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　　· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

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　　文/劉勝軍

　　雖有深圳地鐵多次輸血，萬科股價還是創(chuàng)下十年新低！這足以表明當下房地產市場的冰度。不僅是萬科，幾乎所有房企都是人在囧途，即使債務重組成功也難以回天。

　　跡象表明，房地產調整有從短期趨勢向長期趨勢轉變的危險。數(shù)字有多嚴峻？

　　——今年1—10月全國房地產開發(fā)投資同比下降14.7%，加速下滑，這是導致全國固定資產投資負增長的關鍵因素。1—10月全國固定資產投資同比下降1.7%，這是非常罕見的（2024年全年增長3.2%）。

　　——房價持續(xù)下跌，沖擊消費信心。10月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，二、三線城市分別下降0.4%和0.5%。10月份的“房地產開發(fā)景氣指數(shù)”是92.43，已經連跌7個月，位于95以下的“較低景氣水平”。以深圳樓市為例，2015年深圳房價暴漲刷新人們的想象力。十年后的今天，深圳部分小區(qū)較樓市高峰期已跌穿50%，甚至達到60%。深圳整體房價已回落至2016年2-3月水平，幾乎完全抹去了過去十年的漲幅。在房地產占居民財富2/3的背景下，這意味著居民財富的巨大縮水。這種負面的財富效應，是沖擊消費的最大因素。10月份，社會消費品零售總額增速連續(xù)五個月回落，回落至2.9%，不僅大幅低于年內6.4%的高位，也低于2024年3.5%的增速。鑒于大力提振消費是2025年首要任務，這一問題必須高度重視。

　　“窮得只剩下房子了”，這句在房價高峰時的調侃，如今成了冰冷的現(xiàn)實。不少人手中的房子，一跌再跌，月供必須交，割肉又不舍得（在目前市場情緒下，除非大幅割肉不然很難成交）。敢問房價底在何方？這已然成為當下普遍的社會焦慮。

　　要回答這一問題，必須先回答另外兩個問題：1）房地產還要不要救？2）房地產還有沒有辦法救？這是兩個不同性質的問題。第一個問題更關鍵，是第二個問題的前提。

　　為什么必須救房地產？

　　不是所有人都認為必須救房地產。反對的理由很多：

　　1、房地產集多重罪惡于一身。房地產前些年的泡沫化，導致了脫實向虛、資源浪費（高空置率）、社會階層固化（年輕人逃離大城市）、金融風險等一系列問題，因此不值得救。

　　2、救助“許家印”式的開發(fā)商，有道德風險。社會各界對許家印，恐怕沒有人會同情。

　　3、中國經濟如今已經有科技爆發(fā)的新生力量加持，無需再重回依賴房地產的老路。證監(jiān)會主席吳清今年9月指出，“資本市場的含科量在進一步的提升，近年來的新上市的企業(yè)有九成以上都是科技企業(yè)或者科技含量比較高的企業(yè)。目前 A 股的科技板塊的市值占比已經超過了 1/4，已經明顯的高于金融加房地產板塊的市值。市值前 50 名公司當中，科技企業(yè)從十三五末的 18 家提升到當前的 24 家。”

　　4、雖然房地產是居民財富的核心，但畢竟有很多年輕人買不起房。如今房價跌下來，豈不是可以幫助年輕人重拾奮斗的信心？

　　以上幾點，聽起來都有道理。但是，仔細推敲一下，恐怕會得出不同的結論：

　　1、雖然房價跌了，但房地產下行對經濟增長尤其是社會就業(yè)沖擊很大，年輕人失業(yè)率高企，談何買房？

　　2、房地產泡沫固然醞釀系統(tǒng)性風險，但房地產硬著陸本身就是更大的風險。房地產被稱為“金融危機之母”，就是這個道理。因此，理性的做法是“軟著陸”，但目前已經出現(xiàn)“硬著陸”的風險。

　　3、如今以人工智能為核心的科技革命是真實的新質生產力，前景令人期待（）。但是必須看到兩點：1）科技創(chuàng)新所帶來的增量，在短期內難以彌補房地產崩塌留下的巨大窟窿；2）此輪人工智能，一個突出特征就是對人的取代，普通人不僅難以享受科技紅利，反而可能成為犧牲品，硅谷最近的裁員潮只是一個開始。人工智能，可能帶來比全球化更具沖擊力的《鄉(xiāng)下人的悲歌》。

　　4、且不論開發(fā)商群體中“許家印”含量究竟有多高，一個必須面對的現(xiàn)實是：如果開發(fā)商主體風險不解除，買房者必然心存顧慮，害怕踩雷。

　　5、房地產不是洪水猛獸。還記得美國2008年次貸危機嗎？雖然房地產被認為是此次危機的引爆點，但如今美國房價早就遠超2008年之前的水平。這說明什么？房地產是社會最重要的財富載體之一：目前美國住宅市場總市值約 45 萬億美元，股市市值約72 萬億美元。

　　美國房價中位數(shù)（陰影區(qū)域為衰退）

　　不救房地產的后果

　　房價下跌是短期的還是長期的，其影響區(qū)別很大。假如只是短期的，則不影響長期預期；假如是長期趨勢，則勢必改變長期預期。

　　無論消費者的消費決策，還是企業(yè)的投資決策，都是建立在未來預期之上的。預期決定行為。

　　一旦房地產下跌長期化，將深刻重構經濟主體的行為邏輯，引發(fā)一系列問題：

　　1、資產負債表衰退！這是日本90年代遇到的最大危機。由于房價大幅下跌，家庭部門資產負債表受損。為修復資產負債表，家庭部門選擇“節(jié)衣縮食”以便償還負債。但正如凱恩斯所指出的，一個人的消費支出，就是其他人的收入。家庭部門的收縮，意味著經濟衰退。從金融數(shù)據(jù)看，目前已經出現(xiàn)了存款意愿上升、借款意愿下降的明顯收縮趨勢。

　　2025年前十個月人民幣貸款增加14.97萬億元，其中住戶貸款增加7396億元，占新增貸款比重只有5%。7396億這個數(shù)字比2024年同期的2.1萬億下降65%。居民早償率（CPR）2017年以來CPR基本在20％左右，2024年4月達到37％的歷史高位。國有六大行的個人住房貸款余額2021-2024年分別增加了24843億、4049億元、-5568.57億、-6210.57億。

　　另一方面，大家卻加速存錢。從2020 年1月到2024 年1 月，中國家庭銀行凈存58.24 萬億元，且82% 是定期存款。相當于2009 年到2019 年的總和。居民存款占比在2016年為39.7%，2025年前十個月新增存款中這一比例為48.8%。

　　記住，日本90年代的慢性衰退之核心就是“資產負債表衰退”。

　　2、土地市場的凍結，沖擊地方財政，進而引發(fā)連鎖反應。地方財政斷糧是“遠洋捕撈”的根源。地方財政收入主要是三塊：稅收、非稅收入、土地出讓金。2025年1-10月，稅收收入同比增長1.7%；非稅收入同比下降3.1%，國有土地使用權出讓收入同比下降7.4%。地方政府依然是難為無米之炊的巧婦。

　　結論是，房地產是金融危機之母，牽一發(fā)而動全身，必須救。這是提出“促進房地產止跌回穩(wěn)”的出發(fā)點。

　　房地產還有辦法救嗎？

　　一種流行的觀點是，房地產下滑是周期性規(guī)律決定的，救也救不動。

　　對此，筆者不敢茍同：1）房地產固然有其周期性規(guī)律，但本輪房地產下行主要是要政策性因素引發(fā)的，而非市場本身的規(guī)律使然；2）雖然房地產短期內的確存在空置率高、供大于求的現(xiàn)象，但是中國戶籍人口城市化率只有49%，而戶籍與購房資格密切關聯(lián)。中國的城市化進程只完成了一半，與日本90年代初情況截然不同；3） 從客觀因素來講，新冠疫情、中美博弈的疊加沖擊，嚴重放大了“三條紅線”的沖擊效應；4）中國與美、日體制的重要區(qū)別在于，政府有很大的干預能力，并且市場對此深信不疑。因此，只要釋放出足夠明確的政策信號，就會起到“四兩撥千斤”的效果。

　　結論是：雖然今天的房地產市場，供給、需求兩側情形均已與2015年大相徑庭，但并非完全沒有辦法去救。眼下第一等的問題就是救市的決心有多大。

　　筆者以為，前期的“白名單”之所以效果有限，根本上是因為向市場發(fā)出的信號是游移不定、含糊不清的。結果是，市場依然心存顧慮。

　　最近高盛再發(fā)警報：樓市見底時間推遲至2027年。但是如果不采取措施，任由市場慣性下墜，恐怕2027也難觸底，而是會踏上漫漫熊途。

　　怎么救？

　　最最重要的是，要在政策層面發(fā)出清晰、堅定的信號，重申房地產作為國民經濟支柱和居民財富載體的重要性，充分肯定房地產對滿足人民對美好生活向往的積極作用。

　　在此基礎上，可以從以下方面入手穩(wěn)定房地產：

　　1、以房貸利息抵扣個稅的方法，阻斷提前還房貸，防止“資產負債表衰退”；

　　2、從“保交樓”轉向“保主體”，實質性緩解開發(fā)商主體風險。須知，開發(fā)商主體風險緩解了，樓才能賣得動，開發(fā)商才有現(xiàn)金流，這才是降風險的根本之路。否則，開發(fā)商大面積倒閉，不是防風險，而是放大風險。中國房企開發(fā)資金中60%依賴預售資金。

　　3、進一步取消限購、降低房貸利率、降低稅費、提高公積金貸款額度。

　　4、借鑒新加坡的模式，允許購買多套房，但套數(shù)越多則適用稅率越高。然后，政府用多收的稅去收儲，擴大保障性住房供給（）。

　　5、將REITS作為開發(fā)商融資的主要渠道進行推廣，實現(xiàn)REITS投資者與開發(fā)商共擔風險，將風險從銀行體系轉移到資本市場。

　　6、逐步實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。目前，現(xiàn)房銷售的條件已經比較成熟。對現(xiàn)房銷售的開發(fā)商，優(yōu)先給予REITS發(fā)行的便利。

　　7、實質性推動戶籍、土地制度改革，加快城市化進程，為房地產市場創(chuàng)造新的剛需。

　　8、打消市場對短期內征收房產稅的顧慮。在上一輪房價快速上漲期，我們錯失了征收房產稅的最佳機會窗口。如今房地產信心脆弱，重提房產稅無疑是雪上加霜。最近，前財長樓繼偉提出，“房地產稅是最適合作為地方稅的一個稅種，雖然在房地產下行過程中推行比較難，但還是應該按照2013年十八屆三中全會明確的“適時推出”的要求推進。房地產稅法的起草工作已經完成，有些難點問題已經基本解決。房地產稅應該按照自由交易的房產價值，在此基礎上打一定折扣比如八折，作為稅基。但現(xiàn)實情況里，大量的房屋不是自由交易，因此，怎么確定稅基是難題，這個問題也大致解決了”。這一提法，在自媒體引發(fā)了不少錯誤的解讀。對此，應該明確澄清以緩解市場顧慮。

　　時間緊迫

　　10月新房銷售面積和銷售額當月同比降幅分別擴大至19.0%和24.2%。高頻數(shù)據(jù)也顯示，11月前16日，30大中城市新房成交面積同比降幅高達37.6%。10月房地產開發(fā)投資、國有土地出讓金當月同比降幅分別擴大至23.1%、27.3%。

　　打響新一輪房地產保衛(wèi)戰(zhàn)，已經是迫在眉睫。