濃眉大眼的萬(wàn)博，要進(jìn)化了。

最近，和樾府五期成交了一相當(dāng)爆炸的房源，單價(jià)高達(dá)5.7萬(wàn)/平，總價(jià)超過(guò)800萬(wàn)。

很多朋友說(shuō)，之前和樾府不是一直在4-5萬(wàn)/平，怎么突然蹦出個(gè)這么貴的？

這是萬(wàn)博和樾府五期首套成交的二手。

之前沖8萬(wàn)/平的萬(wàn)博270平大平層，也放在了五期，換句話說(shuō)這個(gè)組團(tuán)是有豪宅基因的。

整個(gè)和樾府最中心的位置，南向望中央公園，容積率也低。從一開(kāi)始的交標(biāo)、立項(xiàng)、外立面、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等等，五期都是最特殊的一塊。

這就是萬(wàn)博過(guò)去的天花板組團(tuán)。

五期開(kāi)盤的時(shí)候，價(jià)格也要去到6萬(wàn)+，140算是五期內(nèi)部的小戶型了，

換句話說(shuō)，即便是賣到5.7萬(wàn)/平，業(yè)主也大概率是小虧的。

這個(gè)價(jià)格貴嗎？

旁邊萬(wàn)博和臻141平超新規(guī)戶型，均價(jià)650萬(wàn)+，單價(jià)4.6萬(wàn)/平，低樓層還能更便宜。

相同教育配套的長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府，新規(guī)戶型140平，也是800萬(wàn)+。

換句話說(shuō)，和樾府這套舊規(guī)二手，比周邊新規(guī)新房賣的還要高。

當(dāng)然，這也是和樾府有史以來(lái)TOP3貴的二手，今年和樾府還賣了兩套同價(jià)格的一期大平層。

此前，和樾府一期的165平，成交價(jià)950萬(wàn)，單價(jià)約5.74萬(wàn)/平；還有一套194平，出售單價(jià)也在5.7萬(wàn)/平左右。

現(xiàn)在的和樾府有相對(duì)比較明顯的趨勢(shì)。

我們和中介聊了一下，和樾府的幾個(gè)組團(tuán)分化趨勢(shì)在，但價(jià)差不算很大。

一期，板樓產(chǎn)品價(jià)格能站穩(wěn)5萬(wàn)+，還能沖到5.7萬(wàn)，也是比較好出手的。

三期，靠近大馬路，在價(jià)格上會(huì)有劣勢(shì)，也因此不少剛改客戶認(rèn)為更有性價(jià)比買入。

四期，房源掛出來(lái)的比較少，成交了一套4.5萬(wàn)/平其實(shí)超出預(yù)期，業(yè)主整體預(yù)期沒(méi)那么低。

二期，則在5萬(wàn)左右/平，雖然望花園，但還有個(gè)配建政府房源，小戶型也掛牌的多，未來(lái)有出貨價(jià)格壓力。

此前，廣交所房產(chǎn)公示掛出來(lái)的“人才房”華頌公館也在二期，總價(jià)最低的一套為約61平單位，總價(jià)約247萬(wàn)元。

這一點(diǎn)，還是會(huì)殺和樾府價(jià)值的，一個(gè)是總價(jià)低，另一個(gè)是無(wú)論做公租房出租，還是對(duì)外出售，與和樾府一開(kāi)始的預(yù)期是有違背的，。

不過(guò)，算下來(lái)單價(jià)也要4萬(wàn)多+，還是60平一房一衛(wèi)，實(shí)際上并不便宜，只是面積小、總價(jià)低。

整體來(lái)看，和樾府的價(jià)格都還算穩(wěn)健，且去化數(shù)據(jù)和看房量都不低。

其實(shí)不少萬(wàn)博新盤的買家，早期買入之時(shí)對(duì)比的都是和樾府。

比如說(shuō)，我們有一個(gè)最終買了萬(wàn)博悅府123平的粉絲，也是對(duì)比過(guò)和樾府一期望花園的131平，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)680萬(wàn)左右。

最后覺(jué)得，學(xué)校不確定、戶型不是新規(guī)，所以選擇了悅府，他對(duì)和樾府也是很滿意的，買了之后還說(shuō)要是業(yè)主能更便宜一點(diǎn)，估計(jì)就買了。

和樾府的市場(chǎng)認(rèn)可度是一直在，學(xué)校確定后價(jià)格也基本穩(wěn)住了。

比如說(shuō)，此前一套法拍房曾引發(fā)98輪競(jìng)價(jià)哄搶，拍出了610萬(wàn)，單價(jià)4.7萬(wàn)/平，與多數(shù)法拍房無(wú)人問(wèn)津形成鮮明對(duì)比，印證了市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值的共識(shí)。

尤其是在價(jià)格上，相比老黃埔的城市之光，門檻在5萬(wàn)/平，普遍在4萬(wàn)左右，萬(wàn)博和樾府進(jìn)入二手市場(chǎng)后的表現(xiàn)，已經(jīng)是贏了。

最核心的不同，在于兌現(xiàn)能力以及市場(chǎng)環(huán)境。

萬(wàn)博的兌現(xiàn)能力，和樾府上了東風(fēng)東+廣雅的戰(zhàn)車之后，已經(jīng)是超級(jí)六邊形戰(zhàn)士了，無(wú)論是環(huán)境、教育、通勤、商業(yè)等等，都能拿到高分。

而且，還有長(zhǎng)隆超級(jí)樂(lè)園作為一個(gè)頂級(jí)遛娃場(chǎng)所存在，開(kāi)個(gè)年卡能和動(dòng)物做朋友。

萬(wàn)博在基本面上是穩(wěn)穩(wěn)的第一梯隊(duì)了。3+7+18+天河城+萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)+四海城+山姆+K11S+長(zhǎng)隆樂(lè)園，還有補(bǔ)作業(yè)上的番廣附+東風(fēng)東+廣雅。

之前是教育選老黃埔，商業(yè)選萬(wàn)博，現(xiàn)在萬(wàn)博已經(jīng)把這塊補(bǔ)上了，老黃埔還在路上。

最關(guān)鍵的是，這些配套不用等，所見(jiàn)即所得。

其次，是市場(chǎng)環(huán)境，萬(wàn)博新盤整體還是延續(xù)和樾府的路子，做下來(lái)都還是偏改善的，價(jià)格也相對(duì)比較穩(wěn)。

萬(wàn)博和樾府7萬(wàn)多的270平大平層，還有萬(wàn)博悅府的300平大戶型。

雖然受到了不小的質(zhì)疑，但去化效果都還算很不錯(cuò)。

一方面，番禺人買房是愿意為了好房子支付溢價(jià)，其生活氛圍會(huì)相對(duì)輕松一點(diǎn)，沒(méi)有其它區(qū)那么緊繃。

另一方面，番禺民營(yíng)企業(yè)強(qiáng)，在一些高端居住上的地緣客，是有優(yōu)勢(shì)的。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，番禺屬于是分化極大的，hand hands,loud louds。

比如說(shuō)，總價(jià)過(guò)2000萬(wàn)的別墅成交，番禺還是很活躍的，尤其是萬(wàn)博，要價(jià)也高，“大隱隱于市”。

從配套上來(lái)說(shuō)，萬(wàn)博已經(jīng)完成了基本面的搭建，但如果要進(jìn)一步站穩(wěn)到6萬(wàn)/平的價(jià)格，是有壓力的。

一個(gè)很重要的原因是，缺少一些關(guān)鍵元素的支撐。

比如說(shuō)，琶洲，產(chǎn)業(yè)+企業(yè)總部+江景。

金融城，珠城向東+南向江景。

白鵝潭，萬(wàn)象城+三江江景+三館合一。

萬(wàn)博，是沒(méi)有能拉價(jià)格的天然因素和配套，大部分都是靠后天努力達(dá)成的。可以成為全明星，但想當(dāng)超巨僅憑努力還不行。

這部分得靠規(guī)劃解決。萬(wàn)博有嗎？有，但好像不太夠。長(zhǎng)隆樂(lè)園改造，還有三期AB地塊的南中軸公園建設(shè)，好像和上述幾個(gè)比起來(lái)，還是不夠意思。

看看白鵝潭，今年又能放煙花了，去年花了1400萬(wàn)，一分鐘燒掉31萬(wàn)，說(shuō)不羨慕是假的。

僅僅靠后天的產(chǎn)品，很難跑出完全獨(dú)立的行情。

中介透露，前段時(shí)間，和樾府有一套203平的/掛牌價(jià)不到1300萬(wàn)，折合單價(jià)6萬(wàn)+。

五期豪宅的5.7萬(wàn)/平和一期194大平層的5.7萬(wàn)，以及近兩年萬(wàn)博悅府穩(wěn)定全廣州TOP3的銷量，在底部的確是有支撐的。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博，還是抗住了。