太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

2018年后，太原綜改區(qū)出現(xiàn)恒大、寶能兩個(gè)千畝大盤，造城路能走多遠(yuǎn)？ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

汾東商務(wù)區(qū)｜寶能七折拍????

汾東大街，太原下一個(gè)十年的城建奇跡。

無論是恒大金碧天下，還是寶能城，都曾是樓市的“領(lǐng)跑者”，千畝造城的“弄潮兒”，開盤十幾億元，年銷售額二三十億元，省市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。

其中，寶能城因臨近汾河和地鐵2號(hào)線，路網(wǎng)更加完善，規(guī)劃建設(shè)更為宏大，不僅僅是住宅項(xiàng)目，更是締造比肩長風(fēng)商務(wù)區(qū)區(qū)的汾東商務(wù)區(qū)。

寶能城總占地面積約1800畝，總建面約325萬㎡，與招商時(shí)代主場(chǎng)呼應(yīng)，構(gòu)建產(chǎn)城融合的標(biāo)桿，智慧城市的典范，可惜伴隨著寶能用地的拍賣，這些規(guī)劃俱往矣。

2025年11月，重慶市第五中級(jí)人民法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》將于2025年11月18日10：00時(shí)起至2025年11月19日10：00時(shí)止對(duì)以下標(biāo)的物按現(xiàn)狀依法進(jìn)行公開整體拍賣。

地塊位于太原市小店區(qū)東至規(guī)劃路，南至東橋村、西橋村，西至大運(yùn)路，北至鞏家堡；小店區(qū)太茅東路以東，人民路以西，二號(hào)線以南，四號(hào)線以北；小店區(qū)汾東南路兩側(cè)、規(guī)劃路以北的共計(jì)10宗國有建設(shè)用地使用權(quán)。

公開文件中：13宗土地標(biāo)的評(píng)估價(jià)：298359.71萬。但此次涉及拍賣的僅有10宗用地，10宗用地累計(jì)評(píng)估價(jià)231449.02萬元，整體起拍價(jià)：162014.314萬元。

上述10宗用地原屬于寶能集團(tuán)旗下的太原寶能泰豐置業(yè)有限公司，也是重慶信托晉陽1號(hào)集合信托計(jì)劃的底層資產(chǎn)。

NO. 1｜寶能城的發(fā)展軌跡！

2018年，樓評(píng)君服務(wù)的招商蛇口確定在汾東商務(wù)區(qū)和中正地產(chǎn)聯(lián)合拿地。同年，寶能也成為太原重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。

2019年，寶能太原拿地，以8.93億元拿三宗用地共計(jì)181.5畝；2020年6月開盤勁銷約14億元，隨后豪擲73億元拿下9宗用地1675.62畝，構(gòu)建寶能城千畝藍(lán)圖。

當(dāng)時(shí)看寶能，手筆要比招商蛇口更有“魄力”，然而好景不長，2021年，寶能城陷入停工，自此本應(yīng)該大展宏圖的太原寶能城明珠暗投——再無生機(jī)。

接下來的幾年，恒大金碧天下和寶能城更多的是如何保交房，2024年將北區(qū)已售的項(xiàng)目交付，2025年也有部分交付。后續(xù)的開發(fā)只能再等新的“掌舵人”！

NO. 2｜寶能城的土地“查封”！

寶能城的主要融資為重慶信托和山東信托，其中山東信托本金更多。

在寶能城陷入停工危機(jī)后，2023年相關(guān)信托公司就啟動(dòng)過寶城城七宗土地出讓權(quán)的拍賣，后續(xù)此事并未推進(jìn)，此次法拍基本屬于當(dāng)時(shí)流程的延續(xù)。

2025年4月太原規(guī)資局發(fā)布寶能城項(xiàng)目地塊查封公告【涉嫌刑事犯罪】。

編號(hào)為：晉(2021)太原市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0078973號(hào)；第0018121號(hào)；第0018147號(hào)；第0018152 號(hào)；第0078973號(hào)；第0074470號(hào)；第0074471號(hào)的地塊。

NO. 3｜寶能城土地法拍影響！

寶能城，土地七折流拍，某種程度上說明了樓市的信心不足。

由此可見，僅從土地端看，該區(qū)域房?jī)r(jià)至少下行10%【通常土地成本約占房?jī)r(jià)30%】，故而寶能城即便重啟，房?jī)r(jià)從土地端要下跌10%。

其次，結(jié)合寶能城原房?jī)r(jià)是建立在宏大的規(guī)劃藍(lán)圖上，未來的兌現(xiàn)基本概率性不大，則相關(guān)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)下行預(yù)計(jì)也有5-8%的空間。

第三，錦繡汾東的保障房即將入市，其單價(jià)僅為5000-5500元的裝修房，雖然保障房并非人人能中簽，但對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)有5%左右的波動(dòng)影響。

結(jié)合太原汾東大街北側(cè)近期土拍市場(chǎng)因故終止，寶能城片區(qū)的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)降幅將會(huì)達(dá)到20-25%，現(xiàn)在預(yù)估000-8500元左右。

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