前些天咱們有篇稿子，討論物業(yè)公司跑路的事兒，評論區(qū)那可老熱鬧了！

這個(gè)說：“物業(yè)公司跑路就是物業(yè)的不對，我們拒交物業(yè)費(fèi)那是有原因的?！?/p>

那個(gè)說：“既然物業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)，那業(yè)主就有業(yè)務(wù)繳納物業(yè)費(fèi)…”

大伙兒說得都有道理！

這本身就是個(gè)“先有雞，還是先有蛋”的問題，要不怎么叫“一個(gè)巴掌拍不響”呢？

要避免開啟這種循環(huán)，最要緊的就是從一開始就形成默契，共同預(yù)防“破窗效應(yīng)”。

咱們今天，再說另外一個(gè)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域正義更大的話題。

尤其是買了車位的業(yè)主，一定對這個(gè)概念都不陌生——

車位管理費(fèi)！

這幾個(gè)字往這兒一寫，我估摸著評論區(qū)大致能引來三波老鐵圍觀：

第一波，已經(jīng)買了車位的，一個(gè)月交個(gè)幾十塊、百多塊，覺得不疼不癢。

理解！上加油站加油去，您都不好意思這么加…

第二波，雖然買了車位，但一想起車位費(fèi)就覺得是花了冤枉錢的業(yè)主們。

車位是我買的，錢我出了，怎么還要再交一筆錢？

第三波，就是長期租車位的，同樣交著這筆錢，但大多沒那么在意的…

畢竟前期沒花大頭兒，且租車位不貴，車位管理費(fèi)跟租金算一起，習(xí)慣了。

咱們老百姓有個(gè)非常樸素的認(rèn)知：

既然我已經(jīng)花錢買了車位或者花錢租了車位，那我就享有該車位的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。干嘛還再收一遍車位管理費(fèi)呢？

最近這段時(shí)間，因?yàn)檐囄还芾碣M(fèi)糾紛鬧上法院的事兒，日漸增多。

譬如今年8月15日，《溫州晚報(bào)》就刊登了這樣一個(gè)案例——

某小區(qū)業(yè)主黃先生，因拒交60元的“車位管理費(fèi)”，被提出自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)，每次進(jìn)出都得人工登記抬桿。

業(yè)主黃先生后來將物業(yè)公司告上法院，當(dāng)?shù)胤ㄔ鹤詈笾С至它S先生的主張：裁定物業(yè)停止限制車輛通行。

同志們，這個(gè)事兒不合理之處在哪兒？

拒交車位管理費(fèi)，就限制甚至阻止車輛進(jìn)出小區(qū)，是不是就跟“沒交物業(yè)費(fèi)，小區(qū)不讓業(yè)主進(jìn)自己家門”一個(gè)感覺？

而且，咱們在前幾天的稿子里也說過這個(gè)事兒：繳納物業(yè)費(fèi)屬于民事合同糾紛。

通常情況下，只要沒鬧上法院說“某某業(yè)主必須繳納物業(yè)費(fèi)”，那就不具備強(qiáng)制性。

車位管理費(fèi)糾紛，跟這道理類似，而且咱說句大實(shí)話——

這玩意兒一般情況下跟征信都搭不上邊兒；

你卻拿這個(gè)限制業(yè)主車輛進(jìn)出，相當(dāng)于因民事合同糾紛去剝奪業(yè)主對私有財(cái)產(chǎn)的正常使用權(quán)，既不合法，也不合理。

《民法典》第944條規(guī)定：

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

也就是說，在催繳物業(yè)費(fèi)的過程中，物業(yè)服務(wù)人擁有催告及法律追索權(quán)；

但明確禁止了物業(yè)服務(wù)人采取極端或不當(dāng)手段催交物業(yè)費(fèi)，保護(hù)了業(yè)主的基本生活權(quán)益。

無論是《民法典》的明文規(guī)定，還是此前法院的具體案例都明確了一點(diǎn)——

物業(yè)公司通過給業(yè)主車輛進(jìn)出設(shè)置障礙來催繳車位管理費(fèi)的方式并不合法。

可是，關(guān)于業(yè)主是否該交車位管理費(fèi)的爭議并未因此而停止。

這里面的主要爭議集中在以下兩點(diǎn)：

其一，車位管理費(fèi)的征收是否于法有據(jù)？

第二，物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)的服務(wù)范圍是否存在重疊？

接下來我們逐一進(jìn)行拆解——

根據(jù)最新相關(guān)規(guī)定要求：

物業(yè)需在《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中明確寫明“物業(yè)費(fèi)不包含車位管理服務(wù)”，并詳細(xì)列明車位管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)依據(jù)。

車位保潔、設(shè)施維護(hù)、燈光照明、排水通風(fēng)…您得在合同里寫明白；

若合同未作此約定，物業(yè)單獨(dú)收費(fèi)就屬于重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主有權(quán)拒交。

換言之，法律層面沒有明確規(guī)定車位管理費(fèi)須單獨(dú)交納，但小區(qū)收取車位管理費(fèi)是合法的。

而業(yè)主是否需要單獨(dú)繳納這筆錢，主要取決于物業(yè)合同中的約定。

廣大業(yè)主朋友如果對這筆錢存在異議，務(wù)必要在簽訂物業(yè)合同時(shí)就明確下來。

咱誰也別裝外賓，在簽訂合同時(shí)，真正能認(rèn)認(rèn)真真逐條看完合同條款的不多。

但實(shí)話實(shí)說：簽完合同都入住了，才發(fā)現(xiàn)這事兒自己吃虧、找后賬，那就相當(dāng)被動(dòng)了。

征收車位管理費(fèi)在法律層面的依據(jù)明確了，接下來，我們需要深入探討另一個(gè)更加深層次的問題——

物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)的服務(wù)范圍是否存在重疊？

按照我們慣常理解：?物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)的服務(wù)范圍通常不重疊?，兩者分別針對小區(qū)公共區(qū)域和專屬車位的管理服務(wù)。

道理是這么個(gè)道理，可為啥大伙兒心里還是犯嘀咕呢？

咱們得把這兩筆錢掰開了揉碎了，看看它們到底都管啥。

先說這理想狀態(tài)：那就是井水不犯河水。

咱們交的物業(yè)費(fèi)，主要伺候的是地上的公共地盤兒——

你比如說，樓道的燈亮不亮？小區(qū)花園的草剪沒剪？大門口保安大爺在不在崗？垃圾站清理及不及時(shí)？

這筆錢是全體業(yè)主湊份子，共同維護(hù)小區(qū)的整體居住品質(zhì)和觀感，既顧里子，也顧面子。

而車位管理費(fèi)，伺候的是您家愛車獨(dú)享的“地下包間”，理論上，這筆錢就得?？顚Ｓ茫?/strong>

譬如保潔服務(wù)，車位和地庫通道的打掃，不然輪胎上全是灰； 譬如設(shè)施維護(hù)，地庫里那些消防栓、通風(fēng)機(jī)、排水泵、照明燈壞了誰修； 譬如能源消耗，地庫里24小時(shí)亮堂堂的燈、嗡嗡響的排風(fēng)，電費(fèi)得從這兒出； 譬如秩序管理，防止有車亂停，占了您的車位，保安這時(shí)候就起到容錯(cuò)作用…

一個(gè)管地面，一個(gè)管地下，好像挺分明的，對吧？

但是！但是！但是！

咱們再多想一步就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里面還是有幾筆糊涂賬，必須得厘清——

首先，保安是不是同一批保安？

既然小區(qū)大門已經(jīng)有保安了，那地庫出入口的保安到底是另雇的，還是同一批大叔溜達(dá)著就把崗給站了？

如果是另雇的一批保安，那么難不能把為什么另雇保安跟大伙兒講明白？

如果是同一批大叔溜達(dá)著把崗給站了，那收車位管理費(fèi)算不算“二次收費(fèi)”？

其次，保潔大姐是不是同一批大姐？

平時(shí)掃小區(qū)院子的保潔大姐，是不是順帶手就把地庫也清掃了？

她的工資是從物業(yè)費(fèi)里開，還是從車位管理費(fèi)里開？

這成本到底是分?jǐn)偟?，可不能是筆糊涂賬啊…

第三，地庫照明和排水系統(tǒng)是額外建的還是本來就要建？

雖然這部分設(shè)施主要服務(wù)地庫，但地庫要是淹了，是不是危及整個(gè)樓體安全？

地庫黑燈瞎火，是不是也影響整個(gè)小區(qū)的安全形象？

怎么算公共區(qū)域，怎么算私人專屬車位，是不是也有必要搞清楚？

不是我說，估計(jì)很多物業(yè)公司自己也未必說得明白。

反正收車位管理費(fèi)的時(shí)候理直氣壯；

可你真讓他拉個(gè)清單，看看車位管理費(fèi)每一分錢都花在哪兒了？

八成得給你一句：反正合同上就這么寫的…

所以你看，這真不能怪大伙兒質(zhì)疑重復(fù)收費(fèi)，關(guān)鍵是這成本和服務(wù)的賬，確實(shí)存在不透明的地方。

咱也不是說不讓收車位管理費(fèi)，起碼得解釋得明明白白。

這就像咱們?nèi)ワ堭^吃飯，除了菜錢，還收你10%的服務(wù)費(fèi)…結(jié)果端茶倒水、清理桌子都得我自己來，擱誰誰能樂意？

所以，面對這筆糊涂賬，光抱怨不好使，得有一套清晰、有效的應(yīng)對策略。

這咱就得分情況討論了——

當(dāng)你個(gè)人面對催繳時(shí)，切忌直接硬剛或消極拒交，這時(shí)候得學(xué)會(huì)理性維權(quán)。

立即找到您簽字確認(rèn)的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》或者《物業(yè)服務(wù)合同》，重點(diǎn)翻閱“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”和“其他費(fèi)用”章節(jié)；

找到有沒有類似“本合同約定的物業(yè)費(fèi)，不包含車位管理費(fèi)或車庫運(yùn)維費(fèi)”之類的表述。

如果合同里壓根兒沒提，那物業(yè)公司的收費(fèi)要求就屬于“無合同依據(jù)”；

這時(shí)候您占據(jù)了絕對的法理高地，可以據(jù)此嚴(yán)正拒交。

如果說合同明確約定了上述相關(guān)條款，則說明收費(fèi)有約可依；

下一步可以審査一下這個(gè)“約”是否“約”得合理，譬如服務(wù)是否到位。

您作為業(yè)主，有權(quán)知道錢花哪兒了，可以書面或通過可留存記錄的溝通方式，如小區(qū)物業(yè)app、業(yè)主微信群，向物業(yè)發(fā)出質(zhì)詢：

“請公示本小區(qū)車位管理費(fèi)的具體成本構(gòu)成明細(xì)，包括但不限于地下車庫照明電費(fèi)、通風(fēng)系統(tǒng)電費(fèi)、保潔物料開支、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的具體金額與占比。”

“請說明負(fù)責(zé)地下車庫的保安與保潔人員，其薪資、福利是全部從車位管理費(fèi)中列支，還是與地上物業(yè)服務(wù)人員共用？如存在共用，請說明成本分?jǐn)偟挠?jì)算方式。”

“請?zhí)峁┥弦荒甓溶囄还芾碣M(fèi)的收支情況報(bào)告與審計(jì)說明。”

以上質(zhì)詢內(nèi)容，分別對應(yīng)成本構(gòu)成、人員支出以及收支審計(jì)三大方面。

你注意啊，物業(yè)公司對此是有義務(wù)進(jìn)行回應(yīng)的。

如果無法提供或提供的數(shù)據(jù)含糊、前后存在矛盾或者干脆置之不理，那其收費(fèi)的合理性就真得打上問號(hào)了。

如果物業(yè)因您未繳費(fèi)而限制您的車輛進(jìn)出，立即行動(dòng)——

拍照、錄像，清晰記錄車輛被攔在道閘外、保安拒絕放行的全過程，并記錄時(shí)間地點(diǎn)；

保留所有與物業(yè)的溝通記錄、繳費(fèi)通知單、您的質(zhì)詢內(nèi)容與對方的回復(fù)內(nèi)容并保存好。

以上，將成為您在后續(xù)投訴或訴訟過程中，證明物業(yè)存在“違法催收”和“侵害車位正常使用權(quán)”的有力證據(jù)。

俗話說：單絲不成線，孤木不成林，渾身是鐵打幾根釘子？

更何況，業(yè)主個(gè)人再面對與物業(yè)的糾紛過程中，其實(shí)比較容易被“各個(gè)擊破“。

所以，要從根本上扭轉(zhuǎn)局面，必須依靠業(yè)主集體的力量。

而這個(gè)集體力量的核心，就是成立業(yè)主委員會(huì)，并保證業(yè)主委員會(huì)關(guān)鍵時(shí)刻能扛事，能為廣大業(yè)主的切身利益奔走。

拿到這件事上來講，業(yè)委會(huì)的主要目的有兩個(gè)：

第一在于發(fā)起財(cái)務(wù)審計(jì)：聘請獨(dú)立的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，對物業(yè)公司所有收費(fèi)，既包括物業(yè)費(fèi)，也包括車位管理費(fèi)的收支情況進(jìn)行全面審計(jì)。

第二在于規(guī)范約定與收費(fèi)：力爭在《物業(yè)服務(wù)合同》中，將地下車庫的管理服務(wù)成本核算清楚后，明確是否應(yīng)該保留車位管理費(fèi)的單項(xiàng)。

當(dāng)然，在此基礎(chǔ)之上，業(yè)委會(huì)還有其它一些事情可以做——

譬如盤活公共收益，像小區(qū)電梯廣告、公共區(qū)域停車費(fèi)、快遞柜場地費(fèi)等，這些利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，法律明確規(guī)定歸全體業(yè)主所有。

業(yè)委會(huì)是否可以代表業(yè)主追回并透明化管理這筆錢？

如果可以，那么后續(xù)可經(jīng)業(yè)主表決，將公共收益直接用于沖抵業(yè)主的車位管理費(fèi)甚至沖抵物業(yè)費(fèi)？

相當(dāng)于用物業(yè)公司替業(yè)主賺來的錢，支付物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)，這樣一來，兩難自解。

車位管理費(fèi)金額雖小，卻在一定程度上折射出社區(qū)在基層管理中，存在的一點(diǎn)問題。

在完善的過程中，有不盡善盡美的地方不可怕，畢竟是在摸著石頭過河。

只要廣大業(yè)主依法辦事、理性維權(quán)、團(tuán)結(jié)一致總能把糊涂賬算清清楚楚、明明白白。

這筆賬，咱們不算，沒人會(huì)替咱們算。

關(guān)于這個(gè)話題，如果大伙兒還有其它想聊的，歡迎在下方評論區(qū)留下寶貴意見。

與此同時(shí)，也歡迎天南地北的鄰居們，分享給更多朋友。