金九銀十過(guò)后，上海樓市終于不裝了！樓市最后的博弈，現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始。

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今年的“金九銀十”，在上海并未如約而至，盡管全市76個(gè)新盤(pán)同時(shí)登場(chǎng)，從剛需到豪宅，幾乎覆蓋了上海的所有熱門(mén)板塊和價(jià)格帶——但市場(chǎng)給出的回應(yīng)，卻是一句赤裸裸的冷淡：沒(méi)興趣，也沒(méi)那么急了。

外環(huán)外剛需早已躺平，中內(nèi)環(huán)改善與豪宅的神話，也正在迅速褪色。

那些曾經(jīng)被視為“風(fēng)一吹就日光”的新房，這次全都硬生生撞上了現(xiàn)實(shí)。

國(guó)慶期間，普陀桃浦的紫薇花園直接打85折，疊加送車(chē)位、返傭等一套組合拳，率先扯下中環(huán)新房的遮羞布，狠狠背刺了老業(yè)主們。

更刺痛老業(yè)主的是，這不是個(gè)案，而是趨勢(shì)。連一些之前的“日光盤(pán)”熱度都撐不住了，最新一期的認(rèn)購(gòu)率大跳水，出現(xiàn)了斷崖式下跌：

開(kāi)盤(pán)觸發(fā)積分的浦發(fā)蓮園，四期102套房子只有87人參與搖號(hào)；

中海云邸玖章認(rèn)購(gòu)從最高240%，腰斬跌至120%；

外灘瑞府首開(kāi)還有163%，二開(kāi)更是只有可憐的53%；

翡雲(yún)悅府二期開(kāi)盤(pán)直接取消了搖號(hào)，金茂璞元二開(kāi)和保利天奕四開(kāi)的有效認(rèn)籌率剛過(guò)101%……

最具象征意義的是黃浦高福云境——

這是2020年以來(lái)，上海第一個(gè)觸發(fā)5年限售卻沒(méi)能“日光”的豪宅。

首期開(kāi)盤(pán)后竟然還有30多套剩余房源，棄號(hào)率高達(dá)50%。這樣的結(jié)果，無(wú)疑是給堅(jiān)若磐石的豪宅市場(chǎng)撕開(kāi)了一道裂縫。

進(jìn)入11月，樓市更加不妙，絕大部分新盤(pán)連認(rèn)籌人數(shù)都不敢公布了。

兩大頂豪項(xiàng)目金陵華庭和湯臣君品，雖然開(kāi)盤(pán)當(dāng)天都賣(mài)出了90%以上，但也和高福云境一樣，未能順利實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。

肉眼可見(jiàn)，現(xiàn)在賣(mài)不完的新房越來(lái)越多，連5000萬(wàn)總價(jià)起步的頂豪都吃不消，更別提1500到3000萬(wàn)這個(gè)總價(jià)段的改善豪宅項(xiàng)目們，首開(kāi)熱銷(xiāo)后二批次都表現(xiàn)乏力：

綠城逸廬二開(kāi)有效認(rèn)籌率100%，比起首開(kāi)又跌了16%；中建玖上瑯宸的二開(kāi)56.7%……

在這樣慘烈的市場(chǎng)行情下，疊加年底各大開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力突出，于是全上海幾乎所有新房都打開(kāi)了渠道。

從郊區(qū)剛需盤(pán)到中內(nèi)環(huán)改善盤(pán)，再到內(nèi)環(huán)內(nèi)的豪宅盤(pán)，“房?jī)r(jià)打折+車(chē)位物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠+中介分銷(xiāo)”一條龍成了每個(gè)樓盤(pán)的常規(guī)操作。

02

所謂分銷(xiāo)，就是中介幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)出去一套房，可以獲得幾萬(wàn)到數(shù)十萬(wàn)不等的傭金，約占房屋總價(jià)的1-3%左右。

具體傭金的高低，既要看樓盤(pán)的價(jià)位，也要看開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段的回款壓力。像外環(huán)外一套五六百萬(wàn)的剛需房，很多現(xiàn)在都能給到一套房20到30萬(wàn)的超高傭金。

當(dāng)然，中介收到開(kāi)發(fā)商的高額傭金后，也會(huì)返還一部分“讓利”給購(gòu)房者，以此來(lái)吸引客戶下單。

據(jù)了解，堪稱(chēng)今年外環(huán)外最火的新盤(pán)——浦東保利天奕，整盤(pán)去化率達(dá)到95%，近期對(duì)剩下的十幾套房源開(kāi)了渠道。

綠城逸廬以每套最高17.6萬(wàn)元傭金啟動(dòng)分銷(xiāo)，翡雲(yún)悅府的7批次疊加同樣如此。

靜安大寧的中建玖上瑯宸二期開(kāi)盤(pán)直接上了渠道，大華靜安年華更是早早啟用中介。

楊浦坐擁雙軌道的PARK77，兩棟樓80%以上都是100平三房戶型，也打出了1.2%左右的返利分銷(xiāo)。新江灣城的建發(fā)海宸趕在二批次開(kāi)盤(pán)前就和鏈家簽好了分銷(xiāo)合同。

而均價(jià)14.78萬(wàn)/平的華潤(rùn)外灘瑞府宣稱(chēng)首開(kāi)日光，結(jié)果半個(gè)月官方網(wǎng)簽率還不到7成。二期還在蓄客階段，就迅速開(kāi)啟了全民經(jīng)紀(jì)人：121平戶型賣(mài)一套獎(jiǎng)勵(lì)4萬(wàn)，161平戶型賣(mài)一套獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)，195-224平大戶型及頂復(fù)戶型則能給到6萬(wàn)。

連金茂在虹口拿下的單價(jià)“地王”項(xiàng)目金茂璞元，首開(kāi)一個(gè)多月網(wǎng)簽率不足八成，迫不得已也低調(diào)啟動(dòng)了分銷(xiāo)。

需要說(shuō)明的是，上海豪宅開(kāi)分銷(xiāo)并不是什么新鮮事了，之前保利世博天悅和萬(wàn)科中興傲舍也開(kāi)了，但這兩個(gè)豪宅盤(pán)基本沒(méi)什么小戶型，大面積的總價(jià)段也更高。

現(xiàn)在走渠道的這些新房，面積和價(jià)格都相對(duì)更低，結(jié)果比起第一批的“日光清盤(pán)”，后續(xù)開(kāi)盤(pán)直接啟動(dòng)分銷(xiāo)，對(duì)比不可謂不強(qiáng)烈。

更不要說(shuō)，頂豪市場(chǎng)上還扎堆供應(yīng)了大量的風(fēng)貌別墅，渠道費(fèi)用據(jù)說(shuō)已經(jīng)飆升至近百萬(wàn)元一套。

03

為什么現(xiàn)在內(nèi)環(huán)豪宅也開(kāi)渠道了？

當(dāng)然，最關(guān)鍵的就是供需關(guān)系改變了。

上海內(nèi)環(huán)新房曾經(jīng)是“地段為王”，一年也出不了幾個(gè)3000萬(wàn)+、200平+的豪宅盤(pán)，供不應(yīng)求，由開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售來(lái)挑客戶，沒(méi)售樓處、沒(méi)樣板間都能賣(mài)完。

現(xiàn)在是價(jià)格體系混亂，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，楊浦濱江、北外灘等多個(gè)內(nèi)環(huán)熱門(mén)板塊新房不斷，失去了稀缺性。

徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者也不再急著上車(chē)，總想著再等等，等新政、等新規(guī)、等優(yōu)惠。

置換客戶還得先賣(mài)掉手頭的房子，才能湊好錢(qián)來(lái)打新。由于二手房并不好賣(mài)，置換鏈條也不是很通暢。

新房供應(yīng)通常由土拍決定，上海表面上看確實(shí)控制土拍數(shù)量，比巔峰期下降了不少，并且地塊的位置和質(zhì)量都更好，推動(dòng)地面價(jià)不斷上漲，每逢土拍必有新地王誕生。

與此同時(shí)，城區(qū)正在轟轟烈烈的進(jìn)行大規(guī)模舊改，舊房子拆了再蓋以風(fēng)貌別墅和大平層為主豪宅區(qū)。

黃浦區(qū)就是典型代表，力度大、面積大、套數(shù)多，2024年到2026年計(jì)劃推出26塊地，潛在的豪宅新房超過(guò)1萬(wàn)套，短時(shí)間內(nèi)根本消化不完。

像風(fēng)貌別墅一開(kāi)始還是個(gè)新物種，這兩年批發(fā)上新后，在售的項(xiàng)目粗略統(tǒng)計(jì)就有45個(gè)，土地儲(chǔ)備還有17個(gè)，總的市場(chǎng)供應(yīng)量能達(dá)到近3000套，貼身肉搏競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)慘烈。

04

不容忽視的是，在樓市下行期，高端客群對(duì)“豪宅”的界定更為嚴(yán)苛，標(biāo)準(zhǔn)不斷提高。

大家經(jīng)常說(shuō)，上海新房是越大、越貴、越好賣(mài)。因?yàn)楹勒Ｖ翟鲋的芰Ω鼜?qiáng)，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度更低，認(rèn)地段位置、認(rèn)房企品牌、認(rèn)項(xiàng)目圈層，買(mǎi)3000萬(wàn)+的新房如買(mǎi)菜。

但現(xiàn)實(shí)是上海的有錢(qián)人也快不夠用了，他們面對(duì)同質(zhì)化嚴(yán)重的新房產(chǎn)品，標(biāo)配的私人會(huì)所、風(fēng)雨連廊、智能配置、管家服務(wù)，室內(nèi)精裝品牌都沒(méi)什么區(qū)別，很難下得去手。

而且很多項(xiàng)目都有硬傷存在。比如高容積率的超高層加風(fēng)貌別墅的組合，超高層的戶型經(jīng)常是非傳統(tǒng)的南北通透。

具體舉例，金茂璞元算不上“一線濱江”，室內(nèi)看不到江景。外灘瑞府的高層有連廊、非一梯一戶。中糧北外灘壹號(hào)部分戶型中南次臥配套的衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，華潤(rùn)澐啟濱江125平的邊套非三開(kāi)間朝南、采光受限。

在過(guò)去，這些問(wèn)題通常都會(huì)被“搶房情緒”遮住，如今正被不斷地放大。

此外，豪宅盤(pán)的開(kāi)發(fā)商同樣急需現(xiàn)金流。

這么多盤(pán)選擇直接上渠道，甚至都等不到開(kāi)盤(pán)后再分銷(xiāo)，就是因?yàn)榻衲昴甑椎臉I(yè)績(jī)壓力比往年更大。

豪宅當(dāng)初為了制造“日光清盤(pán)”，更愿意選擇捂盤(pán)，每次只開(kāi)個(gè)幾十套。現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就是一開(kāi)就是一兩百套，這說(shuō)明能賣(mài)掉更多的房子比賣(mài)得熱更重要。

對(duì)保利天奕這種紅盤(pán)來(lái)說(shuō)，雖然剩的房源數(shù)并不多，但開(kāi)發(fā)商不值得再投入宣傳費(fèi)用了，本身看中這里的客戶也早就上車(chē)了，借助渠道推廣能夠快速清盤(pán)，既省錢(qián)又便捷。

最后，二手房跌出了性?xún)r(jià)比，新房對(duì)比二手房的優(yōu)勢(shì)不再突出。

市區(qū)部分核心地段的老牌豪宅，翠湖一二三四期、黃浦灣等價(jià)格已經(jīng)跌出了極致的性?xún)r(jià)比。所見(jiàn)即所得，區(qū)域配套成熟，品質(zhì)還不錯(cuò)，比普通地段的高價(jià)新房更有吸引力。

于是乎，在傳統(tǒng)豪宅價(jià)格不斷下探后，往往比同區(qū)的新盤(pán)更有吸引力。正所謂“新房卷到頭，二手房都開(kāi)始反殺了?！?/p>

結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，之所以渠道開(kāi)始掌控整個(gè)上海新房市場(chǎng)，無(wú)論是外環(huán)外剛需盤(pán)、中環(huán)改善盤(pán)還是內(nèi)環(huán)一眾豪宅項(xiàng)目，本質(zhì)上都反映出樓市降溫明顯，新房銷(xiāo)售端正在面臨著巨大壓力。開(kāi)發(fā)商依賴(lài)折扣銷(xiāo)售，大量啟用分銷(xiāo)渠道帶客，也是迫不得已的選擇。

特別是買(mǎi)1500萬(wàn)到5000萬(wàn)這個(gè)價(jià)位段的購(gòu)房者，他們已經(jīng)成為上海樓市真正擁有話語(yǔ)權(quán)的人。

他們買(mǎi)得起、想得清、看得懂，不會(huì)單純?yōu)椤昂勒睒?biāo)簽買(mǎi)單。而他們的決策也會(huì)更加謹(jǐn)慎、貨比三家，更看重項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比和產(chǎn)品力。

更關(guān)鍵的是，他們相信，未來(lái)的上海樓市，豪宅數(shù)量只會(huì)越來(lái)越多，選擇越來(lái)越豐富，產(chǎn)品力也會(huì)越來(lái)越上臺(tái)階，性?xún)r(jià)比更是越來(lái)越高。

但對(duì)眼下的樓市而言，卻未必是個(gè)好消息了！

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