「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

小助手V：xa-fangge，咨詢(xún)，買(mǎi)房，裝修，投稿私信聯(lián)系。

上周日，團(tuán)結(jié)村的保億潤(rùn)園開(kāi)盤(pán)，地方選在了浐灞的喜來(lái)登，11月的深秋，戶(hù)外已入冬，室內(nèi)卻熱鬧異常，430人，盯著100來(lái)套房子，激烈搖號(hào)。

一邊是新房連跌14個(gè)月的處境，一邊是火熱搖號(hào)的現(xiàn)場(chǎng)，買(mǎi)房的人樂(lè)在其中，不買(mǎi)的人問(wèn)號(hào)不斷，這沖突嗎？不沖突。

（保億潤(rùn)園搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)）

我瞅了眼現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的身份證開(kāi)頭，411、412、610、612、620、622都有，對(duì)應(yīng)的城市有河南許昌、駐馬店、西安、甘肅天水、平?jīng)?，誰(shuí)在西安買(mǎi)房，一目了然。

保億潤(rùn)園之前，隔壁的綠汀芳菲，高鐵新城的翰林府，白樺林曉，書(shū)香也相繼搖號(hào)，沉寂了這么多年，城北當(dāng)真是出息了！

寒意漸濃

保億搖號(hào)的兩天前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局例行公布今年1-10月房地產(chǎn)情況，不出所料，開(kāi)發(fā)投資，施工面積，新開(kāi)工面積，竣工面積，銷(xiāo)售面積，開(kāi)發(fā)商到位資金等指標(biāo)，還在清一色下降。

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

全國(guó)樓市的蕭條，如同這個(gè)早到的冬天一樣，仍是陣陣寒意。

具體到西安，新房?jī)r(jià)格已連續(xù)14個(gè)月下降， 環(huán)比降0.8%，同比降5.2%，是2014年以后的新低。

大家體感上的房?jī)r(jià)，也呈現(xiàn)出全城一盤(pán)棋，一起搶剛需的場(chǎng)景，15000+的房?jī)r(jià)，高新，曲江，航天，未央，碑林，雁塔，長(zhǎng)安，港務(wù)都有新房在賣(mài)。

久違的特價(jià)房，工抵房，實(shí)景現(xiàn)房又重出江湖，開(kāi)發(fā)商更是抓住“四代住宅”這個(gè)翻盤(pán)夏險(xiǎn)招瘋狂內(nèi)卷，將贈(zèng)送面積拉爆。

再看二手房，數(shù)據(jù)更難看一些，環(huán)比下跌1.2%，同比下跌7.4%，西安已連續(xù)下跌23個(gè)月。

掛牌量上，僅貝殼對(duì)外展示的房源，最新數(shù)據(jù)已超過(guò)17萬(wàn)套，貝殼并非市場(chǎng)全部，算上其他中介品牌，獨(dú)立門(mén)店的房源，西安整體二手房掛牌量來(lái)到了新高度。

（來(lái)源：貝殼二手房）

新房的產(chǎn)品分流，二手的數(shù)量擠壓，讓一眾房東再也坐不住了，已經(jīng)不是要不要賣(mài)房的問(wèn)題，而是下決心賣(mài)，賣(mài)不掉的難題。

由此誕生了當(dāng)下流行于網(wǎng)絡(luò)的最低價(jià)成交模式，房東苦不堪言，但也無(wú)可奈何。

航天的純改善大戶(hù)型，曲江的剛需二手房，港務(wù)的非奧體區(qū)域，以及外圍的灃東，灃西，秦漢，空港等區(qū)域，二手房成交價(jià)不斷走低。

雖然所有人都在關(guān)心，什么時(shí)候是底，但現(xiàn)狀卻是加速筑底，即還沒(méi)到底，無(wú)論是真實(shí)需求，還是購(gòu)買(mǎi)預(yù)期，如今的房子和五年前的房子，已經(jīng)不是一個(gè)東西。

此種處境，不止西安，自樓市步入深度調(diào)整期后，全國(guó)諸多城市都在相同的處境，西安得益于老秦人愛(ài)吃面，普遍反映慢的緣故，直到2025年11月的今天，寒流才到了這里。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

下行遇冷，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，但樓市分化，新房和二手的實(shí)際處境，卻并不相同。

新房似火

這種寒潮之下，要么抱團(tuán)取暖，要么火苗獨(dú)秀，對(duì)于西安這個(gè)1300多萬(wàn)的人的大城市而言，底子擺在這里，雖然樓市已不是吃大鍋飯的時(shí)代，但如今兩極分化，新房的日子還是好過(guò)一些。

從年初的招商西安璽開(kāi)始，再到金茂璞逸高新、邦泰曲江觀宸、翰林府、白樺林曉，白樺林書(shū)香，綠城潤(rùn)百合，綠汀芳菲、保億潤(rùn)園，金茂貝好家幸福曉棠等，逆市之下，還是有紅盤(pán)的。

（10月西安商品房成交統(tǒng)計(jì)）

有的賣(mài)位置，有的賣(mài)價(jià)格，有的賣(mài)贈(zèng)送，有的賣(mài)故事，在各自的曲江，經(jīng)開(kāi)，未央片區(qū)撐起一片天。

招商西安璽四開(kāi)四罄的故事，甚至都走出了西安，傳到了全國(guó)，引來(lái)全國(guó)同行參觀。

從上述的案例里，也不難看出開(kāi)發(fā)商逆市賣(mài)新房的幾個(gè)套路：

首當(dāng)其中的就是升標(biāo)，大門(mén)，會(huì)所，外面三件套從2024年的差異化優(yōu)勢(shì)，已變成今年的賣(mài)房標(biāo)配，即便會(huì)所維護(hù)難，即便立面有降標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，但作為姣好的營(yíng)銷(xiāo)道具，三件套依然讓不少人上頭。

三件套之外，百米大門(mén)，名貴苗木，奢石點(diǎn)綴，飛瀑水景這些豪宅標(biāo)配的場(chǎng)景，也被搬到了百平剛需小區(qū)里，讓原本就沖動(dòng)買(mǎi)房的剛需，更加上頭。

面子多件套給到位以后，戶(hù)型更是卷到?jīng)]變，很多人可能對(duì)四代住宅不感冒，但還是會(huì)對(duì)贈(zèng)送面積動(dòng)心，原以為的得房率100%已經(jīng)無(wú)敵，沒(méi)想到 120%，甚至 140%也接踵而至。

最典型的區(qū)域，團(tuán)結(jié)片區(qū)，綠汀芳菲，保億潤(rùn)園數(shù)次開(kāi)盤(pán)搖號(hào)的背后，高贈(zèng)送是重要吸引力。

且一個(gè)趨勢(shì)是，同片區(qū)后面世的，戶(hù)型和贈(zèng)送還要更卷，以下是同在團(tuán)結(jié)片區(qū)的 招商 林嶼縵島。

建面約139㎡，甚至做到了五室兩廳三衛(wèi)，最大使用面積約209㎡，走進(jìn)房子，東西南北都是贈(zèng)送面積。

即便不算露臺(tái)的贈(zèng)送面積，室內(nèi)全景艙客廳，多套房朝南，獨(dú)立玄關(guān)，全明五室的格局，也讓人恍惚。

同樣預(yù)算，這種戶(hù)型一旦面世，很多人就看不進(jìn)去二手房了。

最關(guān)鍵的是，這種面子升級(jí)和戶(hù)型贈(zèng)送，還都在主城區(qū)內(nèi)，過(guò)去外圍產(chǎn)品新，主城地段好，大家還有差異。

如今主城區(qū)團(tuán)結(jié)片區(qū)，幸福林帶，西電片區(qū)，西部大道也在扎堆供地，也是低容積率，也是小高層，配套齊全，地價(jià)，房?jī)r(jià)還更低。

以團(tuán)結(jié)片區(qū)為例，綠城，招商，保億，龍翔這樣賣(mài)，讓周邊萬(wàn)科，中南，恒大，華遠(yuǎn)的二手房承受巨大壓力。

至于名校+，更是成為新房標(biāo)配，鐵一系，高新系，師大系，愛(ài)知系四處賦能，助力新房銷(xiāo)售，雖然含金量有限，但作為錦上添花綽綽有余。

預(yù)算少想買(mǎi)大房子，預(yù)算少想買(mǎi)有面子的房子，預(yù)算少想在主城區(qū)買(mǎi)房子，預(yù)算少想買(mǎi)帶名校的房子。

這幾個(gè)剛需的幾個(gè)痛點(diǎn)，被開(kāi)發(fā)商拿捏的死死的！

這一套組合拳下來(lái)，但凡有買(mǎi)房意向，且預(yù)算充足的，基本都流向了新房。

不出意外，接下來(lái)的西部大道，西電片區(qū)，幸福林帶，也會(huì)復(fù)制相同路徑，這種超出常規(guī)，過(guò)度的產(chǎn)品升級(jí)，成為逆市里，西安新房的余溫保證。

二手遇冰

相比較新房多方位的保溫續(xù)命，二手房的處境則要困難很多，有拯救機(jī)會(huì)，但無(wú)人來(lái)救，應(yīng)了那句從來(lái)只有新人笑，有誰(shuí)聽(tīng)到舊人哭。

首當(dāng)其中，就是不斷增長(zhǎng)的二手房掛牌量，自2022年開(kāi)始，貝殼二手掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，至2024年10月，達(dá)到14萬(wàn)套，一年后的現(xiàn)在，又達(dá)到17萬(wàn)套。

三年時(shí)間，尤其是限售放開(kāi)后，西安超七萬(wàn)套的新增掛牌量，給了房東巨大的心理壓力，尤其是當(dāng)年投資買(mǎi)，交付后空置不住的，留也不是，賣(mài)也不是，左右為難。

尤其家門(mén)口的新房，價(jià)格相當(dāng)?shù)那闆r下，贈(zèng)送面積更大，房子更新，花樣更多的時(shí)候，原本二手房還能靠學(xué)區(qū)，地段，現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

但如今地段，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)沒(méi)有，產(chǎn)品又明顯落后，唯一能做的只有降價(jià)，降的比新房還低，依靠?jī)H存的性?xún)r(jià)比。

高贈(zèng)送本身，對(duì)新房是賣(mài)點(diǎn)，但對(duì)周邊二手是絕對(duì)的沖擊，尤其是2025年后，陽(yáng)臺(tái)，飄窗等室內(nèi)空間的大面積贈(zèng)送后。

同樣的143㎡，新房實(shí)得面積超200㎡，二手刨去公攤也僅有110㎡，送9㎡可能無(wú)感，但超數(shù)倍的面積，很難不讓普通人心動(dòng)。

這也是為什么團(tuán)結(jié)村諸如保億潤(rùn)園，招商林嶼縵島上市后，背刺萬(wàn)科幸福里，中南君啟，華遠(yuǎn)楓悅，幸福林帶諸如幸福曉棠上市后，背刺龍湖天曜，融創(chuàng)東方宸院。

有一點(diǎn)新能源與傳統(tǒng)油車(chē)的意思，前者不是所有人都接受，比亞迪，蔚來(lái)，理想，小鵬的占有率足夠高以后，大眾，本田，甚至寶馬，奔馳都得降價(jià)。

激增掛牌與新房沖擊后，二手房東要想快速離場(chǎng)，目前有且唯一的辦法，就只剩小區(qū)最低價(jià)成交了，更低的單價(jià)形成性?xún)r(jià)比的護(hù)城河。

二手從來(lái)都是大難臨頭各自飛，所謂業(yè)主保價(jià)，不賣(mài)本身，沒(méi)有成功案例，只有首套最高價(jià)，越賣(mài)越便宜的現(xiàn)狀，至少在當(dāng)下這個(gè)漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)下行期，就是這樣。

對(duì)房東而言，脫離中介，也少有獨(dú)立賣(mài)房的能力，更不像開(kāi)發(fā)商是一個(gè)有組織的團(tuán)體，很多人習(xí)慣了上行時(shí)候別人排隊(duì)來(lái)看房的處境，如今房子掛半年，沒(méi)人問(wèn)，也沒(méi)了辦法。

一旦長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人問(wèn)，就只剩價(jià)格比拼了，上一套180萬(wàn)，這一套就是170萬(wàn)，惡性循環(huán)，直到周邊170萬(wàn)新房上市，沖擊后繼續(xù)降價(jià)。

當(dāng)然有人會(huì)說(shuō)，可以不賣(mài)，就不存在虧損，這個(gè)角度也是成立的，自住都是體驗(yàn)，不住都是成本，房子迭代是市場(chǎng)產(chǎn)物，但什么樣的房子自己滿(mǎn)意，也是個(gè)人選擇。

高贈(zèng)送的四代住宅會(huì)在短期和業(yè)主情緒上有巨大沖擊，但西安的存量仍是普通低贈(zèng)送，高公攤的高層。

是房子就有需求，高層面世后，多層依舊存在，大家在各自的圈子和購(gòu)買(mǎi)群體里也是相安無(wú)事。

房子畢竟是資產(chǎn)，西安畢竟是大城市，有1300多萬(wàn)人口，是有價(jià)值的，如今盲目賣(mài)房，跟風(fēng)降價(jià)，并不可取。

加速筑底

所以，房?jī)r(jià)連跌和搖號(hào)本身并不沖突，樓市的二八效應(yīng)已經(jīng)非常明顯，新房連跌14個(gè)月，但新房里還有搖號(hào)的紅盤(pán)，二手連跌23個(gè)月，但降價(jià)依舊不愁房子賣(mài)不出去。

唯一的砝碼，就是價(jià)格，也應(yīng)了那句沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的房?jī)r(jià)。

地產(chǎn)有時(shí)候就像一桌四人麻將，誰(shuí)坐在牌桌上并不重要，桌子一直有人打牌很重要，畢竟，莊家通吃。

而現(xiàn)在，是選手的換座時(shí)間，正是煎熬的時(shí)候，拼定力，更拼智慧！

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作者：晴明

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