當前中國房地產(chǎn)市場已進入深度調(diào)整期，發(fā)展邏輯實現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，從過去大拆大建的增量擴張時代，正式邁向以城市更新為核心的存量運營時代。市場機會不再呈現(xiàn)全面普漲特征，而是以“好城市+好房子”的結(jié)構(gòu)性形態(tài)呈現(xiàn)，成為支撐市場穩(wěn)定的關鍵支柱。

市場需求分化、競爭格局重構(gòu)的背景下，“穩(wěn)增長”已成為企業(yè)穿越周期的核心能力。面對行業(yè)變局，貝殼推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著，以“一體三翼”的清晰定位構(gòu)建穿越周期的核心能力。

11月10日，貝殼發(fā)布財報顯示，今年前三季度，貝殼實現(xiàn)凈收入達723.91億元，比上年同期增長16.14%。單獨第三季度，貝殼總交易額（GTV）達7367億元，凈收入達231億元，同比增長2.1%。這種穩(wěn)健增長的態(tài)勢，在房地產(chǎn)行業(yè)仍處深度調(diào)整的“陣痛期”屬實不易。

貝殼的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在當前行業(yè)格局下，既錨定了存量時代的核心機會，又通過多元業(yè)務布局分散風險，為貝殼在行業(yè)調(diào)整期實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎。

筑牢基本盤

存量房業(yè)務的韌性核心在于“效率革命”而非“市場紅利”。過去行業(yè)依賴“人海戰(zhàn)術(shù)”的粗放模式早已難以為繼，在消費需求精細化升級的當下，貝殼通過數(shù)字化工具重構(gòu)服務流程，實現(xiàn)了逆勢增長。

以上海等核心城市推行的“房源分級管理”機制為例，通過大數(shù)據(jù)給房源打上不同標簽，引導經(jīng)紀人聚焦高匹配度房源，使得核心城市房源成交周期大大縮短，轉(zhuǎn)化率亦同步提升。

從消費者需求來看，無論何種的精細化需求，這種對“人房匹配”核心環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化，比單純依賴市場行情波動更具可持續(xù)性，也構(gòu)成了貝殼的核心護城河。

作為貝殼的核心支柱，交易業(yè)務在2025Q3的表現(xiàn)充分展現(xiàn)了其韌性。財報數(shù)據(jù)顯示，第三季度，貝殼存量房業(yè)務GTV達5056億元，同比提升5.8%。要知道同期全國存量房市場整體交易額同比僅微增1.2%，貝殼的增速足足是行業(yè)均值的4倍多。

更關鍵的是，這一增長并非依賴鏈家單品牌的支撐，而是平臺生態(tài)聚合效應的集中釋放。第三季度，貝聯(lián)經(jīng)紀人貢獻的存量房GTV就達到3156億元，同比增長11.4%。這也意味著，貝殼對多元服務者的吸引力和賦能能力正在持續(xù)增強。

貝殼董事會主席兼首席執(zhí)行官彭永東也對此表示，持續(xù)創(chuàng)新才能穿越行業(yè)周期，通過這些嘗試，貝殼看到了一條以科技重構(gòu)作業(yè)模式、以效率驅(qū)動規(guī)模增長的全新路徑。

貝殼新房業(yè)務的表現(xiàn)則體現(xiàn)了對“結(jié)構(gòu)性機會”的精準把握。前三季度，貝殼新房業(yè)務實現(xiàn)凈收入233.34億元，同比增長13.4%。

同時通過“B+”輕運營模式下沉低線城市。這種聚焦優(yōu)質(zhì)項目+輕量化下沉的策略，既規(guī)避了高風險項目的拖累，又捕捉到了低線城市的改善型需求，為新房業(yè)務提供了穩(wěn)定增長極。

“三翼”破局質(zhì)變

如果說交易業(yè)務是貝殼的“壓艙石”，那么以?整裝（家裝家居）、?惠居（租賃）、?貝好家(數(shù)字驅(qū)動型房地產(chǎn)開發(fā)平臺)為核心的“三翼”多元業(yè)務，就是其突破地產(chǎn)周期桎梏的增長引擎。

當前房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“增量擴張”到“存量運營”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，疊加市場周期波動加劇、需求場景多元化等趨勢，單純依賴房產(chǎn)交易的盈利模式已難以支撐企業(yè)長期發(fā)展。

貝殼作為房產(chǎn)服務行業(yè)的頭部企業(yè)，大力發(fā)展家裝、租賃、個性化居住產(chǎn)品等非交易業(yè)務，并非偶然的戰(zhàn)略選擇，而是對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的精準把握。

第三季度，貝殼財報最亮眼的突破，莫過于非房產(chǎn)交易業(yè)務凈收入占比升至45%，創(chuàng)下歷史新高。這一數(shù)據(jù)意味著，多元業(yè)務已從三年前的“補充角色”，正式成長為與交易業(yè)務并駕齊驅(qū)的核心板塊。

其中，家裝業(yè)務的盈利突破最具標志性。第三季度，家裝業(yè)務實現(xiàn)凈收入43億元，貢獻利潤率提升至32%，同比增長0.8個百分點。這一突破打破了家裝行業(yè)重資產(chǎn)、低盈利的行業(yè)魔咒，核心在于貝殼將房產(chǎn)交易的流量優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為供應鏈優(yōu)勢。

貝殼非房業(yè)務的成功，本質(zhì)上實際是“居住場景”的延伸服務，而非孤立的新業(yè)務，這種與核心業(yè)務的協(xié)同性，正是其快速起量的關鍵?？梢哉f，貝殼不是逆勢而為，而是順勢轉(zhuǎn)型。順應行業(yè)從規(guī)模擴張到質(zhì)量競爭的趨勢，順應消費者從單一交易到全周期服務的需求。

現(xiàn)金為王抵抗周期

在房地產(chǎn)行業(yè)多次經(jīng)歷流動性危機后，財務健康度已成為衡量企業(yè)抗風險能力的核心指標。貝殼財報展現(xiàn)的審慎風格，恰恰為其穿越周期提供了充足的“安全墊”。

貝殼首席財務官徐濤表示，2025年第三季度，存量房交易的總交易額穩(wěn)步增長，新房業(yè)務的貨幣化能力表現(xiàn)穩(wěn)健。家裝家居業(yè)務和房屋租賃服務均實現(xiàn)業(yè)務城市層面扣除總部費用前的盈利，貢獻利潤占毛利的比例創(chuàng)歷史新高。

運營效率的持續(xù)優(yōu)化是財務健康的核心密碼。第三季度貝殼經(jīng)營費用降至43億元，同比下降1.8%，環(huán)比下降6.7%，在收入同比增長2.1%的背景下，實現(xiàn)了增收減費的良性循環(huán)。

費用下降的關鍵動作之一在于數(shù)字化轉(zhuǎn)型，目前，貝殼AI技術(shù)已覆蓋房源核驗、客戶溝通、合同簽署等12個核心環(huán)節(jié)，人均服務效率提升的同時，人工成本占比也在下降。同時通過組織架構(gòu)優(yōu)化，合并重復業(yè)務部門，管理費用亦同比出現(xiàn)下降。

值得注意的是，貝殼在科技研發(fā)上的投入并未縮減，第三季度研發(fā)費用達6.48億元，同比增長13%，這種向科技要效率的投入邏輯，既保證了短期成本優(yōu)化，又夯實了長期競爭力。

在穩(wěn)健的現(xiàn)金儲備下，貝殼今年斥資約675百萬美元回購股份，金額比去年同期增長15.7%，回購股數(shù)占2024年末總股本約3%。這一舉措可以說既體現(xiàn)了管理層對公司未來的信心，同時也向市場傳遞了穩(wěn)定信號。

站在行業(yè)轉(zhuǎn)型的十字路口，貝殼財報的韌性表現(xiàn)，為房產(chǎn)服務行業(yè)提供了清晰的轉(zhuǎn)型路徑，即以交易業(yè)務為核心筑牢基本盤，通過效率提升和品質(zhì)升級抵御市場波動；以多元業(yè)務為延伸突破周期依賴，構(gòu)建“居住全場景”服務生態(tài)；以審慎財務為保障筑牢安全墊，用現(xiàn)金和效率應對不確定性。

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