái)政收入難以支付債務(wù)利息，那么，就應(yīng)了凱恩斯主義的最后一招：貨幣貶值。

這是一種快節(jié)奏的方式，但也是一個(gè)硬著陸。