老房翻新想推倒重建？先搞懂這一點！小心賠了夫人又折兵

聽說老家房子太舊了，想推倒了重新蓋一棟？或者城里的老破小，打算徹底翻修一下？且慢！在您動工之前，有個天大的問題必須先搞明白：您的這個“舊房重建”行為，到底是合法的，還是會被認定為“違建”？

搞不清楚這個問題，您可能投入幾十萬，最后卻面臨被拆的風險，那可真就是血本無歸了。今天，咱們就用大白話把這事說清楚。

一、核心就一句話：批不批是關鍵！

說一千道一萬，舊房重建是不是違建，最核心的關鍵就兩點：第一，你有沒有拿到政府部門的“準生證”；第二，你是不是老老實實按照“準生證”上的要求來蓋的。

這就像開車需要駕照一樣，重建房子，你也必須先拿到那個“許可證”，不然就是無證駕駛，上路就被查。

很多人會想當然：“我在我自己家的宅基地上，把老房子拆了，蓋回原來的樣子，面積一分不多，這總沒問題吧？” 哎，您可千萬別這么想！這在法律上完全行不通。這就好比，雖然車是你的，但你不能無證駕駛；雖然房是你的，但推倒重建這個“建設行為”，必須經過規(guī)劃、土地這些部門的審批。他們需要審核你的土地性質有沒有變、你的房子是不是在規(guī)劃的紅線內、重建會不會影響鄰居采光或公共安全等等。所以，記住一個死理：沒拿到“建設工程規(guī)劃許可證”或者“鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證”這兩個“尚方寶劍”之前，一磚一瓦都別動！否則，從你動工那一刻起，它就已經被貼上“違建”的標簽了。

那么，怎么樣才能安安穩(wěn)穩(wěn)地把新房蓋起來呢？條件其實很明確。首先，你得保證是“原地復活”，不能往外挪一丁點；其次，建筑面積、樓層高度也不能超標。但光做到這兩點還不夠，最關鍵的一步是“跑手續(xù)”。你得帶著你的房產證、土地證、身份證，還有重建的設計圖，去當地的自然資源和規(guī)劃局（就是以前的規(guī)劃局）等部門窗口，老老實實提交申請。工作人員會告訴你具體流程。雖然過程可能有點麻煩，但這份麻煩，恰恰是你未來新房合法身份的“護身符”。只要手續(xù)齊全，并按批復的要求來建，你的重建就是光明正大的，誰也挑不出毛病。

二、別耍小聰明：批了也別亂來

還有一種情況更冤，那就是“批少建多”。你以為拿到了許可證就萬事大吉了，于是在施工時偷偷把陽臺往外擴一點，或者悄悄多加半層樓。這種做法同樣是玩火！

即使你已經獲批，但只要重建時超出了原來宅基地的范圍、建筑面積或者建筑高度，那么超出的部分，百分之百屬于違建。到時候，相關部門完全有權要求你拆除超標部分，那損失可就大了。

“舊房重建”本身是個中性詞，它不直接等于違建。但是，一旦你“未批先建”或者“批少建多”，它就立刻變成了違建。法律的紅線，清清楚楚地擺在那里。

所以，給各位最實在的建議就是：動工前，千萬別怕麻煩，務必親自去當地的建設主管部門或者規(guī)劃部門咨詢清楚，把所有該辦的手續(xù)都辦齊了。這一步雖然花點時間，但能幫你避開后面無窮無盡的法律風險和大筆的經濟損失。穩(wěn)穩(wěn)當當地把新房蓋起來，住著不香嗎？