今天網(wǎng)上有一個很大的爭議點——

中央農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部召開“三農(nóng)”政策通氣會強調(diào)：

要嚴(yán)守農(nóng)村宅基地管理法律政策底線紅線，堅決落實“兩個不允許”要求，即不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，也不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。

這個政策是年初2月中央一號文件的重磅政策，但為何現(xiàn)在又強調(diào)一次？

就是因為今年市場上有大量的自媒體博主對政策有誤讀或者亂解讀，搞得人心惶惶。

比如“誤讀是全面禁止城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)利用農(nóng)房”，“阻礙鄉(xiāng)村振興，限制社會力量參與鄉(xiāng)村建設(shè)”，“退休干部只要有農(nóng)村原籍，就能違規(guī)占地建房”，“農(nóng)村村民可自由買賣宅基地，私下交易受法律保護”等等。

其實這都不重要，重要的是明白政策的本質(zhì)。

本質(zhì)有兩個，表象和背后。

表象是什么？

是為了保護有限的土地資源，防止一些有權(quán)有勢的人占用耕地、宅基地、兼并土地、亂拆濫建，確保農(nóng)村社會穩(wěn)定，避免因短期利益失去長期的依靠。

其次整治市場秩序，將來合規(guī)盤活農(nóng)村土地資源資產(chǎn)，比如探索讓資本與農(nóng)戶合法開展租用、入股、合作等模式，盤活利用農(nóng)村閑置住房，為農(nóng)民增加收入。

但如果沒有明確的法規(guī)限制，就會有大量的“權(quán)力”介入，通過不同的路徑剝奪農(nóng)戶資源，在商業(yè)貿(mào)易角度，農(nóng)戶是天然的弱勢群體，巧取豪奪自古有之，保不準(zhǔn)未來會發(fā)生什么巨大的社會矛盾。

而且還有一些農(nóng)戶短視，低價出售宅基地，最后晚年失去保障，變?yōu)榱髅?，?dǎo)致社會動蕩等等?，F(xiàn)在明令拒絕交易后，農(nóng)民年輕時候可以出來闖闖掙錢存錢，年紀(jì)大了，如果沒掙到啥大錢，退休金也很低，那落葉歸根，回到鄉(xiāng)村去養(yǎng)老也不錯。

如果農(nóng)村有土地有住宅，蔬菜糧食能自給自足，只要還能動就能生活，花銷很低，就算存款少點也能安度晚年。所以這個政策，就是對各方利益的分割和劃界。

那么背后是什么呢？這個需要重點講一下。

站在經(jīng)濟學(xué)角度，宅基地涉及最大的城市化問題，就是“不夠充分”，到現(xiàn)在為止，全國還有 5 億多農(nóng)民，未從土地中解放出來，這意味著鄉(xiāng)村的人口仍然太多，用地效率仍然偏低。

大政方針其實并不希望城市人口大量返鄉(xiāng)，更不希望反向加大鄉(xiāng)村的分散住宅建設(shè)。繼續(xù)集村并鎮(zhèn)，提高鄉(xiāng)村用地效率、提高耕地集中度和規(guī)模，才是農(nóng)村未來的方向。

把農(nóng)民從土地中解放出來，提高了土地的利用效率，這一點非常重要。

因為農(nóng)戶自己種莊稼，糧食的收購價很低，如果建大棚和搞養(yǎng)殖帶來的附加值更高，但大部分農(nóng)民都沒有這個經(jīng)濟能力。當(dāng)然還得看天吃飯。如果遇到天氣不好，就像今年秋收期間下大雨這種，往往顆粒無收。

但如果讓成熟的企業(yè)去運作，既可以種植高附加值經(jīng)濟作物，又可以通過品種選育、田間設(shè)施、收儲保障、產(chǎn)業(yè)鏈緩沖等多個環(huán)節(jié)，對沖天氣的影響。

農(nóng)民進城后，可以參與城市工作，比如外賣騎手、網(wǎng)約車司機、建筑工程、家政、物業(yè)、生活服務(wù)、養(yǎng)老育兒、物流倉儲、開店等等，外加農(nóng)田出租收益，肯定要比單純種莊稼賺的更多，同時也為城市增加了經(jīng)濟活力。

第二個是基建投入要注重性價比。

過去大拆大建的時代徹底結(jié)束了，現(xiàn)在全國人口過于分散，那么為了服務(wù)好廣大群眾，就需要投資大量的基建設(shè)施，有時候一個村里只有 20 戶人家，也要修建馬路、網(wǎng)絡(luò)、自來水等等資源覆蓋。

這些投資最終基本都會虧損，到頭來還是整體居民去買單。

但如果農(nóng)民進城，就可以增加基建的利用效率。同樣一個火車站、地鐵、馬路，服務(wù) 10 萬人口和100萬人口，產(chǎn)生的經(jīng)濟價值天地之別。

所以現(xiàn)在各地在積極通過合村并居節(jié)省村莊居住區(qū)域的占地，如此省出來的指標(biāo)，即可轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，幫助城市增強創(chuàng)造經(jīng)濟價值的能力。

當(dāng)然，對外的說法是這樣做是為了解決農(nóng)村空心化、基礎(chǔ)設(shè)施落后問題，而絕不會提能夠出售建設(shè)用地指標(biāo)的問題。

所以宏觀角度，將來的方向依然是做大城市、集中人口，而不是允許人口分散到近郊或農(nóng)村地區(qū)。

比如三中全會公報的第（23）條的內(nèi)容，就是允許更大范圍內(nèi)的建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，為城市地區(qū)承接更多常住人口做制度準(zhǔn)備。

建立新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)配置同常住人口增加協(xié)調(diào)機制。探索國家集中墾造耕地定向用于特定項目和地區(qū)落實占補平衡機制。

看到這里，肯定很多農(nóng)民背景的讀者，心里不舒服，為什么為了國家經(jīng)濟，要犧牲我們個人呢？比如說，我就喜歡農(nóng)村的田園時光，但你非要讓我進城？

其實這是趨勢，但更多還是遵循個人意愿。

而現(xiàn)在城鎮(zhèn)化不充分的更大原因，其實是農(nóng)民租給企業(yè)，租金不高，進城后，又找不到合適的工作，跟城市居民享受的城市配套資源還不一樣。

所以我認(rèn)為，城鎮(zhèn)化控制宅基地資源只是基礎(chǔ)，而未來增加農(nóng)民進城的收入通道和社會福利保障，才是最重要的。

只有這些東西做好了，才會快速城鎮(zhèn)化，其實大部分農(nóng)民都不排斥進城，而現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率卡住，農(nóng)民選擇繼續(xù)在農(nóng)村生活，也是不得已而為之。想清楚這個，一切政策的本質(zhì)就通透了許多。

關(guān)于投資分享、實操思路、人生感悟和一線資訊，都會放在星球，有需要的讀者，可掃描文末二維碼加入后閱讀。歡迎跟1W+投資愛好者共同成長，日富一日。