11月21日，合肥土地市場迎來一場備受關(guān)注的土拍。本次出讓的三宗住宅地塊共計487.3畝，最終全部以底價成交，總成交金額約17.5億元。

瑤海區(qū)YH202507號地塊由中建國際與瑤海城市更新聯(lián)合摘得，樓面價5093.8元/平方米；經(jīng)開區(qū)兩宗相鄰地塊則被海恒集團(tuán)旗下公司收入囊中。值得注意的是，三宗地塊溢價率均為零，反映出當(dāng)前房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

從全國范圍看，合肥土拍情況并非個例。近期多個重點城市土地市場均出現(xiàn)降溫跡象，房企投資邏輯正在發(fā)生深刻變化。本次土拍結(jié)果為我們觀察合肥樓市未來走向提供了重要窗口。

NO.1|壹

地塊詳情全解析：位置優(yōu)越但市場反應(yīng)平淡

瑤海區(qū)YH202507號地塊位于長江東路以北、皇甫山路以東，面積101.75畝，容積率≤2.4。該地塊最大優(yōu)勢是緊靠地鐵2號線三十埠站，交通便利。周邊教育配套齊全，商業(yè)方面有偉星長江星街、龍湖瑤海天街等。

然而，即使具備如此區(qū)位優(yōu)勢，該地塊仍僅以底價成交，樓面價5093.8元/平方米。這一價格水平與去年同期同區(qū)域地塊相比，出現(xiàn)了明顯回調(diào)。

經(jīng)開區(qū)兩宗地塊均位于空港板塊，臨近高崎東路和新淮大道。其中JK202509號地塊面積163.08畝，容積率1.9，成交樓面價1934元/平方米；JK202510號地塊面積222.51畝，容積率1.5，成交樓面價2350元/平方米。

兩宗地塊均由海恒集團(tuán)底價摘得，且均需承擔(dān)配套道路和防護(hù)綠地建設(shè)任務(wù)。這些附加條件增加了實際開發(fā)成本，進(jìn)一步壓縮了利潤空間。

NO.2|貳

房企動態(tài)深度剖析：市場格局生變，房企策略分化

本次土拍最顯著的特點是市場主體格局正在重塑。海恒集團(tuán)連續(xù)拿下經(jīng)開區(qū)兩宗地塊，中建國際與瑤海城市更新聯(lián)合體也積極參與，反映出當(dāng)前土地市場參與主體的深刻變化。

這一現(xiàn)象背后是不同房企戰(zhàn)略選擇的明顯分化：民營房企普遍面臨資金壓力，拿地能力與意愿雙雙下降；而部分國企平臺基于自身資源優(yōu)勢，在當(dāng)前階段對土地市場保持了較高的參與度。

從全國數(shù)據(jù)看，2025年以來重點城市土地市場中，地方國企和央企拿地占比顯著提升。合肥情況與全國趨勢基本一致，反映出行業(yè)整體正在經(jīng)歷深度調(diào)整。

值得注意的是，中建國際作為央企地產(chǎn)平臺，此次與瑤海城市更新公司合作拿地，體現(xiàn)了合作開發(fā)新模式。這種模式既能發(fā)揮央企開發(fā)優(yōu)勢，又能借助地方平臺資源優(yōu)勢，在未來市場競爭中可能更具韌性。

NO.3|叁

市場影響與未來展望：樓市分化加劇，購房者如何應(yīng)對？

本次土拍結(jié)果對合肥樓市未來走向具有重要指示意義。

土地市場降溫將逐步傳導(dǎo)至新房市場。目前合肥新房庫存去化周期已超過18個月，隨著土地成本回落，未來新房價格支撐力將進(jìn)一步減弱。特別是遠(yuǎn)郊區(qū)域，房價面臨較大調(diào)整壓力。

市場分化將更加明顯。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊依然稀缺，保值屬性強；而遠(yuǎn)郊區(qū)域隨著土地價格回落，房價支撐力不足。本次經(jīng)開區(qū)兩宗地塊樓面價不足2400元/平方米，未來新房售價可能大幅低于主城區(qū)。

對于購房者而言，當(dāng)下市場環(huán)境既充滿挑戰(zhàn)也蘊含機遇。建議剛需購房者關(guān)注開發(fā)商實力和項目品質(zhì)，選擇財務(wù)穩(wěn)健的開發(fā)企業(yè)項目；改善型需求則應(yīng)聚焦核心區(qū)域，選擇抗跌性強的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

NO.4|肆

結(jié)語

第一房智庫觀點：理性看待市場調(diào)整，把握結(jié)構(gòu)性機會

從本次土拍結(jié)果分析，合肥房地產(chǎn)市場已進(jìn)入深度調(diào)整期。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場呈現(xiàn)三大特征：

一是市場預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。土地市場作為房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)，其降溫表明各方主體對行業(yè)預(yù)期已趨于理性。房企不再盲目擴張，而是更注重現(xiàn)金流安全和項目盈利能力。

二是開發(fā)邏輯重塑。過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤”的開發(fā)模式難以為繼，房企必須向“精耕細(xì)作”轉(zhuǎn)型。附加條件增多、利潤空間收窄，倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品力和運營能力。

三是城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。合肥城市擴張速度放緩，未來發(fā)展重點將從“增量建設(shè)”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”。城市更新、片區(qū)綜合開發(fā)將成為主流模式。

對于購房者，我們建議：避免盲目追漲殺跌，根據(jù)實際需求決策。當(dāng)前市場已從“普漲時代”進(jìn)入“分化時代”，只有具備真實需求支撐的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能保持價值穩(wěn)定。

對于行業(yè)從業(yè)者，我們建議：適應(yīng)市場新常態(tài)，抓住結(jié)構(gòu)性機會。合肥作為省會城市，長期基本面依然向好，但短期調(diào)整不可避免。企業(yè)應(yīng)苦練內(nèi)功，等待市場企穩(wěn)回暖。

土地市場是觀察樓市的重要窗口，本次合肥土拍結(jié)果向我們展示了一個更加理性、更加分化的市場圖景。只有認(rèn)清這一趨勢，才能在未來市場中把握先機。

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