提到通州樓市，就繞不開位于北運河?xùn)|岸的副中心新盤運河玖院，一期三個地塊9月中旬入市，推出764套房，現(xiàn)在兩個月過去了，簽約量611套，網(wǎng)簽均價61542元/平，去化率79%；

10月底加推2棟150平起的大戶型樓棟，74套房，目前不到一個月網(wǎng)簽28套，網(wǎng)簽均價67773元/平，網(wǎng)簽率37%；至此玖院一期的848套，已經(jīng)網(wǎng)簽639套，網(wǎng)簽率75%，今年我印象中能在短時間內(nèi)網(wǎng)簽率達到這個數(shù)據(jù)的新房只有功德寺兩兄弟和門頭溝長安華曦府。

先說的好的一面，這幾個盤之所以賣的快賣得好，有以下幾個原因。

1.板塊內(nèi)無競品，且是區(qū)域內(nèi)迭代升級的商品房。

玖院是運河?xùn)|岸第一個四代好房子，之前的梨園，東小馬，甚至物資學院賣房都在宣傳服中心概念，和這些項目相比，玖院算是正根的副中心樓盤了。

功德寺和樾望云和玉鳴也不必多說了，毗鄰上地軟件園，售樓處開放初期就一直在宣傳上地學區(qū)，繼四季青，樹村新房入市熱銷，海淀3年后又迎來改善新盤，和周邊二手房相比，雖然得房率沒有顯著提升，但還是同步了當下主流的戶型設(shè)計。

長安華曦府，地處橋戶營，有s1軌道交通，也有現(xiàn)成商業(yè)，屬于配套完善度較好的新盤，這就贏了不少期房，年初入市，區(qū)域內(nèi)沒有競品，低總價小戶型，大面寬初改，以及終極改善大四居都做了，再加上直接又北京市占率最高的大中介全城推廣。

2.價格才是硬道理

地段，產(chǎn)品是一方面，這三個盤入市節(jié)點都趕上了北京市場的“至暗時刻”，如果說功德寺還能沾上930政策疊加年初“小陽春”旺季的順風車，朝棠和玖院則是在市場全年都在下滑走勢中走出獨立行情的“逆勢股”了。

功德寺11萬左右的售價，和二手房比沒有太高溢價，和后入市的朱房村比，也低于那里13萬的售賣預(yù)期，加上做了少量小戶型和大量初改面積房源，從小白之前看到樣板間和戶型產(chǎn)品后直播中也提到，就是倆改善盤，談不上豪宅，從價格來看也沒有全都頂著115000的價格去賣，還是出現(xiàn)不少低于這個上限價格的房子的。

長安華曦府，也是高報低賣的代表盤，售樓處開放宣傳這里的指導(dǎo)價曾經(jīng)高達6萬，對外宣傳報價5萬，和3年前略顯荒蕪的四道橋新盤直接pk，最終開盤價格折后45000左右，還有不少4萬出頭的房源，要知道當時周邊次新商品房也就這個價格了。

運河玖院，也是如此，產(chǎn)品首次面世，7萬的入市價就不絕于耳，當時我想這甜蜜的是瘋了吧，直到開盤前夕，為了鎖客，置業(yè)顧問開始陸續(xù)釋放折扣，n個99折，小戶型大戶聽差異化單價，最終還是有不少人買入價在6萬上下，觀景大戶型單價更高一些，但這個價格，也有不少人問我，周邊有頭些些年入市的新房好樓層特價4萬+，小白怎么看？我接著往下碼字。

再說說我的擔憂。

這位朋友提到的樓盤，叫金融街武夷融御，一期20年年中開盤，印象中到年底網(wǎng)簽就達到了80%以上了，在口罩期間是妥妥的熱銷盤，當時的均價在63000左右，近期成交價71平中層純南2居單價42000，成交價301萬。算上房貸利息，中介費，軟裝成本，物業(yè)，供暖，稅費等額外成本，200萬沒了，且二手房很難成交。

除了市場因素外，這個項目從新房變?yōu)槎址空J可度一般，我個人認為有以下兩點原因。

1.新房二手房銷售不能混為一談。

融御入市時期，趕上通州供地有限，尤其是大品牌開發(fā)商在售項目寥寥無幾，又是副中心板塊的新房，小戶型為主，周邊珠江闕，萬國城moma都是大戶型改善產(chǎn)品，和玖院一樣沒有競品。

但變?yōu)槎?，物業(yè)得房率干不過百合灣，交通干不過運河灣，戶型干不過bobo，價格視野拼不過京貿(mào)，配套又不如武夷花園老舊小。就好比你在你們單位是下棋高手，孤獨求敗，結(jié)果參加通州區(qū)比賽，發(fā)現(xiàn)自己毫無還手之力，一招鮮都用不出來。我能想到優(yōu)點，只剩下一個字，就是“新”了，但這個新還是打了折扣的，畢竟地塊是03年拿的，產(chǎn)權(quán)年限并不新了。

2.產(chǎn)品迭代太快了。

融御還是7開頭的得房率，這個數(shù)值放在東西海還可能占個稀缺屬性，但放在郊區(qū)，無論是大興房山門頭溝，還是昌平順義，你使用率不到85%，都不好意思拿出來賣了，更別提好房子時代前還有不少80%出頭得房率的新盤也會進入二手市場。

另外，在第四代好房子普遍郊區(qū)洋房化的時代，20層以上的高板商品房，進入二手市場，大家吃過見過，會不會買賬，2梯4戶的高板會不會步塔樓后塵，流通會不會進一步減弱，存疑。

那么問題來了，同樣位于副中心的玖院，將來變?yōu)槎址?，一是價格能否堅挺；戶型整體偏改善，是否好流通？

看到這，有人問通州新房還能買嗎？我認為，能，但你必須接受現(xiàn)實，考慮周全，再簽訂購房合同。

要接受的現(xiàn)實是：

第一，高房價不等于高價值。

新房你賣區(qū)域價格最高，不代表二手房就保值，因為市場是動態(tài)變化的，你周邊其他小區(qū)降了，你也難以幸免；另外，新房受制于監(jiān)管，定價并非完全跟隨市場走勢，所以在售賣時期，讓購房人體會到降價少的錯覺，如果你想知道一個新房的價格變化，其實可以參考新房開盤同期到你計劃購買階段，周邊次新品質(zhì)小區(qū)的價格變化趨勢來估算，是否溢價，值不值得現(xiàn)在購買。

第二，品質(zhì)盲盒，樓市上行時期利潤足品質(zhì)好，賣得好品質(zhì)好，賣得快品質(zhì)好，大開發(fā)商品質(zhì)好的鐵律這2年好像都破了，這個我也沒有好辦法，看命吧，新房你就是為了提升居住面積，就是為了改善現(xiàn)有居住環(huán)境，如果你顧慮品質(zhì)，就去看二手。

第三，買房就是為了住，用我之前直播列的那幾個市場指標，你看看如果數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好了，再提保值，否則別看那些大神算命，我舉個例子，你翻翻所有平臺（如果沒刪的話），23年9月出政策后，多少自媒體喊反彈的，喊大漲的，現(xiàn)在這些媒體又是什么觀點的，再看看去年十一喊漲的媒體，現(xiàn)在又是什么觀點。你如果看預(yù)測買房，不如自己拋硬幣呢，同樣都是50%概率，當然了這是玩笑話。

說完了缺點和建議，聊聊通州這幾個關(guān)注度高的，且產(chǎn)品還行的新房和二手房。

運河玖院、朝棠攬閱和K2百合灣pk。

1.定位與價格

運河玖院：定位為改善及高端改善型住宅，小戶型均價6左右，大戶型65000左右，92平3居總價大約在540萬起，最大也有260平觀景大平層；

朝棠攬閱：主要面向剛需和剛改群體，均價58000，69平的熱銷2+1戶型，一期總價380萬起，二期400萬起，二期改了報規(guī)，增加一期熱銷的69平和86平戶型的占比。

K2百合灣：是一個混合型社區(qū)，包含住宅和商住，二手住宅近期成交價57000，主力戶型81平純南2居460左右，87平南北3居500萬左右，在好房子入市之前，這個項目在通州屬于物業(yè)，品質(zhì)，戶型，得房率等綜合能打的六邊形戰(zhàn)士，87平的戶型實得能到100平以上。

從定位和價格來看，運河玖院偏改善高端，適合副中心工作和周邊二手置換改善，主力成交在500-700萬這個區(qū)間；朝棠攬閱適合朝陽東和通州本地職住通勤，以及通州老城附近置換改善需求，主力成交價格區(qū)間在380-500萬；百合灣剛改社區(qū)，400-500萬的價格區(qū)間。

2.戶型面積

我只放一下三個項目的熱賣戶型。

運河玖院：因為一期整體賣的不錯，我從二手房角度說說我個人認為，自住兼顧流通，好一點的戶型，109平三面寬三居，當然了考慮總價，92平的小戶型肯定更容易流通，但100平出頭的三居，在副中心還是個新鮮事物，90%左右的得房率，既沒有小三居那么擁擠，價格在玖院的銷售體系里相對實惠，除了北臥小點，是一個不錯的全明戶型。

運河玖院二期馬上要開盤了，增加小戶型的占比，有需要資料或安排帶看的可以添加jiayefangtan22，備注“運河玖院”，找小秘書領(lǐng)取資料，預(yù)約看房。

朝棠攬閱：69平兩居半戶型，在新盤供應(yīng)里屬于稀缺戶型，跟二手房2居比戶型，這個面積的南北通透，高得房率戶型也不多見，如果夠不上三居，又想要3居，這個戶型北側(cè)空間或客廳自定義設(shè)計改動一下，也不是不可能。對于預(yù)算有限，但又需要更多房間和空間的家庭來說，是一個上車或過渡的不錯選擇，400萬左右的價格，通州萬達廣場核心地段，又是靠近朝陽的板塊，考慮未來流通，我認為是可以看看的。

二期增加69和86平小戶型的供應(yīng)，400-500萬的房子多了，感興趣也可以找小秘書咨詢。

K2百合灣：87平南北3居，十年前的網(wǎng)紅戶型，87的建面，110平左右的得房，甚至很多家庭改成了4居室使用，缺點就是南向客廳窗戶有點小，但又送了陽臺，還有幾十一個衛(wèi)生間少點。好房子時代，要是新房都這么送，我覺得每個項目還能多賣點房子。

得房率

運河玖院：小戶型得房率約90%，大平層可借助花池贈送實現(xiàn)99%高得房率，但部分地塊因取消花池設(shè)計，得房率會下降。

朝棠攬閱：得房率普遍超90%，89平戶型得房率達96%，通過陽臺、設(shè)備平臺等贈送空間提升實用性。

K2百合灣：每個戶型都有較多贈送面積，實際得房率不輸現(xiàn)在的新房，甚至送的更多。

配套設(shè)施

運河玖院：現(xiàn)有6號線，周邊還有副中心樞紐、S6線（機場快線）等規(guī)劃，還有規(guī)劃中的商業(yè)綜合體、九年一貫制學校和河景公園，整個地塊入住后，配套會好一些。

朝棠攬閱：緊鄰地鐵1號線八通線通州北苑站，實測步行10分鐘可達，在建的22號線開通后，出小區(qū)400米左右就有地鐵永順站了，可以乘坐到達市區(qū)，項目自帶3萬方商業(yè)配套，一河之隔是通州萬達。

K2百合灣：位于通州武夷花園，周邊有芙蓉小學、北京二中，小區(qū)北側(cè)150米為m101線通胡大街站規(guī)劃站點，西側(cè)500米規(guī)劃了22號線運河商務(wù)區(qū)站，現(xiàn)階段離地鐵較遠，最大的商業(yè)配套是東側(cè)800米得華聯(lián)商業(yè)，周邊住宅多，所以小型商業(yè)和餐飲較多。

小區(qū)樓間距

運河玖院：以高板為主，樓間距40米左右，最小樓間距十幾米，采用玻璃幕墻加紅色陶磚外立面，圍合式布局配中央園林，部分臨河樓棟可俯瞰運河景觀，還配備架空層，恒溫泳池、下沉式會所等配套設(shè)施，缺點樓高，密一些。

朝棠攬閱：為11-18層洋房加小高層的低密社區(qū)，樓間距約50-60米，自帶下沉會所，南側(cè)有條小河，目前南側(cè)道路略窄。

K2百合灣：小區(qū)綠化和物業(yè)管理較好，但部分樓棟樓間距較窄，只有十幾米，東側(cè)樓棟可能會受到馬路車流的噪音影響。

總結(jié)來說，市區(qū)或通州本地工作，配套成熟，上車門檻低，去看看朝棠攬閱；副中心工作或本地改善，圖超大贈送，價格便宜，標桿小區(qū)去看百合灣；副中心工作或本板塊改善，想置換新房，追求純改善社區(qū)，去感受玖院。