北京樓市的雙子星，很是熱鬧。

來自朝陽區(qū)的黃杉木店雙子璞樾和紫京宸園，上演一場短暫的“內(nèi)斗”后，迅速和解，結(jié)結(jié)實實給整個地產(chǎn)圈，奉獻了一出精彩大瓜。

現(xiàn)在，熱點轉(zhuǎn)移到西四環(huán)的寶山雙子了。

海宸元境和北京隅海岄，樣板間開放均有一段時間，正在進入開盤倒計時。

率先出場的是海宸元境。

它將在下周領(lǐng)取預(yù)售證；同時，關(guān)于首開價格，也基本定型：

1、99㎡，808萬上車海淀，1-2層價格更驚喜；

2、139㎡樓王端戶，封頂價格1216萬，價差遞減；

3、107㎡三面寬、優(yōu)質(zhì)樓棟，成交價約8.1-8.3萬左右。

要知道，海宸元境可是中建壹品高端產(chǎn)品系——元境系的首個作品。

一個產(chǎn)品系的首作，往往代表著十足的份量。

如果再疊加這樣的開盤價，海宸元境在這個冬天，能成為京城樓市最熱的盤嗎？

海淀樓市的價值洼地

海宸元境所在的寶山板塊，位居海淀區(qū)的西南邊。近10年來，這里幾乎沒有宅地供應(yīng)。

背后，一方面說明了西四環(huán)周邊土地供應(yīng)的稀缺性；另一方面也預(yù)示著在該區(qū)域，積攢了不少的剛改需求。

這也恰恰也折射出寶山板塊，是當(dāng)下海淀、乃至整個北京樓市的價值洼地。至少有三點可以佐證：

1、土地供應(yīng)策略。能夠肯定的是，未來海淀區(qū)的宅地供應(yīng)要出現(xiàn)純新地的概率，很小。尤其是西北四環(huán)周邊，基本將以棚改地塊為主。

這種供地策略，足以說明在海淀西南區(qū)域，輕易不會有新地誕生；而一旦出現(xiàn)，必然是熱門地塊。

聚焦到寶山板塊，這里已有3個現(xiàn)狀成熟社區(qū)，加上即將入市的海宸元境和北京隅海岄，今后可供之地，只有3塊，面積8萬平米出頭。

按照正常邏輯，率先入市的海宸元境，在樓面價上，大概率是低于未來3塊新地的。

這也就意味著，在可預(yù)知的未來，它的房價，很有可能是寶山板塊，甚至西四環(huán)中北部周邊，最低的。

2、區(qū)位自身優(yōu)勢。作為四環(huán)周邊地塊，以海宸元境為軸心，半徑5公里內(nèi)，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等各種配套資源，相當(dāng)成熟。

僅站在寶山板塊內(nèi)部角度，它的區(qū)域價值，就已足夠出色。

交通上，海宸元境距離地鐵6號線廖公莊站，約700米。放眼近兩年整個四至五環(huán)的在售項目，貌似只有寶山雙子，距離地鐵最近。

黃杉木雙子中，紫京宸園距離青年路站的直線距離，約1100米。

學(xué)區(qū)上，目前在海宸元境周邊3公里，已有了多所首師大旗下學(xué)校，而為了配套寶山的“書包”資源，在海宸元境北邊的003地塊，又規(guī)劃了一所首師大附中9年一貫制集團校，預(yù)計2028年建成招生。

屆時，海宸元境的業(yè)主，將剛好成為該校的首批家長。

自然環(huán)境上，海宸元境自身被寶山休閑公園從三面包圍。尤其緊挨紅線南邊的林地公園，可謂海宸元境業(yè)主的私家氧吧。

將范圍稍微擴大點，南邊400米，是一座68萬平米雨虹湖，涵蓋8個湖泊區(qū)域；再往南點，是老山城市休閑公園；西北五公里處，更是西山國家森林公園。

3、可供對標的房價。如果參考黃杉木雙子的樓面價和成交價，海宸元境的房價，應(yīng)該在9.5萬元/平左右。

當(dāng)然，這只是一種理論對比，畢竟一個位于朝陽、一個身處海淀，現(xiàn)實中的區(qū)域價值，相差太大。

最具參考價值的，是剛開盤不久的中海玉華玖章，以及不久后入市的保利半壁店項目。

前者在海宸元境西邊2.2公里處，面價4.3萬元/平米，目前網(wǎng)簽均價7.49萬元/平米，價格十分堅挺。

但，中海玉華玖章屬于石景山。僅從小孩擁有的海淀學(xué)籍上，除東西城外，其他行政區(qū)就很難比肩。

背后，更牽扯出未來二手房的價值。如果市場持續(xù)在低位徘徊，整個城六區(qū)抗跌屬性最強的，只能是海淀的房子。

再來看看距海宸元境東邊3.7公里的保利半壁店雙子，目前規(guī)劃圖已出，正式入市最快將在明年一季度。其樓面價7.84萬元/平米，房價預(yù)計突破11萬元/平米。

有了這一東一西兩個新盤的對照，中間的海宸元境，該賣多少錢呢？

在花姐看來，8萬出頭的單價，將它的價格潛力，釋放得淋漓盡致。

這，恰恰是買房的第一要義。

"行列式+梅花樁"的靈動組合

一個樓盤的成功，首先在于拿地者的眼光。

海宸元境地塊有兩個特點：1、地塊接近正方形：東西約160米，南北約135米；2、地塊南面緊挨的是7000平米的公園，與海宸元境地塊的東西長度一樣。

尤其是第2點，令海宸元境的實際容積率僅為1.6左右。

計算公示是：規(guī)劃建面5萬平米÷（小區(qū)占地2.4萬平米+公園0.7萬平米）=1.61。

面對這塊璞玉，中建壹品在做設(shè)計時需要考慮兩點：1、如何確保樓棟排布既要規(guī)整，又要靈動；2、如何充分用好南面的公園資源。

海宸元境的設(shè)計師，可謂苦心孤詣?；ń隳玫揭环菟?guī)劃方案的多輪比稿圖紙，共計四版。

第一版：下沉廣場居中，北面樓棟結(jié)尾梅花樁；

第二版：南邊第一排與中間二三排為行列式，其余為梅花樁式，大門及下沉廣場南移；

第三版：以梅花樁布局為主，西邊設(shè)超級大門，下沉廣場南移；

第四版：南北各有一排行列式，中間為梅花樁式，下沉廣場在中央。

這四版設(shè)計，有兩個共同點：1、講究對稱美；2、南面第一排，采取行列式排布，與公園零距離。

區(qū)別在于：前三版要么布局上存在一定的割裂感，要么讓整個小區(qū)，重心不穩(wěn)，風(fēng)水欠佳。

最終，中建壹品選擇了第四版方案，兼顧其他版本優(yōu)點的同時，讓小區(qū)整個布局，規(guī)整中顯得的靈動，且樓與樓的間距，拉得最夠開。

整體骨架定型后，也就決定了海宸元境的園林景觀和戶型設(shè)計走向。

得益于梅花樁和行列式搭配的排布，海宸元境的園林空間感十足，形成了內(nèi)外花園三重奏。

第一重：南花園7000平米，無遮擋；第二重：中花園3500平米；第三重：北花園3000平米，內(nèi)含下沉?xí)?/p>

這些花園面積加起來達到1.45萬平米。海宸元境的業(yè)主很優(yōu)越，戶均享有35平米園林。這在北京樓市十分罕見。

另外，海宸元境對人車分流，也十分考究。

它的主大門設(shè)在西面，其余入口主要設(shè)在東面——兩個車庫出入口、1個消防出入口。

背后，一是為了出于安全的考慮，避免車行與人行交叉；二是更有利于在西面做文章。

它在小區(qū)的西面，規(guī)劃了近百米的景墻，與大門渾然一體，給足了業(yè)主歸家時的豪華儀式感。

這種一舉兩得的做法，堪稱神來之筆。

海淀樓市贈送之王

海淀樓市，對贈送面積控制得很嚴。

也正因這種堅守，令海淀人民很幸福，不用擔(dān)心產(chǎn)品背刺，進而讓海淀的房價，相對其他區(qū)域很堅挺。

但，在海宸元境身上，中建壹品還是做足了產(chǎn)品尺度上的創(chuàng)新。

它的戶型很豐富，共5個段位、7款戶型：99平米純邊戶、107平米邊戶和中戶、123平米中戶、139平米邊戶和中戶，以及181平米純邊戶。

這種純洋房，覆蓋全系產(chǎn)品，讓海宸元境的平均實際得房率，在約86%至約93%之間。

在海淀區(qū)，這個得房率足夠驚艷。背后的根本邏輯，還是得益于小區(qū)的整體規(guī)劃布局。

比如，海宸元境梅花樁式排列的樓棟，有七棟，意味著就有14組邊戶。邊戶的增多，不僅在視野上盡量追求戶戶平權(quán)，更為飄窗設(shè)計預(yù)留了足夠空間。

拿99平米戶型來舉例。它與樓王戶型一樣，是海宸元境的端戶之王，也是贈送之王：

1、三室兩廳兩衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)得房率約82.7%，實際得房率約93.39%；

2、270度轉(zhuǎn)角客廳，加上全景飄窗；

3、LDK一體化，連廚房和餐廳也送了飄窗；

4、三個臥室都有飄窗。尤其是北面兩個臥室，飄窗在側(cè)面；

5、客衛(wèi)也帶飄窗，極大地拓展了空間感；

與99平米的這種飄窗尺度一樣的，是海宸元境的139平和樓王戶型。背后，同樣是平權(quán)主義的體現(xiàn)。

107平米有兩款戶型：邊戶南向兩面寬，客廳5.3米面寬、270度超大轉(zhuǎn)角，專為追求時尚的年輕人群而設(shè)；中間戶南向三面寬更偏傳統(tǒng)，適合有老人的家庭，居家過日子。

在該段位中，位于海淀北的和樾望雲(yún)108平，只能做出南向面寬7.7米的兩面寬的產(chǎn)品；而海宸元境107平邊戶，南向則為9.35米面寬。

129平是海宸元境占比最高的戶型，它最大的特點是：

1、功能上，全面對標市面140平段位戶型；

2、空間百變，進則標準四葉草四居，退則可打造超級三居，且南北均可自由規(guī)劃。

139平米戶型最大的亮點，除了超級飄窗外，則是在客廳贈送了一步陽臺。

在海淀區(qū)，還有此手法的是朱房雙子中的海晏，目前均價超13萬元/平米。

181平樓王戶型，除了超級四面寬外，在客廳和南向次臥上，都實現(xiàn)了270度大轉(zhuǎn)角飄窗。

不僅如此，它還是京城樓市首款擁有電梯光廳的戶型。在私屬電梯廳與設(shè)備平臺之間，有著大面積玻璃幕窗。還未入戶，就享受外界風(fēng)景。

在戶型的設(shè)計上，中建壹品無疑極具用戶思維。

為什么要這么規(guī)劃產(chǎn)品？

花姐判斷，多年來，寶山板塊供地斷檔，積蓄了一大批剛需和改善客戶。他們對各個面積段都有需求。

此外，作為首個高端作品，中建壹品在海宸元境身上，必須給足了客戶誠意——它的飄窗范圍，目前是海淀區(qū)最大的。

從某種意義上說，海宸元境就是為想在海淀西南置業(yè)的購房者，量身定制的。

畢竟，在寸土寸金的海淀，哪怕多送一點面積，也是價值的保證之一。

還是以99平為例。它的整體贈送面積，約10.68平米，假設(shè)以8.2萬元/平米的均價，加上贈送后的套內(nèi)實際售價，將降至7.4萬元/平米左右。

這個價格，夠香嗎？