經(jīng)濟上行時趨于平靜，經(jīng)濟承壓時孕育機會：長期以來，“逆周期”都是不良資產(chǎn)板塊的鮮明特征。近年來，隨著國內(nèi)部分行業(yè)和企業(yè)步入調(diào)整期，不良資產(chǎn)也出現(xiàn)了新的機會。在此背景下，仲量聯(lián)行發(fā)布《從當前不良資產(chǎn)市場環(huán)境再論不良債權(quán)的專業(yè)評估》報告，旨在為市場參與各方更加科學、專業(yè)地評估不良債權(quán)的真實價值提供參考。

報告認為，當前不良資產(chǎn)市場正處于“認知重構(gòu)”的關(guān)鍵階段。市場情緒分化顯著，“寒冬論”與“回暖說”并存，反映出市場或已接近底部，亟待回升。雖然政策端鼓勵盤活存量，不良資產(chǎn)市場流動性有所改善，但買方出于投資風險考慮，傾向于“撿便宜”，賣方急于出清卻不愿折價，分歧越大，定價偏差越顯著，這為專業(yè)的價值投資者帶來絕佳的入場機會。

與此同時，當前市場參與方面臨“錢多、好項目少”的局面：資本端資金充裕卻缺乏優(yōu)質(zhì)標的，在資產(chǎn)端，大量債權(quán)存在產(chǎn)權(quán)瑕疵、司法障礙或去化困難的問題，導致“好債權(quán)荒”與“流動性堰塞湖”同時存在。歸根結(jié)底，這一局面正是因?qū)I(yè)化不足導致的“價值錯配”。隨著市場認知的轉(zhuǎn)變，通過債務(wù)重組、產(chǎn)業(yè)導入等手段，不良資產(chǎn)有望被重塑為具備經(jīng)營潛力的再生資產(chǎn)，因此不良資產(chǎn)正在擺脫“風險包袱”的標簽，成為可修復的價值載體。

案例1“改”出來的價值

例如某二線城市爛尾商業(yè)項目，因開發(fā)商資金鏈斷裂形成不良資產(chǎn)。雖面臨查封、停工等復雜情況，但項目區(qū)位優(yōu)越、消費基礎(chǔ)扎實。引入產(chǎn)業(yè)資本改造為“潮流商業(yè)+長租公寓”后，最終回收率超120%，遠高于清算估值。

報告指出，圍繞不良資產(chǎn)的處置，“傳統(tǒng)優(yōu)化 + 創(chuàng)新突破”的雙軌格局正在形成。不良資產(chǎn)的處置往往需要“對簿公堂”，即訴訟追償、司法拍賣，這一處置方式仍是主流，但行業(yè)正通過“訴調(diào)結(jié)合”、“預重整介入”*等機制提高處置效率；同時，“產(chǎn)業(yè)賦能重組”與“特殊機遇基金”打開了創(chuàng)新路徑——

· 產(chǎn)業(yè)賦能重組以“債權(quán)+股權(quán)”結(jié)合，引入運營方對資產(chǎn)進行功能再造，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、問題企業(yè)的價值重塑與增值退出。

· 特殊機遇基金即由專業(yè)機構(gòu)發(fā)起的專項基金，通過專項基金市場化折價收購債權(quán)包，采取盡調(diào)識別、重組修復、結(jié)構(gòu)優(yōu)化等手段實現(xiàn)價值提升，再通過NPL ABS（不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或REITs退出。

案例2 扭虧為“營”

某商業(yè)地產(chǎn)常年虧損，通過為其引入運營方，將項目升級為社區(qū)中心或科創(chuàng)園，租金穩(wěn)定后出售或證券化退出，這一過程便將不良債權(quán)轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的創(chuàng)收資產(chǎn)，實現(xiàn)“回收+增值”雙重收益。

*指的是通過訴前調(diào)解（訴調(diào)結(jié)合）來解決企業(yè)糾紛，并在必要時由法院介入預重整程序。預重整是介于庭外重組和正式破產(chǎn)重整之間的一種制度，它允許在正式破產(chǎn)前進行司法指導下的重組協(xié)商，從而提高重組效率和成功率。

在不良資產(chǎn)的處置上，資產(chǎn)選擇決定成敗，市場篤信“確定性比收益更重要”。因此，“避險”仍舊是市場的關(guān)鍵考量：資金更加偏好現(xiàn)金流穩(wěn)定、抵押充足的一線核心區(qū)資產(chǎn)或分散化零售債權(quán)，以確保確定性回報；與此同時，資金也在“逐浪”風口，通過布局地方城投、上市公司重整及新能源、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)，捕捉周期復蘇與行業(yè)成長帶來的溢價機會。整體來看，不良資產(chǎn)處置正從“單一回收”走向“金融工具化與產(chǎn)業(yè)協(xié)同化”的系統(tǒng)性創(chuàng)新階段。

報告指出，隨著不良資產(chǎn)的處置邏輯從“價格博弈”走向“價值創(chuàng)造”，純粹以法律或財務(wù)背景為主的從業(yè)人員已經(jīng)難以勝任全新任務(wù)，優(yōu)秀的“操盤手”需要具備產(chǎn)業(yè)認知、資源整合能力和風險定價能力。

此外，數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)滲透到不良資產(chǎn)處置的全流程，如AI篩選債權(quán)、大數(shù)據(jù)信用核查到“回收率預測引擎”與監(jiān)控租金變化和維護情況的數(shù)字工具，能夠在降本增效的同時助力資產(chǎn)價值重塑。

最后，保險資金、REITs管理人及產(chǎn)業(yè)資本紛紛入場，擴大了不良資產(chǎn)領(lǐng)域的生態(tài)圈。新生態(tài)也帶來了全新視角和治理方式?！镀飘a(chǎn)法》修訂與個人破產(chǎn)試點從制度層面提升了市場透明度與執(zhí)行效率。

當前，不良資產(chǎn)市場正處于復雜且微妙的演化階段，盡管市場周期判斷尚不明朗，但可以確定的是，行業(yè)結(jié)構(gòu)正在深度調(diào)整，由單純的供需失衡轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性分化，粗放式的資產(chǎn)出清已然不適用當前的市場環(huán)境。為了深度且精準地挖掘不良資產(chǎn)領(lǐng)域的獨特投資價值，仲量聯(lián)行基于多年專業(yè)實踐和對領(lǐng)先投資機構(gòu)的深度訪談，在今年連續(xù)發(fā)布“不良資產(chǎn)”系列研究內(nèi)容，為市場參與者提供專業(yè)洞見，助力各方在市場變化中甄別機遇，把握價值。

· 《基于價值重塑的不良資產(chǎn)》系統(tǒng)梳理不良資產(chǎn)的定義邊界與核心分類，深入解析不同情境下的估值方法論與實踐要點；

· 《掘金不良資產(chǎn)市場：專業(yè)估值驅(qū)動的價值重塑與風險量化》通過實證分析建立可量化的風險評估框架，為特殊資產(chǎn)的價值重構(gòu)提供專業(yè)路徑；

· 《從當前不良資產(chǎn)市場環(huán)境再論不良債權(quán)的專業(yè)評估》，為市場參與各方更加科學、專業(yè)地評估不良債權(quán)的真實價值提供參考。

*本文標題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作