曹德旺預(yù)言成真了？我國(guó)二三十層的電梯房，或?qū)⒚媾R同一個(gè)結(jié)局？

過(guò)去密密麻麻的高層住宅那可是城市繁榮的標(biāo)志，但是現(xiàn)在大家對(duì)這些樓房的看法正在改變。這不只是房?jī)r(jià)漲跌的問(wèn)題，這背后還有更深層的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)變化。

之前就有企業(yè)家提醒，過(guò)度的依賴房地產(chǎn)是會(huì)透支未來(lái)的，這和房子是用來(lái)住的理念是一致的，他們都指向一個(gè)事實(shí)，高層住宅過(guò)去的價(jià)值邏輯已經(jīng)開始動(dòng)搖了。

那高層住宅未來(lái)會(huì)有什么變化？還會(huì)有人去買高層住宅嗎？

在經(jīng)濟(jì)層面上高層住宅正從一個(gè)能帶來(lái)高回報(bào)的香餑餑，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)持有成本高昂、變現(xiàn)周期漫長(zhǎng)的準(zhǔn)負(fù)債。

曹德旺有個(gè)觀點(diǎn)很直接，房子的本質(zhì)就是“鋼筋水泥”，它自身無(wú)法創(chuàng)造增值，它的價(jià)值完全依賴于市場(chǎng)賦予的功能，當(dāng)投機(jī)屬性退潮，它的真實(shí)面目便顯露無(wú)遺。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)正在毫不留情地?cái)D壓著高樓的升值神話。想要出手一套高層住宅？你可能得比住在同小區(qū)多層樓里的鄰居多等待超過(guò)60%的時(shí)間。

即便買家出現(xiàn)，價(jià)格談判的余地也更小，它的二手價(jià)格的跌幅，往往比多層住宅要高出整整15個(gè)百分點(diǎn)。這背后的現(xiàn)實(shí)，是市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)嚴(yán)重失衡。

在某些年份里，僅僅13個(gè)核心城市的二手房掛牌總量就已超過(guò)驚人的200萬(wàn)套。更值得注意的是，連銀行都開始親自下場(chǎng)，通過(guò)電商平臺(tái)加速處理不良地產(chǎn)資產(chǎn)，某平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，銀行直接供應(yīng)的房源同比增長(zhǎng)了近24.7%。這傳遞出的信號(hào)再明確不過(guò)了。

不僅賣起來(lái)難，養(yǎng)著一套高樓的成本也在持續(xù)放血，高層建筑由于電梯、二次供水等設(shè)備的運(yùn)行，全年的綜合能耗比低層要高出約20%。

同時(shí)復(fù)雜的設(shè)備也意味著更昂貴的物業(yè)管理費(fèi)用。當(dāng)房子從快速升值的資產(chǎn)變?yōu)橐粋€(gè)需要不斷投入的消耗品時(shí)，它的吸引力自然大打折扣。

最終的出路或許早已注定。大量的存量高層住宅，未來(lái)很可能將轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，成為長(zhǎng)租公寓的主要供應(yīng)來(lái)源，目前全國(guó)已開業(yè)的長(zhǎng)租公寓房源就達(dá)到了139萬(wàn)間。

當(dāng)售賣變得困難，出租就成了唯一選擇，其售價(jià)預(yù)計(jì)也將低于同地段的中低層住宅，從而完成從高價(jià)值投資品到平價(jià)租賃工具的角色轉(zhuǎn)換。

過(guò)去在市場(chǎng)狂熱中被選擇性忽視的安全與維護(hù)成本，現(xiàn)在正成為政策制定和購(gòu)房者選擇時(shí)一條不可逾越的紅線。許多人可能不知道，全球范圍內(nèi)的消防云梯，它的極限救援高度普遍都在100米左右。

這意味著一旦百米以上的超高層建筑發(fā)生火災(zāi)，高效的外部救援幾乎是不可能的。這是最根本、最冰冷的物理安全短板。

頂層設(shè)計(jì)也早已洞察到這種風(fēng)險(xiǎn)，并用一系列法規(guī)為向上生長(zhǎng)套上了韁繩。政策的演進(jìn)路徑清晰可見2018年，住建部就規(guī)定新建住宅原則上高度不超過(guò)80米，大約相當(dāng)于26層。

到了2021年，政策進(jìn)一步收緊，明確縣城新建住宅主要以6層為主，最高不得超過(guò)16層，這對(duì)于那些動(dòng)輒數(shù)百米的摩天大樓，限制則更為嚴(yán)格。

500米以上的超高層建筑被明令禁止新建，而對(duì)于城區(qū)常住人口低于300萬(wàn)的城市，新建150米以上的建筑也受到了嚴(yán)格的限制。這一系列舉措，證明國(guó)家正在從源頭上強(qiáng)制糾偏，讓建筑的高度與我們的安全保障能力相匹配。

除了即時(shí)性的安全風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)周期里的隱形炸彈更令人擔(dān)憂。在人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的背景下，購(gòu)房的年輕群體基數(shù)正在縮小，高昂的建造成本和未來(lái)的拆除成本，使得高層住宅項(xiàng)目面臨著更高的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

此外全國(guó)有大約三分之一的老舊電梯亟待更新，這背后涉及數(shù)百萬(wàn)部的龐大工程和難以估量的資金投入，對(duì)存量高層住宅來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)在未來(lái)幾十年內(nèi)持續(xù)存在的維護(hù)黑洞。

當(dāng)然政策的轉(zhuǎn)變不只是在堵，更是在疏，官方正在大力推動(dòng)“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)多功能、空間均衡與居住品質(zhì)，而非單純追求高度。

一些新的土地出讓文件中，已經(jīng)開始包含明確的限高和低容積率要求，比如安徽某地塊就限制建筑高度在60米以下，容積率不高于1.8，這預(yù)示著開發(fā)模式正在向更安全、更可持續(xù)的中低層形態(tài)轉(zhuǎn)型。

隨著社會(huì)觀念的日漸成熟，人們對(duì)于家的定義，正在從追求符號(hào)化的高度與視野，回歸到以人為本的舒適度和日常便利。

曹德旺曾提到一個(gè)有趣的觀點(diǎn)，“剛需”其實(shí)是動(dòng)態(tài)變化的，一個(gè)人的居住偏好，可能因?yàn)橐淮蔚卣鸬慕?jīng)歷就徹底改變，這個(gè)邏輯同樣適用于高低層住宅的選擇。

我們不妨來(lái)算一筆體驗(yàn)賬。高層住宅的公攤系數(shù)通常在25%到30%之間，這意味著你花了100平米的錢，實(shí)際到手的套內(nèi)面積可能只有七十多平，大量的資金為走廊、電梯井等公共空間買了單。這種空間效率的低下，正在被越來(lái)越多的購(gòu)房者所詬病。

日常生活中的不便更是實(shí)實(shí)在在的。遭遇停電時(shí)的窘境足以讓高層住戶崩潰，爬上二三十樓對(duì)于年輕人尚且是種考驗(yàn)，對(duì)家有老人的住戶而言，這簡(jiǎn)直就是一場(chǎng)災(zāi)難。

此外在大風(fēng)、雷暴等極端天氣里，高層住宅的晃動(dòng)感會(huì)給居住者帶來(lái)?yè)]之不去的不穩(wěn)定心理感受和壓力。就連當(dāng)初引以為傲的開闊視野，在宏觀層面，也可能因?yàn)楦呙芏炔晒舛鴮?duì)整個(gè)城市環(huán)境造成光污染。

市場(chǎng)的選擇最能說(shuō)明問(wèn)題。在重慶的一個(gè)市場(chǎng)案例中，供應(yīng)量遠(yuǎn)小于高層的洋房項(xiàng)目，它的去化速度反而要快得多。這說(shuō)明當(dāng)選擇足夠多時(shí)，消費(fèi)者正在用真金白銀為更舒適的低密度產(chǎn)品投票。

與此同時(shí)中低層住宅的吸引力正在被政策和技術(shù)重新激活。新規(guī)鼓勵(lì)為4層以上的新建住宅配備電梯，而大規(guī)模推進(jìn)的老舊小區(qū)改造工程，也在為許多過(guò)去沒(méi)有電梯的多層住宅補(bǔ)上短板。

當(dāng)上下樓不再是問(wèn)題，中低層住宅在居住體驗(yàn)上的優(yōu)勢(shì)便凸顯出來(lái)，足以與高層住宅競(jìng)爭(zhēng)，甚至實(shí)現(xiàn)超越。

高層住宅的價(jià)值重估，更像是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從狂熱走向理性的一個(gè)縮影。它標(biāo)志著過(guò)去那種單一的、以高度論英雄的評(píng)判體系正在走向終結(jié)。當(dāng)房子回歸到居住的本質(zhì)，人們才發(fā)現(xiàn)，腳踏實(shí)地的安穩(wěn)，或許比懸浮云端的視野更為重要。

展望未來(lái)新建高層住宅項(xiàng)目的大幅減少將成為必然趨勢(shì)。龐大的存量高層住宅，或許會(huì)轉(zhuǎn)型為保障性或市場(chǎng)化的廉價(jià)出租房，為初入社會(huì)的年輕人提供一個(gè)過(guò)渡性的落腳點(diǎn)。

而新的市場(chǎng)，將由那些更注重綠色、健康、空間均衡和人文關(guān)懷的中低密度好房子來(lái)主導(dǎo)。這不僅意味著家的選擇變得更加多元化，也可能促使社會(huì)資本從投機(jī)性的地產(chǎn)業(yè)，流向更具創(chuàng)造力的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

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