今年，鄭州房圈流傳一個觀點：鄭州房價已跌回到10年前！

并且，越傳越猛。

搞得像真的一樣。

10年前是哪一年？2015年。

這個“鄭州房價”指的是什么？新房房價？還是二手房房價？

這個問題先拋一邊。

我們先回到2015年鄭州樓市微觀現場

揭露真相的方法，一定要看微觀，而不能看宏觀。

比如，當我們查閱歷史數據：

2015年鄭州市商品住宅銷售均價為8857元/平方米。
與2014年相比,每平米漲了841元,漲幅高達10%。

單看這句話毫無意義。

比如，很多人討論房價時，永遠不明白“鄭州市房價”“鄭州房價”“鄭州主城區(qū)房價”的關系和意義。

我們所說的鄭州房價，到底是鄭州主城區(qū)的房價，還是包含了登封、鞏義、新密、新鄭等大外圍組團的房價？

我花了一天時間，找到了2015年的鄭州樓市開盤的價格樣本。并進行了系統(tǒng)整理和研究。

讓我們時光倒流，回到2015年。

2015年的鄭州樓市，和2014年相比，明顯熱度高了一些。

這一切，應該明顯和2014年8月9日鄭州限購令的取消有關系。

2015年的鄭州樓市，那時還沒有金水北的概念，還沒有楊金的概念，還沒有管南的概念。

那時的二七新區(qū)還叫運河新區(qū)。

那時的白沙組團已經初露鋒芒，雅居樂國際花園已經開到了二期，并且高層價格已經到了8500元/平米，而且， 賣的還挺好。錦繡路西的南熙府邸也已開到8500元/平米。

那時的綠博概念還沒現身。唯一的一個開荒者樓盤名門紫園是以外圍豪宅的身份銷售。

那時的航空港區(qū)樓市已在躍躍欲試。

那時的北龍湖概念還沒深入人心——早在2013年開盤的龍之夢也只是老東區(qū)外延的電梯洋房邏輯，而2015年開盤的建業(yè)海馬九如府雖然價格已經3萬了但賣的并不好。

你絕對想不到，2015年的鄭州樓市中，南龍湖樓市熱度相當之高。年度內有15個住宅樓盤開盤。而同時期老三環(huán)內老城區(qū)的住宅樓盤開盤數量才32個。

是的，在我查閱的資料里，2015年全年鄭州樓市有105個樓盤開盤。其中不包含公寓和商鋪。

排名第一的板塊，是老三環(huán)老城區(qū)。有28個樓盤開盤在售。

在這其中，后來我們耳熟能詳的名字中海錦苑、東潤泰和就是這一年首次開盤。

看上圖就明白，2015年的鄭州三環(huán)內的住宅樓盤，價格超過10000元/平米的樓盤鳳毛麟角。而且，大多數集中在金水區(qū)。

你看，最貴的東潤泰和，價格也在13000——15000。而且，當年賣得很差。

其次是他旁邊的中海錦苑

位于中州大道旁的宏光協和城邦和經三路東的嘉辰麗景苑，均價12000元/平米。

是的，12000——15000，已經是當年老三環(huán)內住宅樓盤的TOP級價格。

在西區(qū)，康橋金域上郡中原新城學府1號是頂流，其價格也開到10500—11000。而正商金域世家10500的價格，是洋房價。

對于其他的三環(huán)內大小住宅樓盤，其主流價格在8500——9500。這是當年的主流。

這個價格，和官方發(fā)布的2015年鄭州市年度銷售均價8857元/平方米，基本一致。

那一年，鄭州貴的住宅樓盤，在鄭東新區(qū)。

但事實上，東區(qū)住宅和老三環(huán)內的住宅價格，并未拉開很大差距。

唯一的特征是：鄭東新區(qū)住宅樓盤的價格，都在10000+。

你看這些樓盤名單和價格數據，2015年的東區(qū)樓市，海馬公園開始馳騁江湖。海馬壹號公館以當年少有的大平層邏輯，實現了17000-18000的價格。

當然，這個價格肯定比不上同時在售的建業(yè)天筑25000元/平米的均價價格。

在這一年，英地金臺府邸海馬公園三期、東三環(huán)外的暉達新天地、龍子湖片區(qū)的廣電天韻，首次開盤。他們價格差不多，都在11000——14500之間。

均價

是的，均價13000是2015年鄭東新區(qū)主流知名住宅樓盤的標準價。

而13000的價格，和2年前2013年中豪匯景灣雅寶東方國際花園13000的價格比，并沒有漲多少。

我翻遍了2015年的主流樓盤開盤數據，價格超過10000的，真的很少很少。

1、北龍湖的建業(yè)海馬九如府，價格30000。這是TOP的王者。但賣的不好。

2、高新區(qū)的恒大翡翠華庭，有部分超過10000的房子。但他是精裝。

3、經開區(qū)的綠地海珀蘭軒，雖然位于南三環(huán)邊，價格拉高到了12500。很神奇。

4、經開區(qū)的恒大綠洲，開盤銷售價格均價11000。他是精裝價。

5、賈魯河北岸惠濟大北區(qū)的保利海上五月花，價格在10000-12500。他是洋房。

6、盛潤小城之春，價格11000。他是洋房。對了，他在金水北。雖然當年還沒金水北的概念。

7、瀚宇天悅三期。

你看，2015年鄭州全市超過10000的盤，都不多。

你為什么說2025年鄭州的房價回到2015年了呢？

我們繼續(xù)看數據：

那一年，高新區(qū)樓市比較熱鬧，有11個樓盤實現了開盤節(jié)點。

但樓盤主要在高新老城（四環(huán)內）。

當年，高新區(qū)住宅樓盤的主流價格在7500-9000之間。

均價8500

那一年，惠濟大北區(qū)樓盤比較活躍。5個樓盤實現了首開。

其主流價格在8000-10000之間。

均價9000

那一年，金水北的概念還沒形成。金水北樓市并沒多少名盤。

你看這些樓盤名字，你看這些價格，很多盤的價格甚至還沒惠濟大北區(qū)盤高。——這種局面，在幾年后實現了逆轉。金水北房價反殺惠濟大北區(qū)。

當年，這些盤的主流價格在8000—10000之間。

均價9000。

當然，金水北的這種房價局面，只是暫時。

2年后，金水北的二手房房價，基本是這個價格的2倍。

那種刺激感，那種財富增值的沖擊力，太大了。

那一年，楊金片區(qū)的眾多樓盤都沒出生。連霍北只有鴻園聲名鵲起。

那年的鴻園，開盤的洋房價是，開盤的小高層價是8800

現在看來，很便宜。

那一年，濱河國際新城的概念還沒橫空出世。那時中建觀湖國際康橋悅城實現了年度首開，也是片區(qū)的樓盤拓荒者。

前者開盤價是7200；后者開盤價是7900-8200

那時的中建七局和康橋怎么也想不到2年后這里的房價普遍能達到15000+。

那一年，白沙組團有四個樓盤開盤。主流價格在6800-8500之間。

均價7500

而我也不明白鄭東銘筑那位置為什么能開到7000的價格。

從這些數據來看，最早的濱河和最初的白沙，價格定價差不多。

——可能都是因為在四環(huán)外吧。

那一年，綠博只有一個樓盤：名門紫園

當年的名門紫園，大紅大紫。絕對是豪宅。

他那年開盤的聯排別墅價格11000；大平層產品價格9000。

當年愿意到東五環(huán)外的地方買房，絕對是有錢人。

那一年，常西湖新區(qū)概念還沒現身。后來的很多樓盤還沒孕育。

西四環(huán)外的匯泉西悅城，8月15日實現了首開，價格是6800

各位：記住這個數字。

那一年，滎陽洞林湖片區(qū)，碧桂園和恒大開始發(fā)威。

他們以鄭州碧桂園恒大山水城為發(fā)力點，攻城略地。

問題是：當時的鄭州客戶，很吃這一套。開盤熱銷，眾人瘋狂搶房。

那時，恒大山水城小高層價格是6100-6300；鄭州碧桂園高層價格是6000，洋房價格7800，雙拼別墅價格16000。

回望2015年的片區(qū)現狀，讓人無限感傷。

那一年，管南的概念，并沒那么明顯。

當時，綠都紫荊華庭綠都瀾灣發(fā)威管南。前者價格是8200-8500，后者價格是8600-9200。——雖然后者比前者更靠南一些。

是的，8500是2015年管南樓市的標準參考值。

那一年，二七新區(qū)樓市是亞星、綠地和鑫苑的天下。

亞星錦繡山河，價格6400-8000；

綠地濱湖國際城二期，價格8700；

鑫苑二七鑫中心，價格7800；

鑫苑名城，價格7500-8500。

也就是說，2015年的片區(qū)住宅樓盤開盤均價為：7800。

比管南便宜。

2025年當我看到南四環(huán)外的某盤以6660的價格促銷時，我無限感慨。

那一年，航空港區(qū)樓市的主場，在北港。

當年北港五大名盤正弘中央公園萬科美景魅力之城永威南樾豫發(fā)大運城名門郡景嶄露頭角。

片區(qū)高層價格主要在6000—7500；洋房價格主要在6600—9500。

也就是說，7000是當時北港住宅的開盤均價參考值。

事實上，2015年南龍湖樓市的熱度，讓我們驚訝。

那一年，南龍湖樓盤爭奇斗艷，有12個樓盤實現了開盤。

他們的價格，主要在5000—6200之間。

當年，康橋是南龍湖的王者。其樓盤價格普遍能超過6000。

我們取值5600作為當年的均值。

10年后的2025年，南龍湖房價又回到了5000-6000區(qū)間時代。

好了，我用了以上的樣本數據，來論證2015年鄭州樓盤房價的真實情況。

匯總下：

1、老鄭東新區(qū)價格范圍：11000——14500。

2、金水北價格范圍：8000——10000。

3、惠濟大北區(qū)價格范圍：8000——10000。

4、高新區(qū)價格范圍：7500——9000。

5、三環(huán)內老城區(qū)價格范圍。兩檔。

A:8500——9500。

B:12000——15000。

6、鴻園片區(qū)價格范圍：8800——10800。

7、白沙組團價格范圍：6800——8500。

8、管南片區(qū)價格范圍：8200——9200。

9、二七新區(qū)價格范圍：6500——8500。

10、航空港價格范圍：6000——7500。

11、南龍湖價格范圍：5000——6200。

12、濱河價格范圍：7200——8200。

看幾個關鍵數字：

1、8857。均價值。

2、。改善盤TOP值。

3、。90%的盤的價格在這個值以下。10000+的盤，很少。

4、8500。50%的盤的價格在這個值以下。

5、7000。7000以下還能買到不少盤。

你們自己答：

2025年鄭州房價，真的跌回10年前了嗎？

你們自己對照這些樓盤目前的二手房房價（均價），不要找最低值，看看是否跌回了當年的開盤價（購買價）？

你參照當年片區(qū)的均價，再看看2025年現在的新盤價格，真的跌回了嗎？

事實證明：很多人，睜眼說瞎話

本文完。