大家?guī)?025年北京市場(chǎng)的第11篇推送

這一年過得好快，還有不到50天就得改口說2026了。

而關(guān)于北京樓市，在今年剩余的時(shí)間里，還有什么熱鬧可看？

首先，最讓人期待的，肯定是“2025年北京新房年度銷冠”會(huì)花落誰家？

截至目前（11.13），海淀功德寺板塊的和樾望雲(yún)，仍然是網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額的三冠王。

圖源京樓銷售排行榜

和樾望雲(yún)得益于開盤的快速網(wǎng)簽，其2025年截至目前三冠王的頭銜，到現(xiàn)在都沒有被摘去。

其中，91.15億的成交金額方面更是一騎絕塵。

而排在2-4位的建發(fā)海晏、頤海澐頌、和樾玉鳴，總成交金額都在60億+，目前與和樾望雲(yún)的總成交金額，差距都在20億+。

數(shù)據(jù)源自北京市住建委官網(wǎng)（11.13）

三個(gè)項(xiàng)目截至目前（11.13）的去化進(jìn)度分別為↓↓↓

建發(fā)海晏：226/431，網(wǎng)簽去化率52.44%；

頤海澐頌：573/752，網(wǎng)簽去化率76.20%；

和樾玉鳴：382/444，網(wǎng)簽去化率86.04%。

包哥大概算了下，頤海澐頌和和樾玉鳴，幾乎提前退出了成交金額年度銷冠的爭(zhēng)奪，建發(fā)海晏還有超過200套未網(wǎng)簽，如果在年底搞一波大的，超越和樾望雲(yún)登頂也不是不可能。

而頤海澐頌，目前總成交金額與建發(fā)海晏的差距非常小，一套房子的事兒，所以它非常有可能整一個(gè)年度金額亞軍。

但無論怎么爭(zhēng)，都是屬于海淀的“內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)”，海淀今年真是贏麻了。

在今年剩下的40多天里，和樾望雲(yún)在成交面積和成交套數(shù)方面的銷冠競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)“非常激烈”。

數(shù)據(jù)源自北京市住建委官網(wǎng)

目前，和樾望雲(yún)成交面積達(dá)到8.67萬平，成交套數(shù)是660套。

而其中與之最接近的就是今年開盤還不到兩個(gè)月的中建運(yùn)河玖院，截至目前（11.13），其網(wǎng)簽套數(shù)已經(jīng)達(dá)到629套，網(wǎng)簽面積8.22萬平。

開盤不到兩個(gè)月的運(yùn)河玖院，一期的整盤網(wǎng)簽去化達(dá)到 629/838 ，網(wǎng)簽去化率超過 75% 。

運(yùn)河玖院目前與和樾望雲(yún)還有31套的差距，而且運(yùn)河玖院一期還有超200套房子沒有網(wǎng)簽，此外項(xiàng)目二期還規(guī)劃了700多套房源，包哥打聽到二期也將在12月份入市。

這樣來看，運(yùn)河玖院或許是最有機(jī)會(huì)超越和樾望雲(yún)，拿下全北京2025年套數(shù)、面積雙料冠的項(xiàng)目。

而對(duì)于即將入市的新房，接下來這段時(shí)間的焦點(diǎn)可能還是在海淀。

尤海淀寶山板塊的中建壹品·海宸元境和北京隅海岄，分別在10月中下旬先后開放了售樓處和樣板間，預(yù)計(jì)也都將在11月中下旬開盤。

海淀寶山項(xiàng)目具體位置

兩個(gè)項(xiàng)目在今年6月5日同一天拿地，又僅有一路之隔，不可避免的被“比較”。

但兩個(gè)項(xiàng)目的地塊質(zhì)素差不多，容積率都是2.1，控高也都在30米為主，局部36米。

其中，海宸元境總共打造了11棟7—11層洋房，總共414套，戶型面積主要是99平、107平3居，123平、139平、181平4居。

海宸元境主力戶型是99-123平，房源占比近80%。

而北京隅海岄總共打造了13棟6—11層洋房，總共458套，戶型面積做了108平3居，129平、145平4居。

北京隅海岄主力戶型是129平4居，占比大概在50%。

包哥也都去看了這兩個(gè)項(xiàng)目，整體感覺是各有千秋。北京隅海岄整體的戶型面積段做的比較純粹，裝標(biāo)給得也夠足，海宸元境則保留了會(huì)所的完整性，而且還具備低總價(jià)上車海淀的優(yōu)勢(shì)。

而比寶山雙子星早半個(gè)月拿地的保利建工海淀半壁店地塊，到目前為止的最新消息是10月中旬出了規(guī)劃圖。

保利建工半壁店項(xiàng)目規(guī)劃圖

按照規(guī)劃圖，半壁店項(xiàng)目東西兩地塊總共規(guī)劃14棟住宅，3-5層純洋房，容積率只有1.43。

半壁店地塊在環(huán)線和位置及配套方面，比寶山兩項(xiàng)目要好，但其7.84萬/平的拿地樓面價(jià)，直接比寶山項(xiàng)目每平高出2萬+，這也讓其之后的售價(jià)，直接飆到10萬+，甚至11萬+。

半壁店地塊周邊配套信息

目前包哥拿到的消息是，項(xiàng)目可能會(huì)在明年春天，以實(shí)景的形式呈現(xiàn)，這無疑是對(duì)市場(chǎng)的一次顛覆，也能看出開發(fā)商在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下的大膽創(chuàng)新。

另外，今年3月18日中海以75.02億總價(jià)，溢價(jià)率27.93拿下的，樓面價(jià)10.23萬/平的樹村地塊，也還沒有動(dòng)靜。

而就包哥了解，中海樹村項(xiàng)目，可能不會(huì)再延續(xù)其“玖序”系的高端產(chǎn)品線，而是轉(zhuǎn)向另一頂豪產(chǎn)品系“安”系。

還有1月份大興發(fā)展拿下的大興經(jīng)開區(qū)地塊、9月份首開拿下的朝陽呼家樓地塊，都沒有公布案名。

當(dāng)然，有不著急的，就有積極的。

就比如，懋源8月26日拿下的順義薛大人莊地塊，命名為懋源驪璟臺(tái)，9月5日城建+建工+住總聯(lián)合體拿下的豐臺(tái)岳各莊地塊命名為嘉棠璟樾，還有9月30日，電建和門城投資聯(lián)手摘得的門頭溝地塊，案名定為長(zhǎng)安華曦府·金安。

這些已經(jīng)確定案名的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在今年之前會(huì)有更多的產(chǎn)品信息釋放。

將目光聚焦到今年北京的住宅用地拍賣市場(chǎng)，今年也還有不少熱鬧可看。

截至目前（11.13），2025年北京土拍宅地成交量更新至32宗，總成交金額達(dá)到1518.46億元。

從目前的分布看，北京東西南北都有土地成交。

2025年北京土拍成交地圖

而2025年還剩40多天，北京還有6塊住宅用地要拍，東城、朝陽、豐臺(tái)、通州、昌平、房山6個(gè)區(qū)各一塊。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

其中，最“內(nèi)城”的地塊，當(dāng)屬東城祈年大街地塊了。

北京市東城區(qū)祈年大街路西危改工程土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目4、5號(hào)地0127-0201、0202、0203、0204地塊多功能用地，位置就在天壇正北。

祈年大街地塊宗地位置圖

祈年大街地塊整體體量并不大，占地面積只有2.28萬平，總建筑面積也不能高于2.5萬平，而且地塊涉及全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位天壇、先農(nóng)壇的建設(shè)控制地帶及北京市文物保護(hù)單位金臺(tái)書院的規(guī)劃綠地，因此建筑高度符合相應(yīng)的管控要求。

祈年大街地塊定在11月19號(hào)，起始價(jià)19.5億元。

與祈年大街同一天開拍的還有未來科學(xué)城地塊，由兩塊住宅和1塊文化設(shè)施用地組成，起拍價(jià)12.426億。

未來科學(xué)城地塊位置

未來科學(xué)城這塊地，算是區(qū)域內(nèi)近些年供出的距離17號(hào)線未來科學(xué)城地鐵站最近的地塊，直線距離400米左右，屬于真正的臨鐵地塊。

而且周邊來看，保利未來大都會(huì)預(yù)計(jì)今年年底或明年初就能開業(yè)，一路之隔就是北京十一未來城學(xué)校，都屬于非?，F(xiàn)成的配套。

這算是未來科學(xué)城比較核心的地塊。

包哥認(rèn)為還有一個(gè)特別優(yōu)質(zhì)的地塊，就是朝陽松榆里地塊，正經(jīng)的東3.5環(huán)地塊，位置非常好，地塊東側(cè)就是14號(hào)線北工大西門站，東側(cè)1.2公里左右是10號(hào)線潘家園站，地塊周邊學(xué)校、公園、商業(yè)等生活氛圍也非常濃厚。

松榆里地塊具體位置

重點(diǎn)是，地塊質(zhì)素也比較好，整體還算方正，東西長(zhǎng)南北短，有利于大面寬產(chǎn)品的排布。

此外，還有豐臺(tái)張郭莊、通州老城區(qū)地塊、房山長(zhǎng)陽地塊，也將在12月份出讓。

2025年還剩不到50天，你認(rèn)為北京樓市還有什么熱鬧的事情，歡迎加包哥微信，咱們一起聊聊。

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考