01

楔子

最近一段時間，上海又有一些新盤推出，我觀察到一個現(xiàn)象。這些新建商品房，戶型無一不是標配了”3陽臺和多飄窗“，甚至還有項目將地庫都抬到地面上來了。

我不知道“3陽臺、多飄窗、地庫抬高”這三板斧，會不會成為上海新建商品房的“標配”，所以今天這篇文章，我就想聊聊這個話題。

02

政策規(guī)范

今年的9月26日，上海出了《關(guān)于進一步促進本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》的通知，在這份文件中提到了陽臺和地庫抬高的相關(guān)規(guī)定。

一、陽臺

不論是封閉的還是開敞的，不管是外陽臺還是凹陽臺，都按照1/2計算建筑面積并計入容積率，只要進深不大于1.8米、水平投影面積不超過16平方米。

而按照這個規(guī)定，陽臺的總長度最短將達到8.88米，所以開發(fā)商只要設(shè)計的時候減少一點陽臺的進深，就能給每個改善戶型配置3陽臺了。

二、地庫提高

小區(qū)內(nèi)部的停車庫可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計入容積率。

而現(xiàn)在自媒體所謂的”抬板小區(qū)“，出處就是在這里。因為地下車庫抬到地面上將大大節(jié)省投資造價，還能改善車庫的內(nèi)部環(huán)境，提高消費者的客戶體驗，所以開發(fā)商何樂而不為呢？

三、飄窗

雖然關(guān)于飄窗的規(guī)定并沒有在本次文件中重提，但一直以來滿足一定要求的飄窗都是不計算建筑面積的。

所以開發(fā)商們出于營銷的需要，現(xiàn)在的戶型是”能飄盡飄“，幾乎把整個外立面都做滿了玻璃。

一般來說，開發(fā)商只愿意在“消費者看得見的地方”花錢，而這三處確實是購房者最容易感知到的住宅“品質(zhì)”。

03

三陽臺

”三陽臺”的項目，最近我關(guān)注到的就有3個，分別是：招商“序”、中環(huán)麓島、中海環(huán)宇玖章。下面我每個項目挑一個戶型來分析一下它們的三陽臺。

如上圖為招商 “序 ”的112平方戶型

設(shè)置了2個朝南陽臺，1個朝北陽臺。當時可能政策還不明朗，所以南側(cè)2個陽臺還做了分割。

如上圖為中環(huán)麓島的180平方戶型

分別在南北和凹口里設(shè)置了3個陽臺，用足了政策的16平方米。而南側(cè)的陽臺橫跨臥室和衛(wèi)生間，中間再也沒有遮遮掩掩的設(shè)置分隔墻了。

如上圖為中海環(huán)宇玖章的123平方戶型

3個陽臺在南側(cè)一字排開，就差完全連起來了，應(yīng)該也是用足了政策的戶型10%面積。（如下圖）

從上面這些項目的戶型來看，陽臺的設(shè)置主要有兩個功能，一個是陽臺本身的作用，另一個是作為小臥室擴展為正常臥室的面積補充。

其中招商“序”的112平方戶型的北陽臺和中海環(huán)宇玖章的123平方戶型書房陽臺，都屬于后者。而這種作為臥室一部分來使用的陽臺，也存在著一定的缺陷。

如上圖， 陽臺在原始設(shè)計的時候是不考慮保溫節(jié)能的。而小業(yè)主在自行封窗時，是不太可能考慮與原來的保溫層進行連接，所以達不到節(jié)能效果的。

另外， 正常的房間 （臥室或書房） 作為人休息的空間，要考慮降噪。而陽臺 既要考慮室外的雨水飄進來，還要考慮屋頂雨水和每層空調(diào)水的排出，所以都需要設(shè)置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的 。

但為了送的這1/2的面積，消費者也就只能將就著用了。

04

多飄窗

而招商“序”、中環(huán)麓島、中海環(huán)宇玖章這三個項目，除了3陽臺之外，也同時設(shè)計了N多的飄窗。下面我每個項目挑一個戶型來分析一下它們的飄窗。

如上圖為招商“序”的143平方戶型

一共設(shè)置了4個飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉(zhuǎn)角飄窗，而最夸張的是給廚房也安排了一個飄窗。

另外開發(fā)商還暖心的給消費者提供了設(shè)備平臺擴展的可能性，真是送面積送到家了。

如上圖為中環(huán)麓島的180平方戶型

一共設(shè)置了4個飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉(zhuǎn)角飄窗，而最夸張的是給客廳設(shè)置了南北平行的兩溜長飄窗。

另外開發(fā)商還暖心的給消費者，在凹口中提供了設(shè)備平臺擴展的可能性。

如上圖為中海環(huán)宇玖章的123平方戶型

這雖然是個不太大的戶型，同樣設(shè)置了4個飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉(zhuǎn)角飄窗，而最夸張的是給衛(wèi)生間設(shè)置了轉(zhuǎn)角飄窗。

另外開發(fā)商還暖心的給消費者，在入戶后提供了設(shè)備平臺擴展的可能性。

其實這些送飄窗的設(shè)計手法，華南地區(qū)早就有了，而且運用的爐火純青。去年我就介紹過，大家可以擴展閱讀：《》

上海只能算是學(xué)徒，要想與華南地區(qū)看齊，還需假以時日。

雖然飄窗多，有利于采光和功能擴展，但也不是沒有缺點。就比如說主臥室超大的轉(zhuǎn)角飄窗，就帶來了一些問題。

首先，轉(zhuǎn)角飄窗對于家具的布置帶來一些挑戰(zhàn)。就比如中海環(huán)宇玖章的123平方戶型的主臥，就沒地方布置衣柜。（如下圖）

如果不按照上圖布置，就沒地方布置衣柜；而如果這樣布置衣柜，就白瞎了這轉(zhuǎn)角飄窗。

另外，飄窗還會遇到冬天結(jié)露的問題，時間一長還有可能發(fā)霉。上海和華南地區(qū)的氣候并不完全相同，所以這么多的飄窗，雖然送了面積，但這些空間也沒那么好用。

05

地庫抬高

至于將地庫抬高到地面上來的項目，中海開發(fā)的“安瀾上?！睂切抡笊虾５谝粋€。

因為我前兩天剛寫了這個項目，所以不展開了，大家擴展閱讀吧，文章在這里：《》

06

結(jié)束語

我不知道 “3陽臺、多飄窗、地庫抬高”這三板斧，會不會成為今后上海新建商品房的“標配”？

但已經(jīng)有不少項目這么做了，我想：大概率會的吧！

但任何事物都有兩面性，開發(fā)商贈送的這些面積雖好，但也并非完美無瑕。

對于購房者 來說，世間也沒有免費的午餐， 即使贈送的面積再多，也是在暗中標好了價格的，所以大家理性看待吧。