粉絲們，海淀清河的朱房村二期地塊，可能要來(lái)了！

這塊地，不簡(jiǎn)單。

整個(gè)地塊是一個(gè)規(guī)整的矩形，南向面寬非常寬，未來(lái)樓棟排布會(huì)很從容，采光面更有優(yōu)勢(shì)！

地塊南側(cè)緊挨著清河，退河保護(hù)范圍最寬處能達(dá)到15米，與清河灣高爾夫球場(chǎng)對(duì)望，推窗就能見河景與綠地。

規(guī)整地塊+大面寬+河景房的組合，注定了它會(huì)走高端路線！

可能很少有朋友知道，這里藏著北京歷史記憶到現(xiàn)代文明的軌跡。

朱房村曾是西漢拱衛(wèi)薊城的軍事城堡，1955年發(fā)掘的古城遺址里，還出土過 "千秋萬(wàn)歲"瓦當(dāng)和五銖錢，這福運(yùn)和財(cái)運(yùn)的加持，挺難得。

現(xiàn)在是海淀與朝陽(yáng)的交界線，開車10分鐘就能到中關(guān)村軟件園，一邊是海淀的教育科技，一邊是朝陽(yáng)商業(yè)活力。

很多人一聽清河，想到的是建發(fā)海晏、華潤(rùn)臻澐那樣的新房高端住區(qū)，房?jī)r(jià)動(dòng)輒12萬(wàn)+。

但一條清河橋，劃出了東西兩個(gè)世界。

清河橋東的這一片，房?jī)r(jià)一直非常克制。

二手房來(lái)看，區(qū)域最好的樓盤是世華龍樾和專家國(guó)際花園，在橋西。

清緣中里這類老小區(qū)報(bào)價(jià)僅3-4萬(wàn)/㎡，品質(zhì)稍好的清緣東里能到5-6萬(wàn)/㎡。

也就是說，朱房二期附近的二手房，目前6萬(wàn)是上限！

北京樓市這幾年產(chǎn)品進(jìn)化極快，朱房村二期若對(duì)標(biāo)這些新品，價(jià)格邏輯必然重構(gòu)！

和地塊隔著一條5環(huán)路的上林世家，算是區(qū)域改善客群的核心考量目標(biāo)，2013年的房子、成熟園林及優(yōu)質(zhì)物業(yè)，二手房上個(gè)月156平的成交價(jià)1502萬(wàn)元，單價(jià)不到10萬(wàn)/㎡。

如果對(duì)標(biāo)周邊新盤，做成容積率 1.8 的改善型產(chǎn)品，成為 區(qū)域新房品質(zhì)的標(biāo)桿，可能是 未來(lái)海淀版的上林世家。

永豐、寶山等板塊，新一代住宅在戶型、園林、外立面等方面也已全面升級(jí)。

永豐路的幸福里潤(rùn)園掛牌價(jià)近8萬(wàn)/㎡，比板塊的6萬(wàn)/㎡均價(jià)高了3成，寶山的改善盤也普遍比老小區(qū)溢價(jià)40%以上。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，朱房村二期會(huì)在明年第一季度入市，價(jià)格可能沖到7萬(wàn)/㎡左右，也就是比周邊現(xiàn)有房?jī)r(jià)貴一倍！

但這個(gè)價(jià)格能否站穩(wěn)腳跟，仍要打個(gè)問號(hào)。畢竟當(dāng)前海淀二手房成交周期已明顯拉長(zhǎng)，買家議價(jià)空間從3%擴(kuò)至8%，單純靠"海淀光環(huán)"支撐翻倍溢價(jià)，難度不小。

開發(fā)商得要做好產(chǎn)品迭代，比如延續(xù)南向?qū)捗鎸拑?yōu)勢(shì)，控制戶型在120-160㎡的主力改善區(qū)間，再結(jié)合園林河室外活動(dòng)場(chǎng)地等，總之產(chǎn)品力必須形成顯著優(yōu)勢(shì)。

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