城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

從“有房住”到“住好房”的轉(zhuǎn)變，是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心要義，也是新發(fā)展模式最直接的民生體現(xiàn)。

“十五五”規(guī)劃建議提出，“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，將“好房子”建設(shè)提升到房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略高度。房地產(chǎn)開發(fā)將從單純的建造房屋轉(zhuǎn)向營造高品質(zhì)生活空間，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、材料、建造、運(yùn)維水平。

按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)表述，不僅新房子要建成“好房子”，也要將老房子改造成“好房子”；不僅商品房要建成“好房子”，保障房也要建成“好房子”；“好房子”不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)，還要體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)水平?；诖?，“十五五”規(guī)劃建議提出“實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，從產(chǎn)品和服務(wù)維度，為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供了清晰的路徑。

一、明確“好房子”核心標(biāo)準(zhǔn)，健全全鏈條品質(zhì)管控

在10月11日國務(wù)院新聞辦舉行的“高質(zhì)量完成‘十四五‘規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部從標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、材料、建造和運(yùn)維5個維度介紹了推動“好房子”建設(shè)工作重點。

好標(biāo)準(zhǔn)方面，新版《住宅項目規(guī)范》對層高、隔音、節(jié)能、適老化等14項指標(biāo)提出強(qiáng)制性要求，例如層高不低于3米、4層以上樓棟裝電梯等。好設(shè)計方面，鼓勵設(shè)計師下功夫研究住房問題，特別是讓每1平方米物有所值，甚至物超所值。新規(guī)范要求新房子建成“好房子”，同時也要研究如何讓老房子通過改造向“好房子”靠攏。好建材方面，建議用“揭榜掛帥”的方式，推動研發(fā)適用于“好房子”的新型建材；研究綠色建材、智能安防、全屋智能，通過互聯(lián)網(wǎng)、傳感器等新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，在“好房子”中得到應(yīng)用，提高住房品質(zhì)。好建造方面，提出“6633標(biāo)準(zhǔn)”——“六不六防三省三要”，即：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，防電、防火、防災(zāi)、防盜、防撞、防摔，省心、省地、省錢，要有健康、要能實用、要有關(guān)懷。好運(yùn)維方面，一方面要建立房屋全生命周期的安全管理制度；另一方面，對于物業(yè)服務(wù)要實施提升行動，解決好群眾有感的一些“關(guān)鍵小事”。

目前“好房子”國家標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)落地，部分地方標(biāo)準(zhǔn)也陸續(xù)出臺，下一步還需要標(biāo)準(zhǔn)的體系化和可操作性。比如，建立分級分類標(biāo)準(zhǔn)體系，不僅要保障安全的“底線標(biāo)準(zhǔn)”，更要制定引領(lǐng)行業(yè)的“高線標(biāo)準(zhǔn)”，對應(yīng)不同性能指標(biāo)（如隔音分貝、空氣質(zhì)量等級、能耗標(biāo)準(zhǔn)等），為市場提供明確階梯。另外，還要將“軟性指標(biāo)”進(jìn)行量化，將舒適、健康、便利等感性認(rèn)知轉(zhuǎn)化為客觀參數(shù)。在此基礎(chǔ)上，編制出“好房子”設(shè)計導(dǎo)則和交付手冊，為開發(fā)商、設(shè)計師、施工單位提供圖文并茂的指導(dǎo)性文件和“通用說明書”。

“好房子”的核心標(biāo)準(zhǔn)是安全、舒適、綠色、智慧。實現(xiàn)這一目標(biāo)，需從設(shè)計、建造到運(yùn)維實施全鏈條品質(zhì)管控，在設(shè)計環(huán)節(jié)，推動開發(fā)商重構(gòu)產(chǎn)品設(shè)計體系，使"高標(biāo)準(zhǔn)"與"優(yōu)設(shè)計"成為市場競爭門檻。在建造環(huán)節(jié)，加速普及綠色建材、裝配式技術(shù)、BIM數(shù)字化建造等技術(shù)，提升工程質(zhì)量和效率，滿足"綠色低碳"與"智能建造"的雙重目標(biāo)。在運(yùn)維服務(wù)端，推動物業(yè)管理從基礎(chǔ)服務(wù)向全齡友好、智慧響應(yīng)的綜合服務(wù)體系升級。

在全鏈條品質(zhì)管控方面，要打通“前-中-后端”，形成閉環(huán)管理。前端管控方面（設(shè)計-招標(biāo)），推行“陽光圖審”，建立設(shè)計文件第三方審查和公示機(jī)制，引入行業(yè)專家和準(zhǔn)業(yè)主代表參與評議，從源頭上杜絕設(shè)計缺陷。中端管控方面（施工-建造），推廣“工地開放日”，在關(guān)鍵施工節(jié)點，定期組織準(zhǔn)業(yè)主、第三方專家進(jìn)入工地參與監(jiān)督，建立透明互信的溝通機(jī)制。利用BIM技術(shù)、無人機(jī)航拍、物聯(lián)網(wǎng)傳感器等技術(shù)，對施工進(jìn)度、質(zhì)量等進(jìn)行實時監(jiān)控和可追溯管理。后端管控方面（交付-運(yùn)維），推行“先驗房后收房”制度，業(yè)主在正式收房前有權(quán)在專業(yè)第三方陪同下進(jìn)行全面查驗，確保交付品質(zhì)。同時，將開發(fā)商、施工、設(shè)計、監(jiān)理等各方主體的質(zhì)量表現(xiàn)納入統(tǒng)一的信用檔案，與其市場準(zhǔn)入、融資信貸等掛鉤。

二、 強(qiáng)化小區(qū)與社區(qū)功能，提升整體居住體驗

好的居住體驗不僅限于房屋內(nèi)部，更延伸至整個社區(qū)。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，必須跳出單一的房屋范疇，從更宏觀的“小區(qū)-社區(qū)”層面進(jìn)行系統(tǒng)提升。這需要硬件改造與軟件升級并重。

首先是硬件改造和基礎(chǔ)設(shè)施完善，重點在于彌補(bǔ)老舊小區(qū)短板。包括系統(tǒng)性推進(jìn)城市更新和構(gòu)建綠色低碳韌性社區(qū)。在城市更新與老舊小區(qū)改造方面，“十四五”期間全國改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及1.1億人?！笆逦濉睂⒃诖嘶A(chǔ)上“大力實施城市更新”，重點推進(jìn)城中村、危舊房改造。除水電氣基礎(chǔ)設(shè)施改造之外，重點推進(jìn)樓棟公共空間環(huán)境及配套設(shè)施完善，包括加裝電梯、樓道修繕，配置停車設(shè)施、充電樁、無障礙設(shè)施，完善養(yǎng)老、托育、便民市場等服務(wù)設(shè)施。在存量空間活化利用方面，鼓勵利用閑置用地、地下空間、零散角落，通過“微改造”增建“口袋公園”、兒童游樂場、健身場所、共享花園等，實現(xiàn)“一刻鐘便民生活圈”全覆蓋。

構(gòu)建綠色低碳韌性社區(qū)重點是創(chuàng)造生態(tài)宜居環(huán)境。例如提高小區(qū)綠化率和植被多樣性，推廣垂直綠色、屋頂花園；建設(shè)海綿城市設(shè)施，增強(qiáng)社區(qū)應(yīng)對極端天氣的能力。此外，構(gòu)建人車分流或友好共存的內(nèi)部路網(wǎng)，建設(shè)連接社區(qū)公園、地鐵站、商業(yè)網(wǎng)點的安全慢行步道和騎行道，打通居民生活“最后一公里”。

其次是推動服務(wù)升級與全齡友好。社區(qū)服務(wù)應(yīng)覆蓋全齡人群、全生命周期需求。一方面，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，推動物業(yè)企業(yè)從“管理員”向“生活服務(wù)集成商”轉(zhuǎn)型，除了基礎(chǔ)服務(wù)，更可提供家政、維修、代購、養(yǎng)老助餐、托育、快遞代管等個性化、增值性服務(wù)，打造“一站式”社區(qū)生活服務(wù)平臺。另一方面，布局全齡友好型公共服務(wù)設(shè)施。通過新建或改建，補(bǔ)齊社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站（含日間照料）、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)點（托育中心）、兒童之家等設(shè)施短板；通過引入社區(qū)圖書館、共享書房、公共食堂，增設(shè)室內(nèi)外健身場地和設(shè)施，定期組織文化活動等，提升社區(qū)文化健康內(nèi)涵。

第三是完善社區(qū)共治共享機(jī)制，激發(fā)社區(qū)治理活力。健全“黨建引領(lǐng)”下的協(xié)同治理機(jī)制，推廣“社區(qū)黨組織+居委會+業(yè)委會+物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的“四位一體”聯(lián)動機(jī)制，通過“紅色物業(yè)”等模式，有效協(xié)調(diào)各方利益，化解矛盾糾紛。鼓勵居民參與和社區(qū)營造，搭建居民議事廳、線上平臺等協(xié)商共治平臺，鼓勵居民參與社區(qū)規(guī)約制定、公共空間改造、文化活動策劃等事務(wù)。培育社區(qū)社會組織，支持成立各類興趣小組、志愿者團(tuán)隊，通過社區(qū)營造活動，增強(qiáng)鄰里紐帶和社區(qū)歸屬感。

第四是強(qiáng)化智慧賦能與長效運(yùn)營。利用科技手段提升效率，并建立可持續(xù)的商業(yè)模式和資金保障。推動建設(shè)“智慧社區(qū)”平臺，集成智慧安防、智慧停車、智能門禁、設(shè)施報修、費(fèi)用繳納、信息發(fā)布等功能。逐步拓展至智慧養(yǎng)老（如緊急呼叫、健康監(jiān)測）、能源管理等深度應(yīng)用，讓數(shù)據(jù)多跑路、居民更便捷。建立可持續(xù)的投入運(yùn)營機(jī)制。在資金保障方面，除了維修資金和物業(yè)費(fèi)，探索引入社會資本參與改造和運(yùn)營，通過授權(quán)運(yùn)營公司空間、廣告等特許經(jīng)營項目獲得合理回報。通過設(shè)立住宅專項維修資金（房屋養(yǎng)老金）公共賬戶，為社區(qū)設(shè)施的長期維護(hù)和更新提供穩(wěn)定的資金來源。

三、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，夯實長效運(yùn)維機(jī)制

“十五五”規(guī)劃建議將“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”與“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’”和“實施房屋品質(zhì)提升工程”一并提出，表明國家已經(jīng)將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)視為“好房子”不可或缺的組成部分。這一行動旨在通過系統(tǒng)性整治和標(biāo)準(zhǔn)提升，切實解決人民群眾的“急難愁盼”問題，增強(qiáng)居民的獲得感、幸福感和安全感。優(yōu)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，夯實長效運(yùn)營機(jī)制，則是提升資產(chǎn)價值、增強(qiáng)居民獲得感、幸福感，實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本路徑。

首先是優(yōu)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。一是要推動物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，建立并實施與高質(zhì)量發(fā)展相匹配的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，明確服務(wù)清單和量化考核指標(biāo)，推動物業(yè)服務(wù)從“有”向“優(yōu)”邁進(jìn)。聚焦業(yè)主在日常生活中的所有關(guān)鍵觸點，優(yōu)化每一處體驗。二是要推動科技賦能與數(shù)字化升級。建設(shè)智慧社區(qū)平臺，實現(xiàn)報事報修、一鍵繳費(fèi)、投訴建議、智能門禁、訪客管理、信息發(fā)布等功能管理。通過平臺分析報修類型高頻點、業(yè)主活動軌跡、服務(wù)評價等數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)服務(wù)短板，優(yōu)化資源配置。通過智能監(jiān)控、智能消防、電梯運(yùn)行監(jiān)測等實現(xiàn)預(yù)測性維護(hù)，從“被動響應(yīng)”轉(zhuǎn)向“主動預(yù)警”。三是推動服務(wù)人性化與社區(qū)營造。建立樓棟管家或片區(qū)管家責(zé)任制，使服務(wù)更有溫度。針對老人、兒童等特殊群體提供差異化關(guān)懷。定期組織節(jié)慶活動、鄰里節(jié)、興趣社團(tuán)等，營造“熟人社區(qū)”，增強(qiáng)業(yè)主歸屬感和社區(qū)凝聚力。定期召開業(yè)主座談會等，保持信息暢通，及時相應(yīng)業(yè)主訴求。

其次是夯實長效運(yùn)營機(jī)制，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的可持續(xù)性。一是在財務(wù)管理方面，建立清晰的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)等級掛鉤的菜單式報價體系，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。定期向業(yè)主公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)、公共收入（如廣告位、停車費(fèi)收入）的來源和去向，增強(qiáng)互信，減少矛盾和糾紛。二是在多元化經(jīng)營與增值服務(wù)方面，合法合規(guī)利用公共區(qū)域開展增值服務(wù)，所得收益按約定比例補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)或反哺社區(qū)改造。圍繞業(yè)主需求，提供家政、養(yǎng)老、托幼、房屋租賃、新零售、資產(chǎn)托管等增值服務(wù)，為業(yè)主提供便利性同時，增加企業(yè)收入。三是強(qiáng)化業(yè)委會/物委會的協(xié)同，物業(yè)公司主動與業(yè)委會建立定期溝通機(jī)制，共同決策社區(qū)重大事項，形成治理合理。加強(qiáng)黨建引領(lǐng)，配合街道、社區(qū)黨組織參與文明創(chuàng)建、疫情防控、平安建設(shè)等，提升管理效能。

最后是分類施策與物業(yè)服務(wù)的全覆蓋。分類施策就是針對保障性住房小區(qū)、普通商品房小區(qū)、高檔住宅小區(qū)采取不同等級的物業(yè)服務(wù)，對象相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對新建住宅，重點在于落實高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)；對老舊小區(qū)和無物業(yè)小區(qū)，則需要創(chuàng)新模式，如通過“政府補(bǔ)貼一點、業(yè)主承擔(dān)一點、市場讓利一點”動態(tài)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，或由街道社區(qū)牽頭將相鄰老舊小區(qū)“打包”引入專業(yè)物業(yè)公司，實現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)的全覆蓋。

四、完善政策支持體系，引導(dǎo)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

“好房子”建設(shè)涉及住建、發(fā)改、財政、金融、自然資源、民政等多個部門，需要建立高效的跨部門協(xié)同機(jī)制，在規(guī)劃、土地、資金、監(jiān)管等方面形成政策合力。從標(biāo)準(zhǔn)制定、激勵政策出臺，到項目的落地實施，后期的監(jiān)督評估，需要形成完整的閉環(huán)，確保政策紅利能夠真正傳導(dǎo)至企業(yè)和居民。

在金融政策方面，加大政策激勵與融資支持。對符合高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，可在公積金貸款額度上給予上浮，在預(yù)售資金監(jiān)管方面提供適當(dāng)靈活性。創(chuàng)新存量收儲改造、適老化改造等金融政策工具，擴(kuò)大城市更新專項債使用范圍，鼓勵利用專項債等工具盤活低效用地和閑置房產(chǎn)，為品質(zhì)提升項目提供資金保障。將老舊小區(qū)更新改造所關(guān)聯(lián)的建材、機(jī)電設(shè)備、智能家居產(chǎn)品等納入以舊換新資金支持范圍。對城市更新相關(guān)企業(yè)給予稅收減免。

在土地政策方面，加強(qiáng)土地規(guī)劃政策創(chuàng)新。增加“好房子”項目土地供應(yīng)，定向供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，在項目選址、交通路網(wǎng)、商業(yè)配套等方面做前瞻性規(guī)劃。對開發(fā)商配建社區(qū)配套設(shè)施，在稅收等方面給予適當(dāng)優(yōu)惠。鼓勵舊廠區(qū)園區(qū)和閑置商業(yè)項目通過用地性質(zhì)調(diào)整，改建為保障性住房或適老化社區(qū)，對土地出讓金做適當(dāng)減免。打破傳統(tǒng)僵化的功能分區(qū)，在規(guī)劃中明確允許甚至鼓勵用地功能混合，如在居住用地上兼容小型辦公、商業(yè)零售、文化創(chuàng)意等項目，最大限度實現(xiàn)“職住平衡”。