近日，合肥華地紫悅府物業(yè)的一紙退場(chǎng)公告，再次將物業(yè)公司與業(yè)主之間的尖銳矛盾推至臺(tái)前。公告中，物業(yè)公司感謝了業(yè)主五年來(lái)的支持，也坦言因業(yè)委會(huì)成立后新物業(yè)選聘條件成熟，決定在2025年12月31日撤場(chǎng)，同時(shí)披露了高達(dá)357.8萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)欠款。而業(yè)委會(huì)隨即發(fā)函，指出其在業(yè)主大會(huì)公示期內(nèi)單方面宣布撤場(chǎng)“不符合法律規(guī)定”，要求其依法履約至新老物業(yè)平穩(wěn)交接。

這并非孤例。幾乎在同一時(shí)間，包河區(qū)領(lǐng)峰花園小區(qū)，金地物業(yè)在一份退場(chǎng)告知函中坦言，項(xiàng)目虧損嚴(yán)重，物業(yè)費(fèi)收繳率僅為28.6%。而業(yè)主的評(píng)論卻充滿了火藥味：“從頭到尾只收錢不干事”、“21年交房反饋的問(wèn)題，到現(xiàn)在還沒(méi)修”。諷刺的是，前一日業(yè)委會(huì)的公告顯示，超過(guò)90%的業(yè)主投票同意不再續(xù)聘該物業(yè)。

一邊是物業(yè)公司訴說(shuō)著經(jīng)營(yíng)虧損的無(wú)奈，另一邊是業(yè)主指責(zé)服務(wù)缺位的憤懣。這場(chǎng)看似無(wú)解的僵局，在合肥正頻繁上演。元一柏莊、天下錦城、百協(xié)大溪地……一個(gè)個(gè)小區(qū)名字背后，是物業(yè)與業(yè)主雙輸?shù)睦Ь帧Ｈ欢?，就在這片喧囂之中，一份涉及646個(gè)小區(qū)的權(quán)威測(cè)評(píng)結(jié)果悄然公布，為破解困局提供了冰冷的數(shù)據(jù)支持和一線曙光。

NO.1丨壹

物業(yè)撤場(chǎng)頻發(fā)，信任崩塌致雙輸困局

合肥近期的物業(yè)市場(chǎng)，仿佛按下了一個(gè)“撤場(chǎng)”循環(huán)鍵。

在元一柏莊小區(qū)，劇情尤為曲折。原物業(yè)安徽柏莊公司于今年1月公告撤場(chǎng)，直指“供暖系統(tǒng)遺留問(wèn)題導(dǎo)致持續(xù)嚴(yán)重虧損”。隨后，國(guó)企背景的合肥湖濱物業(yè)以“應(yīng)急托管”身份入駐，肩負(fù)起“國(guó)企責(zé)任擔(dān)當(dāng)”。

然而，僅僅6個(gè)月后，湖濱物業(yè)也無(wú)奈地發(fā)布了《致業(yè)主的一封信》，宣布將于10月1日撤場(chǎng)。原因依舊是那個(gè)老大難：“小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下跌，服務(wù)的持續(xù)性、穩(wěn)定性難以保障。”小區(qū)不得不緊急引入第三家物業(yè)——安徽華凱物業(yè)，再次以“應(yīng)急物業(yè)”身份進(jìn)場(chǎng)，服務(wù)期暫定6個(gè)月。

同樣的故事在天下錦城小區(qū)再次復(fù)刻。龍湖物業(yè)在連續(xù)五次提交退場(chǎng)申請(qǐng)后，于去年11月發(fā)函退場(chǎng)，指出“小區(qū)業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)已高達(dá)561.5萬(wàn)”。接手的華地物業(yè)在應(yīng)急服務(wù)9個(gè)月后，也于今年9月終止服務(wù)。更糟糕的是，該小區(qū)業(yè)委會(huì)成員陸續(xù)辭職，陷入無(wú)法正常履職的真空狀態(tài)，小區(qū)未來(lái)堪憂。

這一系列事件勾勒出一個(gè)清晰的惡性循環(huán)：歷史遺留問(wèn)題或服務(wù)不到位 → 業(yè)主不滿、拒交物業(yè)費(fèi) → 物業(yè)收入銳減、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步下滑甚至虧損 → 物業(yè)撤場(chǎng) → 小區(qū)管理陷入混亂或引入應(yīng)急物業(yè) → 新物業(yè)面臨同樣挑戰(zhàn)。

物業(yè)公司抱怨收不抵支，無(wú)法維持服務(wù)；業(yè)主指責(zé)物業(yè)“只收錢不辦事”，用腳投票拒交費(fèi)。在這場(chǎng)沒(méi)有贏家的拉鋸戰(zhàn)中，最終損害的是整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)和資產(chǎn)價(jià)值。信任，已成為社區(qū)治理中最稀缺的資源。

NO.2丨貳

646個(gè)小區(qū)的“紅黃榜”與生存鏡像

當(dāng)個(gè)體的抱怨與訴苦匯聚成大數(shù)據(jù)，我們便能更清晰地看清全局。合肥市包河區(qū)近期公布的2025年第三季度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)測(cè)評(píng)結(jié)果，就像一面鏡子，照出了物業(yè)服務(wù)的真實(shí)生態(tài)。

這份榜單涵蓋了全區(qū)646個(gè)小區(qū)，從市場(chǎng)化管理的商品房到街道代管、單位自管的老舊小區(qū)，進(jìn)行了細(xì)致的打分排名。榜單本身就是一個(gè)強(qiáng)大的管理工具：“紅榜”表彰前20名，如鳳凰文化廣場(chǎng)（94.60分）、高速時(shí)代公館（94.26分）等，樹(shù)立服務(wù)標(biāo)桿；“黃榜”警示后20名，如松湖苑（52.34分）、日月名邸（52.26分）等，施加改進(jìn)壓力。

仔細(xì)審視數(shù)據(jù)，幾個(gè)現(xiàn)象值得玩味：

頭部企業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打。高分小區(qū)多被知名品牌物業(yè)如萬(wàn)科、龍湖、招商、華潤(rùn)等承包，其標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的服務(wù)能力獲得了市場(chǎng)認(rèn)可。

“差生”名單驚現(xiàn)熟悉身影。在本次測(cè)評(píng)中，天下錦城小區(qū)得分77.58分，排名第199位（共約230個(gè)市場(chǎng)化小區(qū)），處于下游水平。而領(lǐng)峰花園小區(qū)得分79.84分，排名第169位。這兩個(gè)剛剛經(jīng)歷或正在經(jīng)歷物業(yè)撤場(chǎng)風(fēng)波的小區(qū)，其較低的測(cè)評(píng)分?jǐn)?shù)，直觀地印證了其物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在較多問(wèn)題，也為物業(yè)公司的離場(chǎng)提供了一份客觀的注腳。這充分說(shuō)明，服務(wù)質(zhì)量的低下與物業(yè)費(fèi)的拖欠、物業(yè)的撤場(chǎng)之間，存在著顯著的關(guān)聯(lián)性。

管理模式并非決定因素。在街道代管、業(yè)主自治的榜單中，也不乏得分超過(guò)許多市場(chǎng)化小區(qū)的項(xiàng)目，如和瑞華府（89.56分）、興豐苑小區(qū)（89.34分，業(yè)主自治）。這表明，用心負(fù)責(zé)的管理精神比單純的市場(chǎng)化模式更為重要。

這份詳盡的測(cè)評(píng)報(bào)告，其意義不僅在于排名。它更是一種透明的壓力，促使物業(yè)公司提升服務(wù)，也幫助業(yè)主在選聘物業(yè)或評(píng)價(jià)現(xiàn)有物業(yè)時(shí)，有了客觀的參考依據(jù)，而非僅憑主觀感受。它是打破信息不對(duì)稱，重建信任的第一步。

NO.3丨叁

從“糊涂賬”到“共管賬戶”，三方如何重構(gòu)信任？

物業(yè)管理的癥結(jié)在于信任，而信任的破裂往往始于“錢”。公共收益（如電梯廣告、公共停車位收入）和物業(yè)費(fèi)的使用，長(zhǎng)期是一筆“糊涂賬”，是引發(fā)猜忌的導(dǎo)火索。所幸，破局的探索已經(jīng)開(kāi)始。

破冰之舉：公共收益“公證提存”，讓錢曬在陽(yáng)光下

今年10月，合肥包河區(qū)推出了一項(xiàng)全省首創(chuàng)的舉措——小區(qū)公共收益“公證提存”機(jī)制。在高速時(shí)代城小區(qū)，合肥公證處、小區(qū)物管會(huì)、物業(yè)公司簽署三方協(xié)議，約定小區(qū)公共收益全部存入公證機(jī)構(gòu)的專門賬戶，使用需經(jīng)業(yè)主表決，流程全程受監(jiān)督。

這一機(jī)制直擊痛點(diǎn)，通過(guò)第三方強(qiáng)制監(jiān)管，確保了公共收益的“公共”屬性，從源頭上消除了業(yè)主最大的疑慮之一。這不僅是技術(shù)上的創(chuàng)新，更是治理理念的進(jìn)步，為化解信任危機(jī)提供了關(guān)鍵的制度性解決方案。

長(zhǎng)效機(jī)制：三方協(xié)同，從“管理”到“治理”

除了技術(shù)手段，更深層次的治理模式變革更為重要。長(zhǎng)沙湘熙水郡小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。該小區(qū)通過(guò)定期、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的物業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主三方聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，讓業(yè)主真正參與到小區(qū)管理決策中，成功化解了大量遺留問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)收繳率攀升至95%以上。

對(duì)于合肥而言，這意味著：

于物業(yè)公司：必須轉(zhuǎn)向透明化運(yùn)營(yíng)，定期詳細(xì)公示收支明細(xì)，告別“暗箱操作”。同時(shí)，可探索“菜單式服務(wù)”、“彈性定價(jià)”等創(chuàng)新模式，讓服務(wù)價(jià)值可視化。

于業(yè)主與業(yè)委會(huì)：需要提升參與意識(shí)和專業(yè)能力，理性維權(quán)，積極履行業(yè)主責(zé)任，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，支持優(yōu)質(zhì)服務(wù)。業(yè)委會(huì)成員應(yīng)具備一定的管理和法律知識(shí)。

于政府部門：應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化政策支持與引導(dǎo)，如推廣公共收益監(jiān)管模式，加大對(duì)業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)作的指導(dǎo)，完善物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，并厘清開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的責(zé)任，避免物業(yè)“背鍋”。

NO.4丨肆

結(jié)語(yǔ)

合肥此輪的物業(yè)撤場(chǎng)潮，是行業(yè)發(fā)展陣痛的集中體現(xiàn)，也是推動(dòng)社區(qū)治理升級(jí)的契機(jī)。問(wèn)題的根源在于“服務(wù)”與“需求”的錯(cuò)配，以及“信任”與“監(jiān)督”的缺失。

破解這一困局，需要系統(tǒng)性的思維和多方主體的共同努力：

信任重建是基石。大力推廣“公共收益公證提存”等創(chuàng)新制度，用絕對(duì)的透明擊碎猜疑，這是當(dāng)前最直接有效的破冰點(diǎn)。

能力建設(shè)是關(guān)鍵。推動(dòng)業(yè)委會(huì)運(yùn)作的專業(yè)化、規(guī)范化，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成員的培訓(xùn)和支持，使其能夠有效代表業(yè)主利益，監(jiān)督物業(yè)工作。

精細(xì)化管理是方向。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)從“一刀切”走向“個(gè)性化”、“菜單化”，借助數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)收支實(shí)時(shí)可查、訴求線上處理，提升服務(wù)效率與業(yè)主體驗(yàn)。

政策閉環(huán)是保障。建立健全從準(zhǔn)入、監(jiān)管、考核到退出的全過(guò)程政策體系，特別是完善物業(yè)退出機(jī)制和應(yīng)急物業(yè)介入機(jī)制，確保小區(qū)管理不出現(xiàn)真空。

物業(yè)與業(yè)主，本是共生共榮的“利益共同體”，而非“零和博弈”的對(duì)手。只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)者提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)服務(wù)買單，政府創(chuàng)造公平規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，三方各司其職、協(xié)同發(fā)力，我們的社區(qū)才能真正從“管理”走向“治理”，從“居住空間”升華為“和諧家園”。這條路固然漫長(zhǎng)，但每一次制度的創(chuàng)新、每一份透明的賬單、每一次有效的溝通，都是在為這條之路鋪設(shè)堅(jiān)實(shí)的磚石。