商悟社｜張志雪

家人們，最近房地產(chǎn)圈和科技圈炸了鍋！百度老板李彥宏在世界大會(huì)上拋出的一句話(huà)，直接給樓市來(lái)了記“驚雷”：“無(wú)人駕駛將根本性改變社會(huì)生態(tài)，甚至終結(jié)房地產(chǎn)‘地段為王’的黃金法則！”

這話(huà)可不是空穴來(lái)風(fēng)，要知道“地段、地段、還是地段”這句從華爾街傳到中國(guó)，被李嘉誠(chéng)奉為圭臬的金科玉律，幾十年來(lái)都是買(mǎi)房人、開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)指南�，F(xiàn)在李彥宏說(shuō)要終結(jié)它，到底是科技大佬的夸夸其談，還是即將到來(lái)的現(xiàn)實(shí)？今天咱們就掰開(kāi)揉碎了聊聊！

先搞懂：李彥宏的底氣在哪？

很多人覺(jué)得這是天方夜譚，但看看百度的實(shí)操和行業(yè)進(jìn)展，還真不能不當(dāng)回事。目前百度Apollo自動(dòng)駕駛的測(cè)試和運(yùn)營(yíng)總里程已經(jīng)突破1億公里，每天還在以10萬(wàn)公里的速度增長(zhǎng)，而且至今沒(méi)有發(fā)生過(guò)自動(dòng)駕駛主責(zé)的重大傷亡事故，已經(jīng)在北京、上海、深圳等10多個(gè)城市開(kāi)通了自動(dòng)駕駛網(wǎng)約車(chē)服務(wù)。

李彥宏在大會(huì)上直言，現(xiàn)在城市最寶貴的核心地段，大量空間都被停車(chē)場(chǎng)占用，這是極大的浪費(fèi)。而無(wú)人駕駛普及后，汽車(chē)可以實(shí)現(xiàn)“送客即走”，自動(dòng)去偏遠(yuǎn)地區(qū)找車(chē)位，甚至變身共享車(chē)輛接單賺錢(qián)，市中心的停車(chē)場(chǎng)就能被重新開(kāi)發(fā)成住宅、商業(yè)體或綠地，城市空間會(huì)被徹底重構(gòu)。

更關(guān)鍵的是，行業(yè)已經(jīng)有了明確的時(shí)間表。華為在《智能世界2035》報(bào)告中預(yù)測(cè)，2030年將實(shí)現(xiàn)L4級(jí)無(wú)人駕駛部分場(chǎng)景規(guī)�；瘧�(yīng)用，2035年就能在大部分場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)L4+級(jí)無(wú)人駕駛，到時(shí)候自動(dòng)駕駛出租車(chē)會(huì)成為城市交通的中堅(jiān)力量。這意味著，這場(chǎng)變革不是遙遠(yuǎn)的暢想，而是未來(lái)10年內(nèi)就能落地的現(xiàn)實(shí)。

核心邏輯：無(wú)人駕駛?cè)绾巍皻⑺馈钡囟渭t利？

其實(shí)“地段為王”的底層邏輯很簡(jiǎn)單——通勤成本決定房產(chǎn)價(jià)值�，F(xiàn)在大家擠破頭買(mǎi)市中心的房子，無(wú)非是為了縮短通勤時(shí)間，靠近優(yōu)質(zhì)資源。但無(wú)人駕駛會(huì)從根上打破這個(gè)邏輯：

1. 通勤時(shí)間不再是“枷鎖”

馭勢(shì)科技CEO吳甘沙早就分析過(guò)，有了無(wú)人駕駛，通勤時(shí)間會(huì)大幅縮短，而且路上的時(shí)間能變成“生產(chǎn)時(shí)間”——你可以在車(chē)?yán)镩_(kāi)會(huì)、辦公、睡覺(jué)，長(zhǎng)途通勤的痛苦感會(huì)徹底消失。到時(shí)候，距離市中心50公里的郊區(qū)，和10公里的近郊沒(méi)區(qū)別，大家沒(méi)必要再為了近幾公里花幾百萬(wàn)溢價(jià)買(mǎi)市中心的老破小。

就像現(xiàn)在地鐵開(kāi)通能讓郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲，無(wú)人駕駛帶來(lái)的通勤革命，只會(huì)讓這種效應(yīng)放大10倍。以前大家買(mǎi)房的“1小時(shí)通勤圈”安全距離，可能會(huì)被拉長(zhǎng)到2小時(shí)甚至更久，那些曾經(jīng)被嫌棄“太遠(yuǎn)”的郊區(qū)房，價(jià)值會(huì)迎來(lái)重估。

2. 房產(chǎn)價(jià)值從“位置”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)”

山東省住建廳智庫(kù)早就發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的法則已經(jīng)在悄悄改變，從單純的“地段為王”變成了“位置、品質(zhì)、服務(wù)”三足鼎立。而無(wú)人駕駛會(huì)加速這個(gè)過(guò)程：當(dāng)位置的重要性下降，大家買(mǎi)房會(huì)更看重小區(qū)環(huán)境、戶(hù)型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)和生態(tài)景觀。

想象一下，同樣的價(jià)格，你是選市中心擁擠嘈雜、沒(méi)車(chē)位的老房子，還是選郊區(qū)帶花園、空氣好、品質(zhì)高的新房？答案不言而喻。到時(shí)候，“風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)莊園+無(wú)人駕駛配送”可能會(huì)成為新的高端人居模式。

3. 房?jī)r(jià)差距會(huì)被大幅拉平

現(xiàn)在一線城市市中心和郊區(qū)的房?jī)r(jià)能差好幾倍，但無(wú)人駕駛普及后，這種差距會(huì)逐漸縮小。吳甘沙就預(yù)測(cè)，高房?jī)r(jià)區(qū)域可能會(huì)降價(jià)，低房?jī)r(jià)郊區(qū)會(huì)升值，整體房?jī)r(jià)可能會(huì)下降。

這一點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)有地鐵效應(yīng)的先例。燕郊地鐵開(kāi)通后，沿線房?jī)r(jià)短期上漲了5%-15%；但反過(guò)來(lái)，鄭州西南板塊的郊區(qū)地鐵房，因?yàn)閹?kù)存過(guò)剩，即使地鐵開(kāi)通，房?jī)r(jià)也從萬(wàn)元跌到了3000元/平。未來(lái)無(wú)人駕駛帶來(lái)的，會(huì)是更徹底的房?jī)r(jià)“去中心化”，核心區(qū)的溢價(jià)會(huì)不斷降低。

爭(zhēng)議：地段真的會(huì)徹底失效嗎？

當(dāng)然，不是所有人都認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。山東省住建廳智庫(kù)就明確指出，位置仍然是房地產(chǎn)的第一要義，因?yàn)橥恋氐牟豢梢苿?dòng)性決定了它與城市資源網(wǎng)絡(luò)的連接強(qiáng)度，教育、醫(yī)療等核心資源的聚集效應(yīng)依然存在。

而且，無(wú)人駕駛的普及還面臨不少挑戰(zhàn)：監(jiān)管政策的完善、5G等數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的覆蓋、公眾的信任度，還有充電設(shè)施的配套等等。如果這些問(wèn)題解決不好，普及速度可能會(huì)放緩。

但不可否認(rèn)的是，技術(shù)變革的趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。就像智能手機(jī)顛覆了功能機(jī)，電商改變了實(shí)體店，無(wú)人駕駛對(duì)房地產(chǎn)的沖擊，只會(huì)遲到不會(huì)缺席。未來(lái)的“地段”，可能不再是物理距離的遠(yuǎn)近，而是數(shù)字基建的完善程度、無(wú)人駕駛的通達(dá)性。

最后提醒：普通人該怎么應(yīng)對(duì)？

這場(chǎng)變革對(duì)剛需族來(lái)說(shuō)，可能是個(gè)好消息——不用再為了地段背負(fù)沉重的房貸，有機(jī)會(huì)用更少的錢(qián)買(mǎi)到更好的房子。但對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)了：那些單純依賴(lài)地段溢價(jià)的老破小，可能會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)；而郊區(qū)那些配套完善、品質(zhì)高的房子，反而會(huì)迎來(lái)升值機(jī)遇。

不過(guò)大家也不用恐慌，房地產(chǎn)的變革是漸進(jìn)的，從技術(shù)普及到市場(chǎng)反應(yīng)，會(huì)有足夠的緩沖時(shí)間。但提前看清趨勢(shì)，才能在未來(lái)的樓市中少踩坑、多受益。

那么問(wèn)題來(lái)了：你覺(jué)得無(wú)人駕駛真的能終結(jié)“地段為王”嗎？未來(lái)10年，你會(huì)選擇買(mǎi)市中心的房子，還是郊區(qū)的品質(zhì)房？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法！

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