很奇怪是吧。

市場(chǎng)都這么差了，總價(jià)上千萬(wàn)的豪宅賣(mài)的非常不錯(cuò)，距離不遠(yuǎn)的網(wǎng)紅二手房卻在一路下跌。

為什么會(huì)出現(xiàn)如此巨大的差異？

明天下午有個(gè)直播，大家預(yù)約一下！

1

廣州有一個(gè)豪宅賣(mài)得非常好，非常好的那種，首次開(kāi)盤(pán)賣(mài)了106個(gè)億。

保利玥璽灣。

有些朋友知道，有些朋友剛知道。

你也不用知道，只要知道保利玥璽灣的幾個(gè)標(biāo)簽：

1、單價(jià)很貴，17萬(wàn)一平。這還不是最貴的，前排最貴看珠江的能達(dá)到20-30萬(wàn)一平。

2、位置極好。不是一般的好，就在廣州最核心，珠江新城、小蠻腰、金融城、琶洲總部基地，就在旁邊。你可以理解為，北京的國(guó)貿(mào)旁、上海的陸家嘴旁、深圳的超總旁，位置很好就對(duì)了。

3、總價(jià)太高。既然是豪宅，肯定不會(huì)是100平，都是200+大戶型，套均總價(jià)3000萬(wàn)以上，聽(tīng)說(shuō)最貴一套1個(gè)億。

4、首開(kāi)就賣(mài)了106億。

總之一句話，牛逼，牛逼，真牛逼。

但是今天的主角肯定不是保利玥璽灣，因?yàn)楸＠h璽灣的超級(jí)火爆，跟普通市場(chǎng)的行情沒(méi)有一毛錢(qián)關(guān)系，就像馬云再有錢(qián)也跟你沒(méi)關(guān)系一樣。

5公里外的蘭亭盛薈，已經(jīng)哭暈在廁所中。

2

蘭亭盛薈才是這篇文章的主角。

一個(gè)從3萬(wàn)漲到8萬(wàn)，又從8萬(wàn)跌至4萬(wàn)的網(wǎng)紅樣本。

非常具有代表性。

1、位置好。

同樣，這個(gè)小區(qū)的位置也非常好。

雖然不像保利玥璽灣那樣的頂豪位置，但是同樣不錯(cuò)，距離珠江新城、琶洲CBD、金融城直線距離不到5公里，30分鐘車(chē)程。

不要笑，這個(gè)距離在一線城市非常短了，緊鄰核心，一點(diǎn)都不夸張。

2、產(chǎn)品不錯(cuò)。

其實(shí)蘭亭盛薈的地塊非常奇葩，被高速直接攔腰分開(kāi)。這樣一來(lái)，緊鄰高速的負(fù)面影響就不可避免，但是好在拿地開(kāi)發(fā)的是兩家國(guó)企，直接在高速上面搞了一個(gè)蓋子，用景觀綠化和休閑設(shè)施蓋住了，一是更加美觀，二是完美串聯(lián)了這2個(gè)地塊，三是減少噪音。

但是除此以外，蘭亭盛薈缺點(diǎn)也不少：

1、純剛需。70-90平是主力，100平以上也有，但不多。

2、戶型一般，可以說(shuō)很差。

3、學(xué)區(qū)很差。兩個(gè)劃片的學(xué)區(qū)都是很普通的學(xué)校，搞得很多業(yè)主不得不賣(mài)房尋找更好的學(xué)區(qū)房。

蘭亭盛薈怎么樣？

一個(gè)優(yōu)缺點(diǎn)都非常明顯的小區(qū)，一個(gè)房?jī)r(jià)漲幅非常典型的小區(qū)。

我梳理一下蘭亭盛薈房?jī)r(jià)漲跌的時(shí)間軸。

16年3萬(wàn)出頭，17年4萬(wàn)出頭，19年5萬(wàn)。

市場(chǎng)最熱的時(shí)候，房?jī)r(jià)一路上漲，最高漲到了8萬(wàn)一平。注意一點(diǎn)，不要相信什么最高9萬(wàn)10萬(wàn)，都是個(gè)例，個(gè)別的成交價(jià)沒(méi)有任何參考意義，真實(shí)的成交均價(jià)是8萬(wàn)。

21年上半年后一路下跌，現(xiàn)在4萬(wàn)左右，小戶型、低樓層、臨高速3萬(wàn)多，6號(hào)樓120平大戶型、好樓層小5萬(wàn)。

從均價(jià)8萬(wàn)到均價(jià)4萬(wàn)，差不多腰斬了。

位置更好的蘭亭盛薈，二手房跌成這個(gè)樣子，搞得很多新盤(pán)的價(jià)格一路下跌。再往東的越秀TOD星航、招商臻瓏府、未來(lái)方洲、富頤華庭哪還敢沖刺6萬(wàn)、7萬(wàn)啊，連5萬(wàn)大關(guān)都是問(wèn)題，在售新房單價(jià)4萬(wàn)出頭，個(gè)別房源甚至價(jià)格更低。

3

為什么？

直線5公里的兩個(gè)典型小區(qū)，單價(jià)17萬(wàn)、總價(jià)上千萬(wàn)的保利玥璽灣，不僅賣(mài)的嘎嘎好，甚至連全國(guó)自媒體都在紛紛熱議，反觀蘭亭盛薈，只能打斷牙往肚子里吞，價(jià)格一路下跌。

這就非常奇妙了，已經(jīng)不再是新房和二手房的價(jià)格差異了。

1、市場(chǎng)分化。

少部分的新房賣(mài)的非常不錯(cuò)，但是大部分的新房賣(mài)的不好，甚至根本賣(mài)不動(dòng)的。

比如北京的紫京宸園、中建運(yùn)河玖院賣(mài)的不錯(cuò)，天津的建投奧體宸院還搶房了，上海動(dòng)輒上千萬(wàn)的豪宅嘎嘎?lián)?，杭?-9萬(wàn)甚至更貴的小區(qū)賣(mài)的也不錯(cuò)，湖墅區(qū)府的地王甚至要沖14萬(wàn)。

當(dāng)然了，這肯定是少部分，大部分的住宅賣(mài)的很一般，畢竟市場(chǎng)基本面一般，大家的情緒也比較悲觀。有一個(gè)城市的豪宅，拿的位置非常核心，樓面價(jià)也不低，但是開(kāi)盤(pán)了幾次去化就很一般。

2、新二分化。

個(gè)別新房不錯(cuò)，但是二手房市場(chǎng)就是不行，量?jī)r(jià)齊跌。

甚至新房還在漲，但是二手還在跌，杭州就是非常典型的案例。

3、階層分化。

富者恒富，貧者更貧。

甚至更深層次的意義在于，階層之間的差異已經(jīng)成為了不可逾越的鴻溝。這個(gè)話題不能展開(kāi)，展開(kāi)的話沒(méi)法聊，點(diǎn)到為止吧。

4

以上，向大家展示的是樓市的復(fù)雜性。

根本不是簡(jiǎn)單的漲或者跌就能概括的。

樓市的復(fù)雜性在于，因人而異，因城而異，因房而異。是不是所有房子都要賣(mài)？是不是所有房子都要降價(jià)賣(mài)？是不是所有新房都不能買(mǎi)？以及降多少？還是隨便降？

上周，有一個(gè)粉絲付費(fèi)咨詢，他在上海徐匯濱江、杭州奧體都有豪宅，之前也在成都天府新區(qū)、杭州市北買(mǎi)得早，紹興1套大戶型1套小房子，廣州一套純投資的房子但跌了。問(wèn)我如何處置？

理論上，房地產(chǎn)都這個(gè)鬼樣子了，是不是全都賣(mài)掉？

肯定不是啊。

徐匯濱江總價(jià)再高，那是住的，漲跌都不能賣(mài)。杭州壹號(hào)院跌了、紹興大戶型也跌了，但也不能賣(mài)。成都天府新區(qū)、杭州市北買(mǎi)得早，雖然也跌了，但賣(mài)掉或者留下都行，我偏向賣(mài)掉，也好賣(mài)。廣州那一套肯定要抓緊賣(mài)，但不好賣(mài)。

你看，不同的房子，不同的定位，不同的漲跌，完全不同的配置方案。為什么？這就是上面所說(shuō)的市場(chǎng)的復(fù)雜性，以及因人而異，因城而異，因房而異。

市場(chǎng)漲價(jià)的時(shí)候，一旦出錯(cuò)就是幾百萬(wàn)的損失。

但是很少有人知道，在市場(chǎng)降價(jià)的時(shí)候，一旦出錯(cuò)更是幾百萬(wàn)的損失。

類似的問(wèn)題，非常多。

這幾年大家也非常焦慮，漲的也有，跌的也不少，不知道要不要買(mǎi)，要不要賣(mài)，賣(mài)什么價(jià)格，以及賣(mài)完如何資產(chǎn)配置。

針對(duì)全國(guó)樓市，百夫長(zhǎng)有一個(gè)1對(duì)1的會(huì)員咨詢，也不貴，才299，相比動(dòng)輒賠了幾十萬(wàn)幾百萬(wàn)，好太多了，或者想買(mǎi)房的也可以找我，歡迎騷擾。

如果大家有任何疑問(wèn)，添加下面的企微溝通！

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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