代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

在今年4月，克而瑞對(duì)佛山的商品住宅庫存情況進(jìn)行盤點(diǎn)：

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，隨著流速的向好，彼時(shí)佛山商品住宅庫存規(guī)模降到了近五年來新低，去化周期則創(chuàng)下了2024年3月-2025年3月的新低。

現(xiàn)經(jīng)過7個(gè)月的消化后，佛山商品住宅最新情況如何？

PART01

庫存下降，但去化周期走高

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年10月末，佛山商品住宅庫存面積830.66萬㎡，創(chuàng)下近五年最低，盡管庫存規(guī)模有所下降，但去化延長(zhǎng)至周期23.5個(gè)月，為近五年來最高。

還可以看到，按照半年度劃分，上半年佛山庫存規(guī)模及去化周期表現(xiàn)情況整體優(yōu)于下半年。

各區(qū)的庫存規(guī)模及去化情況存在著明顯的差異：

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至10月末佛山五區(qū)中，受土地供求端的影響，禪城區(qū)商品住宅庫存規(guī)模99.12萬㎡，去化周期13.6個(gè)月，兩項(xiàng)指標(biāo)均為五區(qū)最低。

商品住宅庫存面積最高的是順德區(qū)，達(dá)到了264.79萬㎡，不過由于成交相對(duì)活躍，去化周期為21個(gè)月，是禪城區(qū)之外去化較快的區(qū)域。

相反，以本地內(nèi)生需求為主的高明區(qū)和三水區(qū)，目前庫存面積分別為121萬㎡和113萬㎡，雖然總量不算太高，但去化緩慢，去化周期分別為43.9個(gè)月和31個(gè)月。

PART02

部分區(qū)域板塊去庫存成效明顯

在去化周期維度，具體到板塊上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至10月末，去化周期小于12個(gè)月的有5個(gè)板塊，數(shù)量與去年同時(shí)期相等，禪城區(qū)板塊數(shù)量最多，其中城北板塊去化僅有6個(gè)月，為45板塊最短。

去化周期在12-18個(gè)月的板塊有6個(gè)，較去年同時(shí)期減少4個(gè)，順德區(qū)板塊數(shù)量最多，而來自高明區(qū)的明城鎮(zhèn)去化周期13.9個(gè)月，為該去化周期區(qū)間最短的板塊。

去化周期在18-24個(gè)月的板塊有7個(gè)，較去年同時(shí)期減少2個(gè)，倫教板塊去化周期19.9個(gè)月，為該區(qū)間去化周期最短的板塊。

去化周期在24個(gè)月以上的板塊有27個(gè)，較去年同時(shí)期增加6個(gè)，在這其中南海區(qū)板塊數(shù)量最多，有9個(gè)。

各個(gè)板塊之中，部分板塊去庫存進(jìn)展較為順利。

例如佛山新城板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，去年10月該板塊庫存2172套，去化周期24.4個(gè)月，今年10月庫存1554套，去化周期縮短至18.9個(gè)月。

再如陳村板塊，截至今年10月末，板塊商品住宅庫存3061套，較去年同時(shí)期減少577套，去化周期30.7個(gè)月，較去年同時(shí)期減少6.2個(gè)月。

在庫存套數(shù)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年10月末庫存套數(shù)超千套的項(xiàng)目有25個(gè)板塊，較去年同時(shí)期減少4個(gè)，其中西江新城板塊、三水新城板塊、大良板塊依次包攬板塊庫存規(guī)模前三，其可售套數(shù)依次為4128套、3582套、3427套。

PART 03

不同產(chǎn)品去化存在分化

再來看不同產(chǎn)品類型的庫存情況：

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在面積段上，截至10月末110㎡以下戶型庫存規(guī)模超過3.5萬套，其中90-110㎡戶型庫存規(guī)模最高，庫存規(guī)模為18568套，去化周期21.8個(gè)月。庫存規(guī)模最最少的是130-140㎡戶型，規(guī)模為4037套，去化周期24.2個(gè)月。

此外，值得一提的是，在近期佛山掛牌出讓的地塊中，出讓公告中明確指出：“建筑面積超140㎡以上的戶型可享受30%陽臺(tái)限免比例規(guī)定。”

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至10月末佛山140㎡以上戶型庫存12617套，去化周期25個(gè)月。

按照房型劃分，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至10月末，佛山三房和四房庫存均為2.8萬套左右，但去化周期有顯著差異，其中以剛需購(gòu)買為主的三房去化周期23.9個(gè)月，而以改善購(gòu)買為主的四房去化周期18.4個(gè)月。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。