在近期有兩個有意思的現(xiàn)象。

一個是銀行直供房，另一個則是貸款賣房，其中一個代表金融機構開始下場處理資產(chǎn)，而另一個則代表各路房東開始被動的出清杠桿。

雖然兩者的出發(fā)點并不相同，但這在當下的樓市中折射出了同一個信號。

所謂銀行直供房，顧名思義就是由銀行直接出售的房源。此類房源通常有兩個渠道，一類是抵押貸款違約所回收的房產(chǎn)；另一類則是由開發(fā)貸，企業(yè)貸抵押物的資產(chǎn)處置。

在過去，此類房源通常通過法拍渠道流向市場，而現(xiàn)在則更多通過銀行直接掛牌出售。

相較于法拍房，銀行直供房的產(chǎn)權更為清晰，并且價格更低，再加上由銀行直供，交易上更為便捷。

據(jù)多個平臺數(shù)據(jù)顯示，在2025年前三季度全國法拍及銀行直供類房源累計上架超47萬套，同比上漲約28%。

但是根據(jù)多個平臺數(shù)據(jù)顯示，整體法拍房成交率僅約14%，流拍率已高達85%。

而西安新增法拍房則在約7800套，同比增長32%，但成交率低于15%，市區(qū)內不少老城區(qū)房源連拍三次仍無人問津。

與銀行直供房形成鮮明對比的，是貸款賣房，沒錯就是賣房。

簡單舉例，一套房產(chǎn)掛牌價格為130萬，而業(yè)主的貸款實際上可能還有140萬，即使按照掛牌價格成交，并不能完全覆蓋貸款，還要再補10萬。

這里賣房的本質是業(yè)主主動止損。據(jù)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年10月二手房掛牌量同比增長22.6%，而其中有46%的掛牌房源仍在按揭中，其中西安掛牌房源中仍在按揭的比例則在52%。

那么是什么原因，還沒有還完房貸的房子，就要拿出來賣？

既然因并不復雜，自去年以來全國平均房貸利率雖有所下降，但房價的整體下行仍未扭轉，對于不少購房者來說，購房的資金壓力極大，持有成本已高于購房者自身可預期的收益。

據(jù)銀行數(shù)據(jù)顯示，截止2025年第三季度，全國個人住房貸款余額約410000億元。同比僅增長1.9%，創(chuàng)下近10年來的最低增速。

與此同時，六大國有銀行房貸不良率其余0.73-0.86%之間，較去年同期有所上升。

并且在此要強調的是，銀行通常不愿意接管房產(chǎn)，一旦房貸變成不良資產(chǎn)，就要計提風險準備金，占用大量資金，并且房產(chǎn)滯銷也就意味著資金難以回籠，流動性受限。

是在過去一套房即便是斷供拍賣后也能覆蓋貸款本金，而現(xiàn)在不少地區(qū)的房價下跌超過20%，銀行拍賣后反而還要虧一些錢。

因此對于大多數(shù)房貸變成不良資產(chǎn)的情形下，銀行通常會通過協(xié)商、展期、降息等方式來避免斷供，也不會輕易接管房產(chǎn)。

把這兩件事結合在一起來看，就可以發(fā)現(xiàn)銀行更希望加快資產(chǎn)流轉，降低風險暴露。而購房者則希望減輕杠桿，回籠資金。

目前來看，銀行直供房的數(shù)量增長雖然較快，但占整體市場比例還比較低。

直供房成交的主力仍然集中在，對目前主流城市價格體系影響有限。

這一輪行情，讓市場重新認識了房子的屬性，它不再是高杠桿的理財產(chǎn)品，而是回歸居住與資產(chǎn)配置的本質。

或許對于購房者來說，銀行直供房的出現(xiàn)可以提供多一種選擇，但也要注意優(yōu)先關注房屋產(chǎn)權抵押狀態(tài)以及是否可以貸款。

并且要尤其注意低價房源可能存在共管欠費或環(huán)境問題，不要盲目抄底，更要關注自身資金狀況與家庭長期規(guī)劃。

即便是銀行直供房，1分錢1分貨的道理還是相通的。

對銀行來說，或許這個賣房潮只是開始，從金融體系的角度看，這是一次主動去風險，主動出勤的表現(xiàn)。

相比隱性壞賬，透明的直售機制其實更為健康。

對于行業(yè)來說，要對市場整體有信心，也要對西安這樣的強二線城市有信心，產(chǎn)業(yè)還在升級，人口還在流入，現(xiàn)在所需要的并不是恐慌，而是我們的耐心。