從驅動房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心因素分析，就會發(fā)現(xiàn)這些因素在近些年都發(fā)生了巨大的變化，這也意味著房地產(chǎn)的大勢，其實也基本上已經(jīng)定了。

過去房地產(chǎn)市場之所以能夠走出大牛市，主要是由經(jīng)濟快速增長、史無前例的人口紅利、快速的城鎮(zhèn)化等因素共振而形成的。在牛市的階段，房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展，房價也是實現(xiàn)了大漲，很多城市的房價10年10倍，少則也有10年5倍，漲幅基本上超過同期所有的投資品了。

但站在當下的時點，房地產(chǎn)市場真是今非昔比了，很多因素已經(jīng)在發(fā)生轉變了。

首先，經(jīng)濟增長已經(jīng)由過去的高速增長轉為中低速增長了。

過去相當一段時間內，國內的GDP的增速都是8%以上，甚至10%以上，后來在2012年跌破8%，2015年跌破7%，2020年跌破6%，最近幾年也主要在5%左右徘徊，逐漸進入了中低速穩(wěn)定增長階段了。

當然，GDP進入中低速增長階段是經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，也是正常的，畢竟當經(jīng)濟規(guī)模達到一定程度后，想要繼續(xù)維持高速增長基本上是不可能的。

經(jīng)濟進入中低速增長后，很多東西都會隨之改變。過去我們常見的高速變化的情況可能都會慢慢減少，居民收入及財富的增速也會隨之減緩，這就意味著大家的購買力增速也在減緩，房價上漲也就變得困難得多了。

其次，要看人口因素，總人口負增長對住房需求會造成深遠的影響。

人口因素始終是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本驅動因素，因為住房的需求是源于人口的，人口增長會帶來住房需求的增長，人口下降也必然會導致住房需求的萎縮。

過去房地產(chǎn)市場之所以能夠發(fā)展這么快，很重要一個原因就是享受到了前所未有的人口紅利。人口的快速增長，以及人口隨著城鎮(zhèn)化進程流向城市，使得城市的住房需求在短時間里爆發(fā)式增長，繼而推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

毫不夸張地說，從根本上講，人口因素是驅動房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本因素。住房需求的增長源于人口的增長，人口減少也會導致住房需求的減少。

但國內的人口發(fā)展情況已經(jīng)發(fā)生改變了。從2022年起，人口已經(jīng)開啟了負增長，當年減少了85萬，緊接著的2023年和2024年分別減少了208萬和139萬，人口減少的態(tài)勢并未止住。導致這個結果的原因是一方面人口出生率在下滑，另一方面更是人口老齡化的加劇。

總人口的負增長會導致住房需求的減少，對房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生深遠的影響。

第三，就是城鎮(zhèn)化因素了，城鎮(zhèn)化進程在最近幾年已經(jīng)明顯減緩了。

最近召開的中央城市工作會議指出：

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

實際上，從城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來看，最近幾年城鎮(zhèn)化進程確實有所放緩。常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由2014年的55.75%增長至2024年的67%，年均增長約1.1個百分點。2024年國內常住人口城鎮(zhèn)化率為67.00%，比2023年末提高0.84個百分點，其實近幾年的年增長都是低于1%，呈現(xiàn)了明顯放緩的跡象。

客觀上講，城鎮(zhèn)化進程放緩也是正常的，當城鎮(zhèn)化率達到一定的水平后就是會放緩。從國際經(jīng)驗和城市發(fā)展規(guī)律來看，城鎮(zhèn)化率30%至70%一般被認為是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間。而目前國內的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到達了67%，已經(jīng)快過了快速城鎮(zhèn)化的區(qū)間了，逐漸減緩也是正常的。

對于房地產(chǎn)市場來說，城鎮(zhèn)化率減緩對其影響也是客觀的，這會意味著每年城市新增的住房需求會減少，房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求支持會減弱。

總之，驅動房地產(chǎn)市場的多項關鍵因素都在發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場再難有過去那樣的普漲大漲行情了，未來樓市的走勢更多會是以城市分化為主。