今年，鄭州房圈流傳一個(gè)觀點(diǎn)：鄭州房價(jià)已跌回到10年前！

并且，越傳越猛。

搞得像真的一樣。

10年前是哪一年？2015年。

這個(gè)“鄭州房價(jià)”指的是什么？新房房價(jià)？還是二手房房價(jià)？

這個(gè)問題先拋一邊。

我們先回到2015年鄭州樓市微觀現(xiàn)場

揭露真相的方法，一定要看微觀，而不能看宏觀。

比如，當(dāng)我們查閱歷史數(shù)據(jù)：

2015年鄭州市商品住宅銷售均價(jià)為8857元/平方米。
與2014年相比,每平米漲了841元,漲幅高達(dá)10%。

單看這句話毫無意義。

比如，很多人討論房價(jià)時(shí)，永遠(yuǎn)不明白“鄭州市房價(jià)”“鄭州房價(jià)”“鄭州主城區(qū)房價(jià)”的關(guān)系和意義。

我們所說的鄭州房價(jià)，到底是鄭州主城區(qū)的房價(jià)，還是包含了登封、鞏義、新密、新鄭等大外圍組團(tuán)的房價(jià)？

我花了一天時(shí)間，找到了2015年的鄭州樓市開盤的價(jià)格樣本。并進(jìn)行了系統(tǒng)整理和研究。

讓我們時(shí)光倒流，回到2015年。

2015年的鄭州樓市，和2014年相比，明顯熱度高了一些。

這一切，應(yīng)該明顯和2014年8月9日鄭州限購令的取消有關(guān)系。

2015年的鄭州樓市，那時(shí)還沒有金水北的概念，還沒有楊金的概念，還沒有管南的概念。

那時(shí)的二七新區(qū)還叫運(yùn)河新區(qū)。

那時(shí)的白沙組團(tuán)已經(jīng)初露鋒芒，雅居樂國際花園已經(jīng)開到了二期，并且高層價(jià)格已經(jīng)到了8500元/平米，而且， 賣的還挺好。錦繡路西的南熙府邸也已開到8500元/平米。

那時(shí)的綠博概念還沒現(xiàn)身。唯一的一個(gè)開荒者樓盤名門紫園是以外圍豪宅的身份銷售。

那時(shí)的航空港區(qū)樓市已在躍躍欲試。

那時(shí)的北龍湖概念還沒深入人心——早在2013年開盤的龍之夢也只是老東區(qū)外延的電梯洋房邏輯，而2015年開盤的建業(yè)海馬九如府雖然價(jià)格已經(jīng)3萬了但賣的并不好。

你絕對想不到，2015年的鄭州樓市中，南龍湖樓市熱度相當(dāng)之高。年度內(nèi)有15個(gè)住宅樓盤開盤。而同時(shí)期老三環(huán)內(nèi)老城區(qū)的住宅樓盤開盤數(shù)量才32個(gè)。

是的，在我查閱的資料里，2015年全年鄭州樓市有105個(gè)樓盤開盤。其中不包含公寓和商鋪。

排名第一的板塊，是老三環(huán)老城區(qū)。有28個(gè)樓盤開盤在售。

在這其中，后來我們耳熟能詳?shù)拿种泻ｅ\苑、東潤泰和就是這一年首次開盤。

看上圖就明白，2015年的鄭州三環(huán)內(nèi)的住宅樓盤，價(jià)格超過10000元/平米的樓盤鳳毛麟角。而且，大多數(shù)集中在金水區(qū)。

你看，最貴的東潤泰和，價(jià)格也在13000——15000。而且，當(dāng)年賣得很差。

其次是他旁邊的中海錦苑

位于中州大道旁的宏光協(xié)和城邦和經(jīng)三路東的嘉辰麗景苑，均價(jià)12000元/平米。

是的，12000——15000，已經(jīng)是當(dāng)年老三環(huán)內(nèi)住宅樓盤的TOP級價(jià)格。

在西區(qū)，康橋金域上郡中原新城學(xué)府1號是頂流，其價(jià)格也開到10500—11000。而正商金域世家10500的價(jià)格，是洋房價(jià)。

對于其他的三環(huán)內(nèi)大小住宅樓盤，其主流價(jià)格在8500——9500。這是當(dāng)年的主流。

這個(gè)價(jià)格，和官方發(fā)布的2015年鄭州市年度銷售均價(jià)8857元/平方米，基本一致。

那一年，鄭州貴的住宅樓盤，在鄭東新區(qū)。

但事實(shí)上，東區(qū)住宅和老三環(huán)內(nèi)的住宅價(jià)格，并未拉開很大差距。

唯一的特征是：鄭東新區(qū)住宅樓盤的價(jià)格，都在10000+。

你看這些樓盤名單和價(jià)格數(shù)據(jù)，2015年的東區(qū)樓市，海馬公園開始馳騁江湖。海馬壹號公館以當(dāng)年少有的大平層邏輯，實(shí)現(xiàn)了17000-18000的價(jià)格。

當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格肯定比不上同時(shí)在售的建業(yè)天筑25000元/平米的均價(jià)價(jià)格。

在這一年，英地金臺(tái)府邸海馬公園三期、東三環(huán)外的暉達(dá)新天地、龍子湖片區(qū)的廣電天韻，首次開盤。他們價(jià)格差不多，都在11000——14500之間。

均價(jià)

是的，均價(jià)13000是2015年鄭東新區(qū)主流知名住宅樓盤的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

而13000的價(jià)格，和2年前2013年中豪匯景灣雅寶東方國際花園13000的價(jià)格比，并沒有漲多少。

我翻遍了2015年的主流樓盤開盤數(shù)據(jù)，價(jià)格超過10000的，真的很少很少。

1、北龍湖的建業(yè)海馬九如府，價(jià)格30000。這是TOP的王者。但賣的不好。

2、高新區(qū)的恒大翡翠華庭，有部分超過10000的房子。但他是精裝。

3、經(jīng)開區(qū)的綠地海珀蘭軒，雖然位于南三環(huán)邊，價(jià)格拉高到了12500。很神奇。

4、經(jīng)開區(qū)的恒大綠洲，開盤銷售價(jià)格均價(jià)11000。他是精裝價(jià)。

5、賈魯河北岸惠濟(jì)大北區(qū)的保利海上五月花，價(jià)格在10000-12500。他是洋房。

6、盛潤小城之春，價(jià)格11000。他是洋房。對了，他在金水北。雖然當(dāng)年還沒金水北的概念。

7、瀚宇天悅三期。

你看，2015年鄭州全市超過10000的盤，都不多。

你為什么說2025年鄭州的房價(jià)回到2015年了呢？

我們繼續(xù)看數(shù)據(jù)：

那一年，高新區(qū)樓市比較熱鬧，有11個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)了開盤節(jié)點(diǎn)。

但樓盤主要在高新老城（四環(huán)內(nèi)）。

當(dāng)年，高新區(qū)住宅樓盤的主流價(jià)格在7500-9000之間。

均價(jià)8500

那一年，惠濟(jì)大北區(qū)樓盤比較活躍。5個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)了首開。

其主流價(jià)格在8000-10000之間。

均價(jià)9000

那一年，金水北的概念還沒形成。金水北樓市并沒多少名盤。

你看這些樓盤名字，你看這些價(jià)格，很多盤的價(jià)格甚至還沒惠濟(jì)大北區(qū)盤高?！@種局面，在幾年后實(shí)現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。金水北房價(jià)反殺惠濟(jì)大北區(qū)。

當(dāng)年，這些盤的主流價(jià)格在8000—10000之間。

均價(jià)9000。

當(dāng)然，金水北的這種房價(jià)局面，只是暫時(shí)。

2年后，金水北的二手房房價(jià)，基本是這個(gè)價(jià)格的2倍。

那種刺激感，那種財(cái)富增值的沖擊力，太大了。

那一年，楊金片區(qū)的眾多樓盤都沒出生。連霍北只有鴻園聲名鵲起。

那年的鴻園，開盤的洋房價(jià)是，開盤的小高層價(jià)是8800

現(xiàn)在看來，很便宜。

那一年，濱河國際新城的概念還沒橫空出世。那時(shí)中建觀湖國際康橋悅城實(shí)現(xiàn)了年度首開，也是片區(qū)的樓盤拓荒者。

前者開盤價(jià)是7200；后者開盤價(jià)是7900-8200

那時(shí)的中建七局和康橋怎么也想不到2年后這里的房價(jià)普遍能達(dá)到15000+。

那一年，白沙組團(tuán)有四個(gè)樓盤開盤。主流價(jià)格在6800-8500之間。

均價(jià)7500

而我也不明白鄭東銘筑那位置為什么能開到7000的價(jià)格。

從這些數(shù)據(jù)來看，最早的濱河和最初的白沙，價(jià)格定價(jià)差不多。

——可能都是因?yàn)樵谒沫h(huán)外吧。

那一年，綠博只有一個(gè)樓盤：名門紫園

當(dāng)年的名門紫園，大紅大紫。絕對是豪宅。

他那年開盤的聯(lián)排別墅價(jià)格11000；大平層產(chǎn)品價(jià)格9000。

當(dāng)年愿意到東五環(huán)外的地方買房，絕對是有錢人。

那一年，常西湖新區(qū)概念還沒現(xiàn)身。后來的很多樓盤還沒孕育。

西四環(huán)外的匯泉西悅城，8月15日實(shí)現(xiàn)了首開，價(jià)格是6800

各位：記住這個(gè)數(shù)字。

那一年，滎陽洞林湖片區(qū)，碧桂園和恒大開始發(fā)威。

他們以鄭州碧桂園恒大山水城為發(fā)力點(diǎn)，攻城略地。

問題是：當(dāng)時(shí)的鄭州客戶，很吃這一套。開盤熱銷，眾人瘋狂搶房。

那時(shí)，恒大山水城小高層價(jià)格是6100-6300；鄭州碧桂園高層價(jià)格是6000，洋房價(jià)格7800，雙拼別墅價(jià)格16000。

回望2015年的片區(qū)現(xiàn)狀，讓人無限感傷。

那一年，管南的概念，并沒那么明顯。

當(dāng)時(shí)，綠都紫荊華庭綠都瀾灣發(fā)威管南。前者價(jià)格是8200-8500，后者價(jià)格是8600-9200?！m然后者比前者更靠南一些。

是的，8500是2015年管南樓市的標(biāo)準(zhǔn)參考值。

那一年，二七新區(qū)樓市是亞星、綠地和鑫苑的天下。

亞星錦繡山河，價(jià)格6400-8000；

綠地濱湖國際城二期，價(jià)格8700；

鑫苑二七鑫中心，價(jià)格7800；

鑫苑名城，價(jià)格7500-8500。

也就是說，2015年的片區(qū)住宅樓盤開盤均價(jià)為：7800。

比管南便宜。

2025年當(dāng)我看到南四環(huán)外的某盤以6660的價(jià)格促銷時(shí)，我無限感慨。

那一年，航空港區(qū)樓市的主場，在北港。

當(dāng)年北港五大名盤正弘中央公園萬科美景魅力之城永威南樾豫發(fā)大運(yùn)城名門郡景嶄露頭角。

片區(qū)高層價(jià)格主要在6000—7500；洋房價(jià)格主要在6600—9500。

也就是說，7000是當(dāng)時(shí)北港住宅的開盤均價(jià)參考值。

事實(shí)上，2015年南龍湖樓市的熱度，讓我們驚訝。

那一年，南龍湖樓盤爭奇斗艷，有12個(gè)樓盤實(shí)現(xiàn)了開盤。

他們的價(jià)格，主要在5000—6200之間。

當(dāng)年，康橋是南龍湖的王者。其樓盤價(jià)格普遍能超過6000。

我們?nèi)≈?strong>5600作為當(dāng)年的均值。

10年后的2025年，南龍湖房價(jià)又回到了5000-6000區(qū)間時(shí)代。

好了，我用了以上的樣本數(shù)據(jù)，來論證2015年鄭州樓盤房價(jià)的真實(shí)情況。

匯總下：

1、老鄭東新區(qū)價(jià)格范圍：11000——14500。

2、金水北價(jià)格范圍：8000——10000。

3、惠濟(jì)大北區(qū)價(jià)格范圍：8000——10000。

4、高新區(qū)價(jià)格范圍：7500——9000。

5、三環(huán)內(nèi)老城區(qū)價(jià)格范圍。兩檔。

A:8500——9500。

B:12000——15000。

6、鴻園片區(qū)價(jià)格范圍：8800——10800。

7、白沙組團(tuán)價(jià)格范圍：6800——8500。

8、管南片區(qū)價(jià)格范圍：8200——9200。

9、二七新區(qū)價(jià)格范圍：6500——8500。

10、航空港價(jià)格范圍：6000——7500。

11、南龍湖價(jià)格范圍：5000——6200。

12、濱河價(jià)格范圍：7200——8200。

看幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)字：

1、8857。均價(jià)值。

2、。改善盤TOP值。

3、。90%的盤的價(jià)格在這個(gè)值以下。10000+的盤，很少。

4、8500。50%的盤的價(jià)格在這個(gè)值以下。

5、7000。7000以下還能買到不少盤。

你們自己答：

2025年鄭州房價(jià)，真的跌回10年前了嗎？

你們自己對照這些樓盤目前的二手房房價(jià)（均價(jià)），不要找最低值，看看是否跌回了當(dāng)年的開盤價(jià)（購買價(jià)）？

你參照當(dāng)年片區(qū)的均價(jià)，再看看2025年現(xiàn)在的新盤價(jià)格，真的跌回了嗎？

事實(shí)證明：很多人，睜眼說瞎話

本文完。